李嘉誠助興領彙 充滿戲劇性的泓富
其實這次領彙上市，多了競爭對手。在同期，李嘉誠長實旗下的鴻富産業信托也借風出海，幾乎同步推出REIT，比香港基金界比擬爲“截糊”，鴻富産業信托包含7 項寫字樓及工廠物業，可出租面積約爲 120萬平方呎，包括紅磡都會大厦、北角萬誠保險千禧廣場、紅磡海名軒3 層平臺商用單位、觀塘摩登倉、荔枝角潮流工貿中心、部分觀塘創富中心、部分新蒲崗新寶中心。
資産總值40億港元，長江實業將這一資産售予泓富基金，價格較獨立估值師卓德測計師行的沽價折讓了11.9%，長江實業計劃在泓富上市時，認購基金單位總數約18.58%(或14.1%，倘超額配售權獲悉數行使)，和記黃埔將認購基金單位總數約10.42%(或7.9%，倘超額配售權獲悉數行使)，即長和系共持有該基金單位最多達29%，其餘向機構投資者進行國際配售，另外，每持有32股長實的股東，更可保證認購1個泓富基金單位。這是私營機構，上市公司的獨特吸引策略。
早前，鴻富極爲高調表示，爭取11月25日上市，市面看法是和領彙爭頭彩，而一貫保持領先的長實也不含糊表示：上市集資2億美元（約15.6億港元）。雖然小，但敢于和338億的領彙同台起舞。其傲氣也可見一斑。
泓富産業對散戶而言，每單位定價料約介乎2至3元，入場費低于5000元，現時7個工商物業的樓面約120萬呎，年租金收入約1.5億至1.6億元，回報率約5%至5.5%。這些做法和領彙幾乎相當。
此時，對散戶投資者來說，投資哪一個，就等于選擇投資香港政府，還是投資李嘉誠，把錢交給誰更放心？誰的未來更有可靠性？這個選擇似乎很難，但也很容易。
眼見2個REIT就要刺刀見紅，很多分析評論文章都出來。
鴻富的上市保薦人摩根大通在研究報告中預期，長實旗下泓富房地産投資信托基金（REIT）于未來兩年，每年可分配盈利料增長9%。摩通估計，2006年泓富可分配盈利增長10.4%，達到1.46億元，2007年增長7.9%，至1.58億元。此外，該行更表示，泓富向投資者承諾2006年分紅的息率至少爲5.3厘。
而截至今年6月底，鴻富半年淨租金收入6050萬元，按年升6.8%，盈利6.75億元，比同期升16倍，主要受惠于重估物業利潤6.18億元。
而泓富2002年虧損1.44億元，2003年虧損1.49億元，2004年扭虧賺3.55億元，完全靠市場轉熱，地産市道看好，波動比較大。而且，紅磡都會大厦是泓富回報最好的資産，占據30%收益，紅磡海名軒一直虧損，泓富的資産也不是完全優質。
長實李澤巨也放話：領彙資産主要爲公屋商場及停車場，而泓富旗下資産則是寫字樓爲主，産品類型不同，兩者之間不存在競爭。
長實執行董事趙國雄也說，集團在設計泓富産業信托時，已將各方因素全部考慮在內，包括香港本地經濟環境，物業選擇、息口上調等因素。
鴻富的擁護者，更看好作爲商業樓宇的租金增長空間，更貼近市場，他們預計未來2年加租超過30%的可能性很大，而領彙的停車場和住宅樓宇加租受政策限制，今年的加租幅度只有1%。回報的未來前景差异會很大。
獨立分析人士有的看好領彙，認爲最直接的息率回報就超過鴻富，而未來加息影響下的租金回報增長幷不會太樂觀。有些基金經理人表示，領彙REIT的租金增長前景有限，幷質疑泓富産業信托比較强勁的租金收入前景是否會帶來預期中的資本收益。
摩根士丹利分析師Rob Hart對泓富産業信托發表看法："我認爲有點大膽，尤其是相對于領彙的收益率來說，但人們會辯稱這樣的投資組合可以有更大的上漲空間。"
支援領彙的分析師報告稱：領彙是一項穩中有勝的理想投資，一，散戶有折扣，變相减價發售；二，定價未反映未來營運改善因素；三，高息環境下可以好價錢買入，日後利率見頂回落，增值潜力更大；四，穩定派息，屬穩健投資之選。
富有戲劇性的是，11月5日傳出消息鴻富要推遲上市。泓富10月28日已取得香港證監會的有條件批准，但一直未取得其無條件批准，而且證監會還要求泓富補交若干資料。據悉由于泓富保薦人提出涉及新股發售程式的新建議，偏離市場現有的一般招股安排。證監會擔心建議中的股份發售安排，是否可能對本地散戶構成不公平的現象。證監會已向保薦人反映有關意見，目前正等候回復。
香港證監會發言人强調上市時間表由上市申請人自行决定，證監會不會爲了優待一隻新股上市申請，而拖慢另一隻上市申請的審批進度。
鴻富正式向市場作出推介的時間，及上市日期均要延後；原來搶先領彙上市的如意算盤落空，有關證監會爲領匯率先上市開路的說法遂不脛而走。
長實集團發言人當時表示對于有關報道不予置評。
