【文/李忠哲 攝影/王銘偉】在近年消基會所發布的十大消費糾紛中，購屋糾紛總是名列前茅，其中又以對室內實際使用空間的落差爭議較大，亦這就牽涉到公設比的問題。
近年房市交易熱絡，台北縣市菁華區地狹人稠，推案總是供不應求，使得預售案成為市場上的銷售主流，相對於成屋的一翻兩瞪眼，預售案因買賣的是未來的標的物，買方和賣方的資訊不對稱及認知不同，往往會造成交屋時的坪數糾紛，其中又以對室內實際使用空間的落差爭議較大。以下將幾項公設與實際使用面積的相對關係作概略的介紹。
一、清楚的解讀合約書
中庭花園無頂蓋，不會計入權狀坪數。
內政部規定在簽約前，合約書有五天的審閱期，在合約書上清楚的將權狀分為室內面積、附屬建築物（陽台、露台、雨遮）、公共空間（公設比）等，一般人常以為將權狀面積乘於公設比，扣掉之後就是實際的室內使用面積，完全忽略了附屬建築物的存在，因而歸咎建商室內面積縮水，事實上還要扣除附屬建築物的面積才是實際的室內使用面積。
如購買總坪數十二坪的套房，公設比三十六％，陽台、雨遮佔○．七坪，此時十二坪減去（十二坪×三十六％）等於七．六八坪，再減去附屬建築物○．七坪得到六．九八坪，才是實際室內面積。但有些建商為了順利銷售，往往會避開附屬建築物的問題，甚至用陽台外推的方式去增加室內使用面積，但不管有無陽台外推的問題，其實公設比都不會有變動，因為陽台是屬於附屬建築物，而不是公設的一部份。
另政府修訂建築技術規則，明訂八層以上建築，須設置二座特別安全梯，以提高緊急避難逃生功能。
因此新申請建照的大樓產品，公設比大多超過三○％以上，但坊間有一些新案訴求二○％左右的低公設，很多是將當層梯間或地下儲藏室等小公稱為私人空間併入室內面積計算。這種手法在合約書上權狀的登記很容易就可看破。
二、公設比的定義
而一般所謂的大公與小公的範圍為何？簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值，公共設施在法規上並沒有明顯的定義，一般習慣來說主要分為大公（一樓門廳、屋頂突出物、台電配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等住戶全體所分攤的面積），以及小公（當層樓梯間、電梯間、走廊等大多為特定住戶使用空間，由當層住戶所分攤的面積）。
因此公設比的高低和公共設施面積的大小和所分攤的戶數多少息息相關，有些雙併或獨棟的大樓雖然沒什麼公共設施但公設比卻達三十五％以上，有些大社區有多項的公共設施但公設比卻能維持在三○％左右就是這個原因。
三、公共設施與公設比的關係
在室內的兒童遊戲區，是會計入公共設施內，由大樓住戶共同持分。
一般而言公設比的計算是有頂蓋的公共設施才會納入樓地板面積的計算，並不是所有公共設施都會納入公設比的計算，像中庭花園就屬於法定空地，露天的泳池也不會計算到樓地板面積，因此像中庭花園之類無頂蓋的公共空間和公設比的高低一點關係都沒有；像有很大的中庭花園公設比就應該比較高，是不合邏輯的。
四、車位登記和公設比的關係
另外有時車位的種類與型態也會影響到公設比的計算，目前的大樓車位分為法定車位、增設停車位和獎勵停車位，在現行的法規中法定停車位必須登記為公共設施，增設停車位和獎勵停車位如若與法定停車空間在空間、構造上及使用上無法區隔就視同法定車位。如果有所區隔就可以登記獨立產權，沒有登記公設的問題。
但以前述狀況登記為公設時，沒有買車位的住戶就要仔細看清楚建商的產權登記，登記為「大公」不管有無買車位，停車空間都將由全體住戶共同持分，若登記為「小公」時，可經由合議決定有買車位之住戶共同持分，沒有車位之住戶就不須分攤持分。
但在車位不多的情況下很難從權狀看出登記為大公亦或是小公，這時比較簡單的方式就是和坪數相仿但有買車位的鄰居，對照權狀或合約書上公共空間的數據有無明顯差距即可。
五、機電空間的迷思
在近期的預售推案平面圖中，常看到室內空間有用虛線圈起來的機電空間，有些銷售小姐會把機電空間解釋為上天掉下來的禮物，可多出一個空間來當儲藏室、書房甚至是廚房。
其實，這是政府給建商的禮物才是真的，建築法規規定在允許容積百分之十以內的機電設備空間不計入總容積樓地板面積計算，而實際設置之設備通常不需用到百分之十的面積，因此其剩餘的面積，仍以機電空間名義持分給住戶使用。
一般而言，實際設置之機電設備空間，以大公方式持分全體住戶；剩餘之機電空間，依不同產品規劃定位，併入各戶的室內中，以約定專用方式持分在公設中，或登記為附屬建物。
因此，這不計入總容積樓地板面積的機電空間，建商還是可以灌到銷售坪賣給消費者，如同陽台外推一般，機電空間做其他用途也是需要違法二次施工的，因此多了機電空間不但可能會提高公設比，而且在使用適法性上也是一個問題。
六、成屋後的公設比誤差
一般的建商大多會遵照合約精神，交屋後都會符合當初預售的坪數，但預售屋買賣定型化契約範本中第五條規範中的差距一％之內，雙方互不找補，卻有時成為少數建商偷坪數的護身符，在寸土寸金的台北市，百坪豪宅的一％的差距就可能價差百萬。
另外有時雖然總登記坪數相同，但室內面積和公共持分的面積比例可能會有變動，等於增加公設比，關係到交屋後的權利，這也是一般購屋人需要注意的。
七、慎選有誠信的建商
綜觀上述，公設的登記可以說是建商的黑箱作業，但可是完全合法，消費者如果在事後才發現有問題去申訴的話，建商是站得住腳的，因此一定要詳閱合約書，並針對以上的問題點一一去詢問，最好能留下書面的記錄或錄音，至少要記得銷售人員的姓名才能保障自己的權益。
同時慎選有誠信的建商，不致在公設登記上作文章，對購屋消費者較有保障，當然也可請教鄰近的競爭個案，有時會得到令人意外的答案。
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