馬婉珍／台北報導 都更商機火熱，不少精華區的老宅，陸續搭上都更列車，但專家提醒，搶攻都更商機，並非每間老宅都可立即改頭換面、坐享房價翻倍的效益，並建議購屋人掌握三大祕技，與其衝動買下老屋，不如選對老屋淘金： 一、上政府相關網站了解「劃定都更」區域：東森房屋董事長王應傑指出，都更時間往往要等待5年甚至10年以上，因此應明確了解政府已公布進行都更計劃區域，才不會為了都更效益，衝動買下老宅卻遙遙無期。 包括內政部營建署及北市、北縣都發局等或與都更相關的政府單位，都可找到資訊。 二、商業用地容積率較住宅用地高，都更改建可分回的面積較大：東森房屋南港站前店店東呂文法說，土地的容積率愈高，都更後可分到的面積愈大，例如商三用地的容積率是560％，一坪土地面積可蓋5.6坪的樓地板面積且多數位於大馬路邊而非小巷內，因此較易達到劃定都更的標準。 相較之下，住三用地容積率則是225％，但購屋人也應注意，為了都更利益而購買商三用地的商業大樓，包括居住品質及周邊環境等條件，其實不比住三用地的純住宅區好。 三、善用計算機，精算都更利潤：呂文法指出，目前都更建案大多能獲得的容積獎勵率約為30％、停車獎勵率約為20％，若以商三用地為例，原有的容積率560％，再加上30％的容積獎勵、20％的停車獎勵，換算下來，一坪土地可蓋到8.4坪的樓地板面積，再依建築法規規定，附屬建物（如陽台、雨遮等）部份可蓋到總坪數的八分之一，公設部份可蓋到總坪數的30％以上，因此一坪土地共可蓋到8.4×1.125×1.3＝12.285坪的樓地板面積。 通常地主可分回6成的比例，呂文法以張先生花1,350萬元買下商三用地、30坪的老公寓為例，張先生的土地持分約7坪，以每坪可蓋12坪的樓地板面積計算，擁有7坪土地持分的張先生，於都更後可蓋84坪，張先生分回6成比例，也就是50.4坪面積。 假設屆時新房子每坪售價為50萬元，總市價就是2,520萬元，加上停車獎勵的停車位部份，以目前市價約200萬元為參考值，可算出都更之後，張先生分回的房屋總價至少是2,720萬元，與原來的購入成本1,350萬元相較，張先生的房子增值1,370萬元。
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