產業景氣回溫，去年12月外銷訂單更已恢復到金融海嘯前水準，各家上市櫃公司紛紛宣布今年景氣預期會比去年更好，市場信心正逐漸轉強，另外，農曆年前適逢結婚旺季，受惠國人買屋成家觀念影響，1月房市交易更添柴火，交易量能高檔不墜，價格更續創新高。
永慶房仲集團統計，1月除高雄地區量縮一成五外，大台北及台中地區交易量大致持平，量能持續維持高檔；中古屋價格在全台豪宅持續創新高價下，間接拉抬周邊區域房價，台北市每坪均價42.8萬元、台北縣20.5萬元、台中市9.7萬元，均較前月持續上揚，高雄市利多題材效益未發酵，買氣略有轉弱，價格持平。
今年房市兩岸資金將帶動頂級投資型產品價格走高，首購、換屋自住族群因為房價考量，將會往市中心外環移動，M型化購屋趨勢會更明顯。
今年台灣房市將有五大房市動能，包括：
1、利率持續低檔，第二到三季可能小幅提升。
2、游資氾濫（本土、台商、境外華資、外資）。
3、陸資開放來台投資，由摸索進入實質行動。
4、ECFA及MOU簽訂激盪股市衝高，未來願景大。
5、全球經濟恢復成長動能。
由於ECFA有機會於今年完成簽訂，將牽動今年台北市豪宅、商辦、店面等高總價產品的表現，未來的房價區塊，將從過去的本地有錢人、一般民眾兩大市場再分出一個國際化頂級市場，台灣房市將由本土自用、置產需求市場轉為外資及本土投資需求推動型市場。
頂級投資型產品的投資人有以下特性：
1、無所謂合理價、平均價，景氣熱、股市好時，倍數效果強。
2、具收藏品及炫耀財特質，物件 異質性愈高，價格塑造效果愈強。
3、稀有性高，景氣熱時，供不應求。
4、行情與國際接軌程度隨經貿開放程度、城市國際化程度愈加顯著。
5、買家以具跨國企業、國際移動、與全球生意往來者為對像，非傳統的一般需求型產品僅局限當地的買家。
至於一般住宅產品，獲利時間相對長，價格變動幅度相對小，特色如下：
1、產品由經濟基本面決定，短期有波動，長期會修正回基本面曲線。
2、房價與失業率、國民所得、人口規模等整體經濟變化關聯度較高。
3、政府調降利息及優惠房貸政策停撥等各項刺激房市政策影響較大。
4、具有自住剛性需求，長期價格走勢較穩定。
5、買家以區域客需求為主，追價能力較有限。
展望今年房市，建議客戶購屋時應該注意以下幾點：
1、理性思考不衝動
不管市場如何，都應理性思考。
2、量力而為不超過
若自備款只有一成，是不是以租屋為優先。
3、需求出發想清楚
要想清楚究竟是要理財？投資？自用？
4、利空進場趁機會
例如對於買方來說，因為88風災國內受創嚴重…我們可以此消息來向屋主談價錢，爭取價位，此時反而是進場的好機會（將威脅轉成機會）。
5、換股操作B換A
利用此時將較差的地段產品換掉（淘汰掉），去換更好的；地段偏僻的地方藉此機會換掉（將二線產品換成一線的）。A級地段是保值的，不怕景氣的轉變。
作者是永慶房屋總經理 經濟日報╱文／葉凌棋 2010/02/13
文章定位：
