科技新貴小天，剛領到豐碩年終獎金，準備結婚的他最近與未婚妻珍珍積極到處看屋，但自備款不足，小天想知道在自備款有限下，是否還能順利買到房子？
信義房屋表示，其實購屋族也有機會與銀行A咖享有相同的優質條件，像職業、公司、擔保品地段、信用往來等狀況，皆是決定申貸條件的關鍵。如果先天條件不足，可透過後天補強，買屋的區段要掌握「由大到小」、「由外而內」等兩大基本原則，這樣想爭取高成數、低利率就容易許多。
信義不動產估價師聯合事務所協理邱千惠指出，房貸銀行最注重產品地段，以台北市而言，公共設施充足，生活機能性強的大安、信義、中正、中山與松山五個精華區，房價相對穩定，當然銀行也樂於放貸。
公設足機能強 好貸
台北縣則以永和、新店市區、板橋市區、中和等地區抗跌性較佳。另外，重大工程已近完工的地區，如捷運周邊、捷運沿線的重要商圈、鄰近重大建設、交通建設、優質學區及辦公商圈附近等發展成熟區因可興建土地少，房屋供給量少，抗跌性亦佳。
此外，台北市南港經貿園區，大內科計畫（含士林、內湖、南港），台北縣則有新板特區、新莊副都心計畫（含頭前及副都心重劃區），這些未來具重大建設題材區域，銀行在貸款成數上也會予以考量。
永慶房屋總經理葉凌棋表示，市中心房價已高，新婚首購族往總價相對較低的地方移動已成趨勢，今年1月，北市南港、內湖、文山交易量明顯增加一到二成左右。
北縣的輕移民現象則更明顯。葉凌棋指出，北縣吸納移民的主要地區，向南為新店，向西則以板橋為主，北市民眾跨區購買的人數占了當地的三分之一，除總價相對北市較容易負擔外，捷運通勤已十分成熟、生活品質又與北市相近，在北市的居民不斷移入下，對地區房價支撐與成長具有一定程度的影響力，此外，近期話題性高的新莊也開始出現這樣的跡象，對於預算較有限的民眾而言，不妨可留意這些區塊。
職業信用良好 加分
中南部房市，台中市受到七期房價彈升及新成屋去化轉好影響下，間接拉抬中部地區的房市，景氣回暖對中部影響在年底更明顯。
永慶房仲集團董事長廖本勝解釋，台中主要以製造業為主，回溫速度比北部慢，近兩個月產業已有轉好跡象，加上許多新婚民眾在年前買屋好過年的氣氛下，買氣較前月好。
至於高雄，去年下半年雖有升格效益推動郊區的土地交易，但中古屋市場在屋主惜售，加上自用需求多半趁著去年政府優惠房貸期間就已購買，農曆年前的市場有些冷清，交易量少了一成五，價格持平，為全台主要都會區中房市表現較不理想的地方。
一般而言，銀行評定房貸成數的基準，在於房屋擔保品的位置、屋齡等條件，至於貸款人的職業收入、信用等條件，則是決定房貸利率的關鍵。
如果申貸人是公教人員、上市櫃公司員工、1,000大企業員工、會計師、醫師等專業人士，多半有機會向銀行爭取優惠的低利專案。以土銀、合庫、台銀、華銀和一銀等國內五大房貸銀行為例，去年底新承作房貸利率約1.81%，若申貸人在1,000大企業內上班、工作至少半年，利率有機會減0.25至1個百分點，20年下來，可節省不少支出，若平時又加強與銀行往來良好關係，如存款、薪資、基金下單、信用卡皆與同一家銀行往來，就有較多談判籌碼，有利爭取較好的貸款條件。
大環境的因素除區段外，小環境不佳的住宅，也讓銀行業者怕怕。例如周邊有嫌惡設施的房子，像是焚化爐、高壓電塔、廟宇、福地、加油站、葬儀社、瓦斯行和特種行業等，對居住品質、安全有影響的行業，或者周圍有空氣汙染、噪音的工廠，有些銀行即使願意申貸，申貸的成數通常不會太好。信義房屋分析，包括陰宅在內的嫌惡設施，皆會使房價較區域行情下跌5%~20%不等。
公園綠地學校 利多
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮則指出，要取得貸款好條件，要注意「由大到小」、「由外而內」。
「由大到小」是指從大環境先看，再比較小環境。「大環境」包括所在區段、交通便利度、未來發展潛力；「小環境」則觀察社區或大樓知名度、是否鄰近公園綠地、明星學校和市場等，對於房價都有加減分的效果。
「由外而內」是從房子建材、結構、外觀質感和管理品質，到房子內部是否附裝潢、是否有滲漏水、通風採光良好、格局是否方正等等，條件越優，加分的項目愈多，房屋的價值也愈高，反之扣分的項目愈多。建議購屋族想要避免買到「難貸屋」或「無貸屋」，實地勘查是不二法門，白天夜晚，最好都實地勘查，了解周遭環境狀況。
經濟日報╱文／梁任瑋 2010/02/13
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