領彙的代名詞很多：英文叫THE LINK，全名叫：領彙房地産投資信托基金。
也是香港最大的零售地産業主，旗下擁有180項物業，包括151個購物中心與79000個停車位。11月25日，也將是香港第一家上市的REIT，上市成功，路透社說也是全球規模最大的房地産投資信托(REIT)，資産28億美元。
這么多美譽和皇冠，給這個獨特的公營資産股份化過程蒙上離奇的光影，大家也記得2004年一個老人盧少蘭控告領彙上市有問題，最後竟然因司法復核上市官司而告上市失敗。
2005年，它捲土重來，一波三折後，穩健推進，一步步進入市場。
它極顯個性和創新：僅印三十萬份“瘦身”版招股書，香港房屋及規劃地政局常任秘書長梁展文更呼籲投資者應注重環保意識，每人只拿一份招股書。
嚴控成本的“做秀”給投資者好印象，而對答如流的梁展文記者會上拒談領彙一年後重新上市的個人感受，一度語塞。
領彙這次上市集資額最少330億，散戶入場費最少4940元，每名認購者都可獲配一手500股領彙，11月17日截止認購，
聚集人氣 有備而來
領彙房地産投資信托基金11月14日開始公開招股，由于今年利率持續上升，加上近期股市表現偏軟，排隊認購領彙的熱潮略降溫，早上領取申請表格的市民較去年略爲减少，幷未出現長長的排隊人龍。
而且，領彙此次引入退股機制，即使再出現法律訴訟，投資者可在7日內考慮是否撤回申請。
幾乎同步，11月8日領彙宣布，房地産投資信托基金上市時，散戶將可獲5%的認購折扣優惠，比去年的3%高了不少，領彙上市安排銀行說這是面對近日銀行連番加息的對策。
可以計算的是，投資領彙，2006年3月底股息回報率達6.2厘，這使得投資者2007年股息回報率高達6.6%。比2004年初步計劃上市時的預期股息回報率僅少0.25厘。
11月1日公布的基金研究報告顯示，瑞銀集團(UBS)估計領彙REIT每個單位的投資收益率爲5.1%--6%，而高盛悲觀些，預估每個單位投資收益率爲4.7%--6.1%。
在2006年3月止和2007年3月止的兩年內，領彙的股息收益率分別爲5.69%和6.17%。這些報告的結論很有特點，投資收益不錯，相比李嘉誠長實集團推出的另一支REIT---泓富産業信托收益率可能在5.0%--5.3%還要高，但分析師說兩者的未來不同。這是多么狡猾的說法。
領彙毫不手軟，新推的優惠策略是市場聚人氣的“殺手鐧”，也是吸引關注的公關技巧。足以吸引原來觀望的投資者，政府背景加上穩定的回報，就已經有保證了，雖然要面對地産行業高敏感度的波動，但相對風險較低的同類投資工具，領彙較風險最低的十年期外匯基金票據息率高2厘，即使是穩健的公用股如中電及港燈，股票息率亦只是4.9厘，投資領彙要多1.7厘的收益。
推優惠策略，更大的吸引力是降低普通百姓(散戶)的進入門坎。
11月5日，負責領彙上市的港府産業分拆出售督導小組，開會商定領彙發售的訂價範圍，消息傳出今次的發售價範圍會環繞每單位10元的資産淨值，而上限價肯定會低于去年的上限價10.83元，下限價則低于資産淨值10元，一改去年上下限均高于資産淨值的做法。最後，定價在每單位9.7元至10.3元的範圍。
由于上限價10.3元，僅比每單位10元的資産淨值高3%，散戶如果以95折認購，即每單位只要9.785元，投資者可以低于資産淨值認購領彙，這是直接的優惠。如果領彙最終以低位定價，計算認購折扣，每單位售價爲9.215元，一手500個單位的認購成本約4607.5元(未計手續費和傭金 等開支)。如果以最高價10.3元定價，折扣後，每手入場費在4900多元。
根據計劃，領彙3成零售，7層配售，如果超購，會拿出5成零售，可以顯見：政府推動公營物業資産證券化，比較看好香港普通老百姓的投資樂趣，也更希望公衆成爲股東。
