都更議題熱炒下，北市老公寓火速發燒，價格更是驚人上漲，但現在已被大型行庫視為高風險產品。房仲業表示，台北市中心老公寓目前公股行庫房貸承做成數已普遍降到7至7.5 成，市郊更只剩下6~6.5成，已和套房不相上下。
兩三年前，銀行認為套房飆漲過快，風險太高，不約而同將房貸成數從原本8、9成
降到5、6成，甚至拒做，結果套房短時間內即從當紅炸子雞變成票房毒藥，迄今元氣未復。銀行現在緊縮公寓房貸，是否會重演同樣情況，深受市場關注。
北市公寓原本比中古大樓便宜2至3成，但都更議題發燒後，目前幾已追平。根據台灣不動產交易中心資料，去年第4季北市公寓平均成交單價42萬元，即已和中古大樓相當，而大安、中正、松山等市中心公寓單價甚至還高過同區大樓。
此一情況，讓市場疑慮日深，大型公股行庫更是深感不安，據了解，土銀、合庫、台銀等三大房貸行庫近來就不斷提醒各分行，北市公寓「行情異常」、「都更成功變數太大」，要求承作房貸必須審慎訪查實際行情，估價授信時更不能對都更有過多的預期，不過，並未直接要求降低房貸成數。
儘管如此，信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，實際上各分行多已採取緊縮公寓房貸措施。以北市市中心一線區域或捷運沿線住宅來說，原本大樓和公寓房貸成數大致相周，但目前大樓約在7.5~8成，公寓則只有7~7.5成，較大樓減少約0.5成。
郊區緊縮的更明顯，只要因都更題材飆高房價的公寓，公股行庫承做時房貸時，放貸成數大多比大樓減少1~2成，有些飆到和大樓價格相當的公寓，甚至成數只剩下6成上下，買一間1千萬元的公寓，自備款就要4、500萬元。而且郊區公寓不僅公股行庫降成數，許多民營銀行也降到6~7成。
林以德表示，除了降成數外，銀行過去大都以交易價格作為基準，但現在對公寓產品，則大多採用自行鑑價。通常銀行自行鑑價如用市價比較法，會加乘折舊率，住宅價值會較交易價格為低，如用租金反推法，物件價值更會低上一截，簡單說，就是民眾所能獲得的貸款額度也會相對較低。
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北市老公寓近來價格急漲，公股行庫紛緊縮房貸，房仲業也多認為有泡沫風險，提醒民眾、投資人不宜盲目追價。
台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，北市公寓這波全面飆漲，固然是因房市景氣回升，但最主要的還是許多民眾誤以為所有老公寓都可以舊屋變黃金，瘋狂追逐，以致25年以上公寓幾乎全面飆漲，市區一坪甚至拉高60多萬元。
他說，實際上並非所有的公寓都能進行都更，而即便可以都更改建的公寓，成功率也不高，投資人也不應一路追高。他認為目前行情已經偏高，再上去已有相當風險。
永慶房屋總經理葉凌棋認為，市場資金太多，北市住宅供給量太少，加上土地稀有，讓公寓都更風快速興起，而目前市場多用土地價值來計算公寓價值，北市精華區土地一坪動輒數百萬元，因此公寓價格快速升高。
他認為具有都更機會的公寓，仍值得投資，但必須要有等待5~10年的心理準備，不能抱著短期獲利心態；至於一些都更成功機會低的公寓，如巷子內的住三用地公寓，他認為無論自用或投資，都不應再追高。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/04/24
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