法定優先承買權白話說!一次弄懂買賣持份不動產，優先承買流程 #房地產買賣#持分#公設地/0912-913923高仕陳總＠房地新聞|高仕不動產|認真．專業．負責

2019-12-19 15:14:17| 人氣1,240| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

法定優先承買權白話說!一次弄懂買賣持份不動產，優先承買流程 #房地產買賣#持分#公設地/0912-913923高仕陳總

一、優先承買權是什麼?承買權就是由法律規定優先於其他承買人而先買之權力。因此房地買賣時，一定要查明有無優先承買權存在，否則出賣人須負損害賠償責任 ,甚至有導致買賣契約無效的危險。

二、誰有優先承買權?1.不動產共有人 2.基地出賣時，地上權人、典權人或承租人 3.房屋出賣時，基地所有權人 4.耕地的承租人

三、優先承買權人可以考慮多久?買賣持份土地時，法律規定一定要讓他共有人有優先購買的權力，知悉買賣事實、買賣條件後，未能於知悉後15日內得行使優先承買權，視為放棄

四、如何有效通知優先承買權人?依法律規定，出賣人僅須將出賣條件通知台端即可，不一定要附買賣契約書，但一定要「”同樣條件”在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下」。

出賣人應負責舉證讓優先承買權人即共有人確知果有他人買受及約定買賣標的、範圍、價金、付款方式等買賣條件，優先承買權人方能確知必須履行之契約內容為何，因此一般會寄發存證信函通知優先承買權人。

五、優先承買權效力

(一)債權性質優先承買權出賣人未通知優先購買權人而為所有權移轉登記，其移轉行為仍然有效，此時優先購買權人僅得向出賣人請求損害賠償。

(二)物權性質優先承買權具有物權效力，及出賣人未通知優承購買權人而為所有權移轉登記，優先購承權人得主張移轉行為無效。

(三)債權性質優先承買權與物權性質優先承買權競合時，後者較前者優先行使。

六、適用情形

(一)債權性質優先承買權:包括土地法第34條之1，農地重劃條例第5條第2款及第3款、民法物權編施行法第8條之5第3項及第5項...等。

(二)物權性質優先購買權:包括土地法第104條、土地法第107條、民法第919條...等。

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相關法條

土地法第三十四條之一執行要點第 7 點本法條第二項所定事先、書面通知及公告，其方式及內容，依下列規定：
（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。
（二）書面通知應視實際情形，以雙掛號之通知書或郵局存證信函為之。
（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。
（五）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住址及其他事項。
（六）他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。
（七）委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。