銀行熱鬧 散戶却不够熱
領彙14日公開招股，證券行大力吸籌，大福證券宣布通過該行請認購領彙孖展數最高9成，孖展利率爲4.68%，手續費100元，傭金及交易所費用分別1%及0.012%。
銀行亦相繼推出新股認購優惠，大新銀行率先宣布14日至16日提供减2.5%的最優惠利率，即5.25%利率。直接針對14日至17日的領彙認購，而東亞銀行亦爲領彙提供孖展借貸，利率由4.50%至6.25%不等。
在新股銷售上相當積極的恒生銀行也再推“一口價”優惠，包括孖展利息、手續費、網上認購全免1%傭金，網上申購新股貸款金額88萬元，“一口價”收費838元，櫃檯辦理收費888元，相當于息率4.97%或5.26%，貸款額在500-1000萬元者，最優惠利率减2%，即5.5%，貸款額超過1000萬元者，息率爲最優惠利率减2.5%，即5%。貸款額最高達認購額之90%。
而匯豐銀行及中銀香港，也在13日、14日公布有關領彙孖展借貸的詳情。
永隆銀行更絕，宣布爲領彙(0823)認購人提供定額認購貸款套餐，認購5萬個單位或10萬個單位者，定額收費分別爲450元及900元，收費已包括認購手續費50元、認購新股貸款手續費100元、貸款利息及上市首天沽出新股之傭金。
同時，永隆亦提供認購領彙特惠貸款，息率介乎最優惠利率减2.25%至2.75%，即現爲5%--5.5%，貸款額在1000萬元或以上者，方可享5%低息，貸款額可高達認購金額90%。
客戶若通過永隆認購領彙可獲豁免認購新股手續費50元，如果上市首日沽出領彙股份無需繳付傭金。
因爲領彙的數額巨大，10日正式推介，國際配售部分很快錄得足額認購，個別大手吸納的認購金額高達5億美元（約39億港元）。因此好消息鼓舞市場，各家銀行都估計公開發售量也超過任何一支股票，銀行的提前競爭加劇了市場的火藥味，但事實上，散戶認購不是太熱烈，也沒有過去的熱情。
14日領彙收票行匯豐銀行暫時仍拆出股票錢，隔夜息午後曾驟降至1.5%低位，匯豐趁低拆入隔夜錢，息價尾市至1.7%，長息亦被拖低。
這一市場狀况是憂是喜，17日才會見分曉，但香港房屋及規劃地政局常任秘書長梁展文很樂觀，他說如果公開發售部份獲15-25倍超額認購，領彙將啓動回撥機制，將公開發售比重由30%增加至最少40%，若超額25倍，將比重提升至最少50%，他的想法很率真：最終希望散戶投資者可獲配“一人一手”。
領彙的財務帳 利潤來自管理
我們回頭看領彙，領彙的物業組合主要爲商場及停車場，領彙組合包括180項物業，其中149項綜合零售場地，22項獨立零售設施，內部樓面總面積爲97.5338萬平方米，還有7.9萬個車位。領彙資産今年估值，較去年的 309億元估值調高不多于一成，也達到338.8億元。
一年前，領彙以10.83元招股，股息率達6.65厘，由于散戶有3%折扣，折後每股作價僅10.51元，股息率則升至6.85厘，當時投資環境很特別，銀行存款近乎零息，領彙自然非常受歡迎，結果有51萬市民認購，刷新港股紀錄。
但因盧老太提出領彙違反房屋政策，引起法律訴訟而被逼押後上市，投資者好夢成空。很多投機客唏噓不已。
現在捲土重來，但大環境變了，股市也從高位回落，近期的多家新上市公司都跌破發行價，包括牛氣沖天的建設銀行都一度破底。隨著美國加息，香港息口飆升，10月初香港銀行大幅追加息半厘，存款利率已升至三厘以上，部分銀行的定期存款利率更高達四厘，而且仍有機會再升。
靠高息來做吸引的領彙，要同其他高息産品競爭，吸引力比一年前自然打了折扣。
而且，過去一年樓價上升，領彙旗下資産亦漲價一成，如果訂價較去年高，吸引力自然大打折扣。所以，今天的領彙出世，有很多不利因素。