11月14日，領彙最紅火的一刻，李嘉誠突然通過媒體表示：“如果利息上升，我地都自己留番收租”，但他强調，泓富何時或是否上市，仍未定案。
他同時評價：近期息率上升對樓市的影響僅屬短暫；至于同屬房地産信托基金的領匯率先招股，他個人認爲專案是好的，但無計劃認購。
態度溫和，但鏗鏘有力。
這一下改變了原先的格局，很多故事嘎然而止，而外界樂見的异常情况不會再有了。
資料：
REIT的商業模式不是圈錢 是分享
保證收益是REIT的最大誘惑之一，對個人和機構投資者，這類新金融産品的出現是資本市場多元化的直接結果，中國人民銀行副行長吳曉靈11月8日在《星島日報》上表示，提高發展商的股本比例是大勢所趨，設立房地産投資信托基金 (REIT) 是房地産直接融資的方向。房地産屬高收益及高風險的行業，房地産商只有以股本融資爲主，才能更好地解决風險與收益相匹配的問題，提高開發商的股本比例是大勢所趨。
她認爲，目前房地産金融的問題主要不是房地産信貸政策的鬆緊，而是房地産融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上，埋下金融風險。
吳曉靈透露，人行因宏觀調控的需要而調整房地産信貸政策之後，必須儘快拓寬直接融資渠道。在公開發行股票或在專業化管理的前提下，用公開發行收益憑證的方式設立房地産投資信托基金，才是房地産直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解决房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。
這一論調也有根據：根據巴塞爾資本新協定，銀行持有住宅按揭或房地産貸款，計算資本的風險權數，分別爲50%及100%，但資産轉化爲證券化債券後，風險權數降至20%或以下，銀行可釋放更多資本有效運用。這是化解全球潜在金融風險的策略。
因此，REITs憑藉稅率較低，配息較高受歡迎，當經濟景氣時，REITs股價可望受惠，當景氣衰退時，REITs仍有穩健收益，資産證券化成爲2004年以來全球資本市場最有緣分的題材，
因此瑞士銀行房地産環球主管Jackson Hsieh預計，亞洲區REITs上市將陸續有來，連同領彙在內，亞洲（日本除外）REITs市值將由2005年底的130億美元，增至2010年的700億美元，約5460億港元。
我們再來看看REITs(Real Estate Investment Trust)，其投資概念來自于共同基金，集合一般投資大衆的資金，由專業投資機構投資于各行各業的不動産，如購物中心、辦公大樓、安養中心、停車場、港口、公共建設等；此類基金賺取如租金、貸款等收益，幷將收益按比例分配給投資REITs的投資人，因此“高現金股利率”向來爲REITs有別于其他投資工具最大的特色之一。在香港，反過來，政府和長實，已經靠長遠投資，獲得了大批物業，依賴租金獲得穩健回報，但現在，有了REIT，他們可以再次把資産證券化，套現一大批現金，不僅緩解上市公司、政府自身財務壓力，也緩解銀行信貸風險，獲得的穩健收益再分給大衆投資者，這類反向操作是亞洲特色，也有穩健的一面：投資者更容易看到未來收益的實際情况。
專業分析師也表示，REITs與債券相比，REITs現金股利率也超過甚多。由于REITs現金股利成長率一般皆高過消費者物價指數，因此也被視爲對抗通膨最有效投資工具之一，REITs完全符合當前市場擔憂通貨膨脹威脅的投資趨向。
對類似長實的大型地産商而言，分拆旗下資産借REIT上市，也可刺激本身公司股價上升，因爲地産股股價相對旗下物業資産淨值，一般都存在一定的折讓，物業資産流通性不及現金。REITs以租金現金流折讓估值，基本上可用接近甚至超過每股資産淨值(NAV)的估值分拆。REITs上市後成爲流通性大增的資産，持有這些REITs的地産股股價與資産淨值折讓，將可獲收窄，直接刺激股價回升。
因此，消息已經傳出來，越秀，恒地，新鴻基等地産老字型大小都會參與REIT市場，香港有更多REITs上市，未來數年本地按揭證債券的發行會上升，加上本地機構投資者如强積金、保險及基金公司，對購買低風險定息工具的需求很大，足以推動REIT市場發展暢旺。
樂觀者看到了一個未來，悲觀者幷不相信市場有救世主，這似乎是REIT的獨特魅力，而對于投資者而言，沒有比現金更好的東西了。
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