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達人觀點》買房四原則 投資自用兩相宜

【經濟日報/黃啟菱】 　　台灣房市交易急凍，依區域不同，房價已下修一至三成不等，價格回檔，加上政府推出低利優惠貸款利多，近來有不少自住型買方已開始進場購屋。 　　根據台灣房屋店頭統計與調查，目前買方結構中有89%為自住型買方，僅11%為投資型買方；與今年第二季相比，自住型買方增加13%。 　　一般自住型民眾在買屋時，常常以個人的需求來挑選房子，導致於物件的投資價值降低。例如大台北地區喜歡幽靜環境的民眾，通常會選擇新店地區的大台北華城社區；若以投資的角度來看，此區位在半山腰、交通不便，而且環境較為潮濕，不僅轉手性較差，要出租困難度也頗高。 　　在各種投資理財工具當中，房地產是最特殊的商品，因為不單能投資炒作，也可以自住，具有「投資」與「自用」兩種特性。也因為有兩種特性，不同目的的購屋人，需要考慮的前提就不太一樣。 　　自住型的購屋者最重要的購買原則應該是，「房價合理」與「能力範圍」；而投資型購屋者注重的是投資報酬率的高低，高報酬、好地段再加上價格低於行情的房子，當然是投資客的首選。 　　如果一般民眾購屋時，以自住兼具投資的角度來挑選標的，不只能滿足自住需求，未來在換屋時，資產還能增加。 　　在此提供四大秘訣，可幫助你挑到投資自用兩相宜的物件。 　　第一、精華地區所釋出物件。在景氣好的時候，精華地區物件通常價格高得嚇人，而且還因為屋主惜售，就連釋出的物件也都不甚完美。目前正是挑選精華地區物件的好時機，不僅價格鬆動好議價，若是生活機能完備無虞，自住方便，未來轉手獲利機會也高。 　　第二、興建中捷運站周邊物件。捷運是大台北地區通勤族仰賴的運輸工具，每天搭乘捷運的人次已突破200萬人，捷運站周邊的房子增值潛力高，是投資型買方最喜歡的物件。自住型買方可在此時挑選興建中捷運站周邊的房子，以自住角度來看，有交通便利性；以投資角度來看，又有增值潛力。 　　第三、主流坪數，格局方正。一般自住型買方挑選物件時，最好以主流坪數、格局方正的房子為優先。主流坪數大約是三至四房、30坪至50坪，以投資角度來看坪數過大的房子出租不易，而且總價較高、轉手度較低。 　　此外，多數民眾對於格局歪斜、呈不規則形狀的房子，在風水上多有忌諱，所以最好是挑選格局方正的房子。 　　第四、大膽主動出價。在房市低迷時，市場中待售物件勢必增加，自住型買方不僅要以撿便宜的心態購屋，更要有旺盛企圖心，以買到「投資價」為目標；也就是雖然是自住的需求，卻要以投資的價格購入。 　　我建議民眾一定要大膽主動出價、勇敢殺價，就有機會在好區位，以投資的價格，買到符合需求的物件。