我們來看領彙的財物資料：去年一年來，領彙旗下物業租金增長只有1%，收入增加幷不快。截至2003年3月底，零售設施的收入24.91億，占據總收入66.1%，2004年這一塊收入22.91億，占據總收入65.5%，2005年收入25.25億，占據總收入68.3%，同一期，停車場2003年收入10.12億，占據總收入26.9%，2004年收入9.46億，占據總收入27%，2005年收入938萬，占據總收入25.4%，這兩大塊决定了領彙的現金流，也决定了領彙的利潤空間。
我們可以看到2003年領彙總收入37.69億，虧損5.69億，2004年總收入34.98億，利潤104.21億，2005年總收入36.96億，利潤25.69億元。經營狀况還算不錯。
但2005年4月至7月底，3個月內的租金收入只有零售設施增長4.5%，但車位和其他收入跌了8.7%，管理成本也在增加，類似維修成本、清潔保安、物業管理開支
、地租差餉、保險開支都在增加，但人員費用减少了9%，宣傳推廣費用大减90%，3個月的財務帳還是挺好看-----純利6.41億，增加6.3%。這和不斷高漲的樓市，不斷獲利的資本市場路徑吻合。
當然，領彙管理層也很聰明，他們推出一個極爲透明的招股說明書，裏面的資料很詳盡，我們看到領彙旗下的零售商鋪平均出租率爲91.4%，而停車場的使用率則有72.9%。但商鋪占總商場總樓面面積的使用率則只有54%，這說明商場可出租樓面面積比例偏低。
領彙公司行政總裁蘇慶和也坦誠表示這個比例偏低，目標是希望將之增至60%以上，與私人商場出租率貼近。他們表現得很積極，公開表示已計劃重組的商場有3個，其餘有5個亦會陸續進行。
公營資産如何公衆化？
我們來看領彙的出生過程，這是一個公營資産變成股份結果的好案例，政府投資的大量物業，以出租方式提供給公衆使用，本來沒有什么好管理的，就是按規則辦，簡單高效就會有成績。
但這一塊的商業投資收益很緩慢，對一個政府來說，利用資本手段變現，可以把沈澱資産啓動，用行話來說叫變現，也是一個創新，而香港地産的特殊性决定了這一塊的吸引力無限大，因爲香港地産的創富能力太强了。
2002年7月就委托顧問公司研究分拆出售停車場和零售設施的可行性，2002年11月，政府公布新房屋政策，决定將把非核心資産分拆出售。
2003年7月，香港房委會决定分拆出售停車場和零售設施。2003年12月，决定采用房地産投資信托基金來作爲分拆出售構架，這被視爲領彙誕生的開始。
2004年2月，領彙公司成立，作爲領彙管理人出現，屬香港房委會附屬公司。同步，HOLDCO公司、PROPCO公司在開曼群島注册成立，FINANCECO公司則在香港注册成立。
一切準備都順利，市場反應也不錯，但2004年底，盧少蘭起訴房委會，司法復核阻攔了領彙風光無限的步伐。
直到2005年9月，領彙發行2個創辦人基金單位，簽訂協定後成爲單位信托基金。領彙前身正式終止，新的領彙成立。
根據合約，領彙公司、HOLDCO公司、PROPCO公司、FINANCECO公司都是香港房委會附屬公司，一旦上市成功，領彙公司和HOLDCO公司所有股本都以信托方式由受托人擁有，幷爲基金單位持有人之利益而持有。
PROPCO公司將擁有所有上市物業資産，而HOLDCO公司成爲PROPCO公司控股公司。
這一結構的結果回避了原來“領彙違反房屋政策”的障礙。完全實現上市公司的規範。
這是一個美麗的童話變成現實的過程。成功的原因只有一個：透明的結構外加市場的手段。
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