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買賣不破租賃

租屋在我們生活中很容易遇到，但租客簽約時都不會去注意到自己的權益，容易發生租屋糾紛。如果租客遇到房東賣掉房子，難免會擔心自己的租屋權利是否受影響，租屋合約若在房子產權移轉前簽訂，即受買賣不破租賃原則保護 。因為有「買賣不破租賃」原則，只要民眾的租約合法且仍在效期內，並不需要擔心因建物所有權移轉而影響租屋。

《民法》裡有所謂的「買賣不破租賃」原則，所以租客是絕對站得住腳，不必擔心自己的權利會受損。 所謂的「買賣不破租賃」原則，是規定在《民法》第425條第1項：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 

就算房子被法拍，新的屋主也必須承接原有的租屋合約，買賣契約在後，因此租客的承租權利並不會受損。除非租客出現積欠房租逾超過2期、經催繳無效，或租客利用租屋處進行非法行為，否則並不常見到因房屋買賣而侵害租客權利的狀況。新的房東通常會和原房客重新訂定租約，即使租屋合約已到期，原先租客也有優先承租的權利。

但「買賣不破租賃」原則二房東租約不適用，《民法》425條第2項也規定，若屋主與承租人的租約超過5年、甚至是無期限，而租約又沒有經過法院公證，「買不破租賃」也不成立。

@房地產買賣/持分房地產/公設地/危老重建/0912-913923高仕陳總

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