梁淑華律師 TEL：02-25526750 FAX：02-25526760 103臺北市大同區承德路1段35號7樓之2(捷運中山站6號出口步行5分鐘、建成國中停車場旁) 為您提供民事訴訟、家事訴訟、刑事訴訟、行政訴訟、訴願、非訟、個人或工商企業法律諮詢暨常年法律顧問等法律服務

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　廣告林立是臺灣的都市景觀特色，公寓大廈外牆面或樓頂平台設置廣告物，會影響公寓大廈外觀，也可能有發生侵害住戶權益或衍生安全顧慮等問題，所以須有法律介入規範，主要的法律規範如下：

1. 公寓大廈管理條例第8條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。　住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於1個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」
2. 公寓大廈管理條例第33條：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。三、依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」

　所以若要在公寓大廈的外牆面或樓頂平台合法設置廣告物有幾個條件：

1. 首先應依法令規定辦理。
2. 該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議就廣告物之設置已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
3. 最後還要徵得頂層（廣告物設置在樓頂平台時）或各該設置樓層（廣告物設置在其他樓層外牆面時）「區分所有權人」之同意，才能合法設置，否則各該樓層「區分所有權人」可依法請求拆除。不過，如果有買受各該樓層之「區分所有權人」主張廣告物設置未得其同意而請求拆除時，並非一定有理由，因依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，後手(買受人)應繼受前手(出賣人)依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項，所以應先瞭解查明各該樓層「區分所有權人」何時買受房屋，如果各該樓層「區分所有權人」買受時點是在廣告物設置之後，而雖不及行使廣告物設置同意權，但如果其前手在該廣告物設置前已行使同意權表示同意廣告物的設置，買受各該樓層之「區分所有權人」即受到拘束，不能再以自己本身未同意為理由來主張廣告物設置不合法。」另應注意的是，有同意權者是各該樓層的「區分所有權人」而不是「住戶」(依公寓大廈管理處罰條例第3條第8款規定，住戶是指「公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」)，但各該樓層「住戶」依前述規定「得」參加區分所有權人會議陳述意見。