最後更新：2009/10/12
【網路地產王/曾炳鈞/綜合】
上週國產局標售台北市一棟老舊公寓，創下每坪飆破103萬的天價，搶手的原因無他，就是因為標案位於都更區。如何比建商快一步，搶先買下都更黃金宅？東森房屋董事長王應傑要傳授您「必勝三招」。
■ 必勝第一招 確認都更範圍
東森房屋董事長王應傑表示，打算卡位搶買增值空間大的都更老宅，一定得勤做功課，先到內政部營建署或是台北市、台北縣的都市發展局等相關單位，查詢都更計畫的詳細資訊，確實掌握哪些區段隸屬都更範圍。
由政府公告的都更計畫著手，最大的好處就是比較明確、風險較低；不過缺點是這些區域，多半早有建商進駐卡位，即使買到手，購入價格恐怕也已經被建商炒作、哄抬過一輪，很難低價入手。
■ 必勝第二招 先挑商業用地
以台北市南港區為例，目前臨大馬路的商業用地，土地每坪大約250萬元，巷內的單價大約200萬元，一坪價差五十萬，挑選都更標的，當然以較值錢的商業用地為首選。
■ 必勝第三招 試算都更利潤
目前都更建案大部份能獲得的容積獎勵率為25-30%，若以商三用地為例，原有容積率為560%，若加上約3成的容積獎勵率，換算下來，一坪土地約可蓋12坪的樓地板面積。
以建物面積約30坪的老公寓為例，通常這類公寓的土地持分達7-8坪，若以7坪計算，等於都更後可蓋84坪，地主分回6成，就是50.4坪。假設屆時每坪售價為50萬元，新屋的市價就是2520萬元，這與目前南港商三公寓，每坪行情45萬、30坪、1,350萬元的總價相比，等於多賺1,170萬元。
不過都更耗時，最快也要三、四年，王應傑忠告，口袋不深的投資客別輕易嘗試，或者可先將老舊公寓改裝成套房出租，邊出租、邊等都更，也是因應之道。
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