停滯了快四個月的閱讀
一回到台灣
最方便的書籍還是每週訂閱的商業週刊
空閒或是去加州運動的時候
我就會隨手拿個一本做閱讀
因為我以後想從事的是有關於房地產仲介的工作
以下就是我閱讀984期商周有關房地產的一些觀念
其實
專題的主題是要告訴閱讀者
因為現在的房貸利率十分的低
（今天看到一則當初921大地震所倒塌的房子，當時房貸利率高達8%）
而且銀行對於貸款的額度甚至可以高達90％以上
有些連自備款都不需要有
資金成本相對股票、基金等投資商品來的相對低廉
所以不如將資金投資在血統優良的房地產中出租獲利
往往這些報酬率在扣除貸款成本之後
還有高達5~8%的報酬率
而且存續時間往往可以高達三、四十年以上
（怎麼有這麼好的事情！什麼都沒有付出的情況下，
每個月有五萬元以上的收入？！）
房地產
在低利成本的環境下
就具有這樣子的特性
也因此
一向我不願意把知識導向的文章放在我報台的原則
這次就得先破例囉
「台北市松仁路的中油大樓裡，快退休的張媽媽，決定投入一百五十萬元
將原本位於捷運大坪林站的老公寓，裝修成六個套房，未來
這間公寓每個月可收進五萬七千元的租金，足夠退休後的生活費」
「忠孝東路的黃太太，正努力地和設計師打扮他的第四個啞巴兒子，
這是在信義計畫區附近，有捷運共構概念，又有飯店式管理的20坪小套房
，包含裝潢在內，他的投資成本共一千一百萬元。
現在剛被一位新加坡籍的外商總經理租走，每個月租金六萬，
扣掉他的貸款成本，租金報酬率為5%」
台灣現今房地產多頭的原因有三：
一、台股不振、企業減資出走
二、利率持續在低檔盤旋（個人認為是最重要的因素）
金融市場有高達八兆資金沒有人願意進行貸款
銀行為了活化這些幾乎停滯的資金
將放款的主力放在房貸上
因此房貸的成本因為銀行之間的競爭越壓越低
甚至寬鬆到可以進行百分之百的可貸成數
三、今年房地產推案量將突破一兆元大關，創下十年來新高
現在低利的環境下，提供了一個「小本錢做大投資」的機會
假如一個五百萬元的小套房，向銀行取得百分之百的貸款成數，
貸款利率3％，20年下來，貸款成本共165萬元。
假如將套房出租，月收租金三萬元，
保守估計（每年扣除一個月租金當房屋閒置、維修等成本）
五年後，光租金就可以回收165萬元，把利息完全賺回來，
不僅僅平常的現今流量沒有問題，所收的租金也可以拿來逐年償還房貸本金，
20年後還擁有一戶既保本又增值的房子足供養老。
之後在提到投資房地產時需要計算的租金報酬率
一般而言
租金報酬率＝｛（每月租金x12）/房屋總價｝x100% - 房貸利率
只要《租金越高、房屋總價越低、房貸利率越低》，租金報酬率就越高
根據台大城鄉所的研究，
美國租金報酬率約為12%，台灣的租金報酬率則在6~8%間。
信義房屋協理指出，以經驗法則推算，6%的租金報酬率，通常代表地點好
另外把握「好地點、小套房、低房屋總價」是投資不敗的三大前提
『小套房-隔間出租比整層出租多賺一倍』
台灣最大租屋網-台灣租屋網統計，
北市住宅中每坪租金最好的是套房（NT1,328），雅房次之（NT1,216），
住宅最低（NT882）
商辦類中，店面的報酬率（NT1,847）比辦公室（NT1,158）具有投資價值
今年四十歲的張小姐，在南京東路後方的小巨蛋，買了一間三十坪的老公寓
總價600萬元
他計算，若當成一般住宅整層出租，每月租金約兩萬六，扣掉2%的房貸利率，
租金報酬率僅只有3.2％
因此他決定再花60萬元
將其隔成每間五坪大小的六個小套房
每月租金變成每月五萬七，租金報酬率提高到8.3％，是隔間之前的2.6倍
以下也提供幾個提高租金報酬率的小方法作為參考：
1.邊間老公寓-結構易於隔間，窗戶多易出租
選屋齡20年以上的，最好是邊間的舊公寓，結構上較容易做隔間，
住戶也比較少，不會引起其他住戶的反彈，而邊間公寓，
隔間後每個套房都有窗戶，報酬也較高。
2.尋找沒有電梯的舊公寓頂樓加蓋
雖然頂樓加蓋在大台北地區是違法，但是民國83年以前的頂樓加蓋，
因建管局列為C級加蓋，屬於緩拆，一般而言不會被拆除
3.購屋借款利息扣除額，每年可節省30萬元所得稅
購買第2或第3戶房子，為符合首購房貸優惠條件，
精打細算者通常以所得尚不高的子女名義購屋
，取得買新房子的優惠利率，然後，
再以自己名下的舊房子申請貸款，借舊還新，
之後又可以利用貸款利息支出的免稅額，每年多省下三十萬的所得稅。
4. 好管理：靠設備提高品質及安全感
房東最大的惡夢是遇到兇案，最好的方法是捨得隔出空間，設置交誼廳，
如此不僅房屋較明亮，比較容易吸引高素質的女性房客青睞
選擇房客也有三大要件：
一、學生比上班族優
大學生族群最為穩定，因為大學一念就是四年，
現在念研究所比例也高，可以多兩到三年，
而且一但住習慣了，通常畢業後也會繼續住下去，是投資報酬率最高的租屋族
二、女生比男生好
女房客的生活比男房客單純、愛乾淨、屋況會保持的比較好
三、要挑「名牌」
這指的名牌，指的是房客所服務的企業
如果是金融業、科技業或上市上櫃的員工，基本上就先經大企業篩選過
素質比較高，萬一碰到付不出房租的情況，也比較容易找得到人
台灣目前低利環境是從所未見
如果以前只有祖先所留下來的古厝才能當房東
現在藉由我自己去當房屋的搜尋員（當房屋仲介）
和台灣低利環境下，超低的機會成本（銀行利息低到只有2%，幹嘛存錢？！）
與成本壓力可以藉由移轉到房客身上，
同時利用首次購屋所享有的低利貸款，
（比較要注意的是，貸款年限如果是20年，利率是浮動或固定，攸關甚大）
如果在同時因為貸款金額可以列為所得稅申報的減項達三十萬
在收入增加（房租收入）、支出減少（所得稅減少）的情況下
如果租金報酬率低於2.5％，還可以將房屋變現成資金在做投資
剩下的的影響變數，就是地點、地點、地點。
Mike加油！
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