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專題報導 房屋出租 大哉問

    2014年10月16日 蘋果日報 台中報導

 

房東最常遇到的五大問題

很多人選擇當包租公、包租婆，就是期待可以每個月在家等租金輕鬆進門，不過實際上房屋出租的眉眉角角可還真不少，本期蘋果地產月刊特地整理房東常遇到的五大問題，並請來長期關注租屋議題的崔媽媽基金會，來為各位讀者一一解答。文/黃竹君

一、賃居處設籍

Q：我的房客希望設籍在我出租的房子裡，讓房客設籍我會遇到什麼問題嗎？如果房客搬走卻沒把戶籍遷出我該怎麼辦？
A：許多房東不喜歡讓房客設籍，除了怕被國稅局追稅外，也擔心之後遇到討債集團、前夫找上門…等麻煩，不過根據戶籍法的規定，房客搬到哪本來就應該將戶籍遷到落腳處，只是法律並沒有房東ㄧ定必須讓房客設籍的規定，因此決定權還是在房東身上。
而若是房客搬走卻沒把戶籍遷出該怎麼辦，其實解決方法不難，只要是房屋戶主，或是房屋所有權人，就可以攜帶房屋建物所有權狀正本、身分證及印章，到戶政事務所去將房客強制遷出。

二、賃居處報稅

Q：我的房客希望將租金支出報稅，我可以拒絕房客嗎？
A：房客將租金報稅，房東馬上面臨的就是被國稅局追稅的問題，不過要提醒房東的是，納稅是國民應盡的義務，尤其現在資訊流通，房客若是要檢舉房東逃漏稅可是非常簡單的事情，因此現在大部分房東的做法是，將增加的稅金直接轉嫁在租金當中。
當然這個部分也必須事先跟房客溝通清楚，如果等到報稅季節才臨時要跟房客多收稅金是不行的，最好的辦法就是在簽訂租賃契約時就談好，並清楚載明在合約中，由誰付？怎麼付？才不會衍生糾紛。

能不能設籍或是報稅，有時也是房客考量是否承租的要點之一。

三、遲/拒繳租金

Q：我的房客經常性的遲繳租金，我該怎麼辦？如果對方之後不付租金了，我該怎麼處理？
A：對於慣性遲繳租金的房客幾乎是無法可治，除非對方已經慢繳租金兩個月以上，房東可以先將押金轉換成租金，若房客還是不付房租，那要再等兩個月才可以開始走法院程序，但過程曠日廢時，大約需要3至6個月，甚至一年的時間，所以很多房東乾脆鼻子摸摸自認倒楣，請房客趕快搬走就算了。
崔媽媽基金會建議，房東在房客未付租金的第一個月就必須要通知房客，也特別提醒房東們，雖然房客未付房租理虧在先，但是擅自闖入出租處、或是自行斷水斷電都是違法的行為！想要自保，最好的方法就是一開始簽約的時候就去公證，這樣才能不經訴訟就可請求法院強制執行。

如果房客付不出房租，房東千萬不可擅闖租屋處清空房客私人物品，否則可是會觸法的。

四、修繕責任

Q：房客跟我說出租處的冷氣壞了，根據使用者付費原則，這不是應該由房客自行處理嗎？
A：出租處的修繕責任歸屬是最常見的出租問題，到底哪些部分該由房東負責？哪些責任又是房客負責呢？依據民法429條第一項規定：「租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」因此，賃居處有毀損時，房東有義務予以修復，就算小到像燈泡壞掉，嚴格說起來也算是房東要負責，所以也有房東很可愛，在出租處直接放一箱燈泡，讓房客可以自行更換。
不過根據契約自由原則，房東也可以在簽訂契約時就跟房客談好修繕責任歸屬，並載明於契約中，如果沒有事先談好，那麼修繕責任就是在房東身上。當然如果是房客刻意不當使用，那麼修繕責任自然是在房客身上，像是水管、馬桶的故障，究竟是自然毀損或是人為造成，可以請專業人士來做判定。另外，若是房東的住家離出租處很遠，也可以授權讓房客自行找人修繕，再由下個月的租金中扣抵。

如果沒有在契約中另外訂定，其實賃居處的修繕責任是在房東的身上。

五、遷走與其他

Q：我想把出租中的房子賣掉，但買家要自住用，我可以請房客搬走嗎？
A：在這裡先告訴各位房東一個殘酷的事實，房東是沒有退場機制的！不像房客，如果住的不滿意想要提前解約，可以放棄押金，房東若是想要提前解約，只能跟房客談條件，像是用補貼搬家費等方式，請房客搬家。
除此之外，房東最怕遇到的就是房客在賃居處輕生，不但之後要再出租不易，房屋價值也大打折扣，因此有些房東在簽訂契約時會加註「防自殺」條款，也就是如果房客在租屋處自殺或遇害身亡，連帶保證人須賠償房價損失，不過崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，這項條約內容違反公序良俗，是很難成立的。

房屋租賃契約是出租關係中最重要的一環，最好把所有的模糊地帶都釐清、載明於合約中，避免爭議。

專題報導 房屋出租 大哉問

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