房地新聞|高仕不動產|認真 ．專業 ．負責 成立於1996年 #持分房屋#持分土地#公設地#平價購屋#0912-913923高仕陳總

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◆ 投資法拍屋有許多重點如下：

（一）看屋的技巧：

因為法拍屋是因債權、債務關係，而被法院限制登記（如：查封、假扣押、假處分）。因此債務人房子被拍賣時，一般而言，不喜歡被投標人進門看屋內的裝潢及格局，但是針對投標人而言，不知道法拍屋屋內狀況及大環境而貿然投標，失敗率就增加。

A.     大環境：指的是房屋所在的區域、地段、學區等。

B.     小環境：包括法拍屋內部的屋況，左右鄰居相處情形，最重要是本拍賣抵押物是否1.凶宅2.海砂屋3.幅射屋4.地震屋5.漏水屋等，因為拍定人就拍賣標的物並無物的瑕疵擔保請求權，換言之，如不幸購入上開不動產（如凶宅……等）買受人無法請求撤回拍賣返還價金。

（二）使用權的移轉：

一般法拍屋使用權的移轉可分為兩大類，點交，與不點交。

何種條件下，是點交？

1.空屋 2.債務人自住或近親或債務人的受雇人、學徒等輔助占有 3.承租人於租期屆滿後拍賣仍占有 4.查封後為第三人占有 5.第三人對於查封前無權占有不爭執 6.第三人占有原因為租賃權、地上權，經民事執行處裁定除去確定者等。

當筆錄載明點交者，拍定人可依法向民執處聲請點交，法院點交的流程為：1.法院發文給債務人或現住人15日內自動搬遷，如未自動搬遷 2.法院將第一次履勘現場，再未搬遷 3.第二次履勘現場，還未搬遷 4.強制點交。

一般點流程自拍定至強制點交約4個月左右。

何種條件下，是不點交？

一般而言，不點成立的要件很複雜，簡單而言，最主要的法源是民法第425條（買賣不破租賃）

民法第425條定義如下：1.出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。但是民國88年民法修正增訂第425條第二項：「前項規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適之。」其修正的原因為因近代社會環境劇烈變遷，買賣不破租賃原則，非但有違契約自由之精神，甚至導至「假租賃」之情形而影響交易秩序。

不點交可分為以下種類：

1.正常租約 2.長租期，低租金 3.逾五年或不定期 4.以債抵租 5.借用 6.一個房間出租 7.二房東再出租部分房間給新房客 8.買賣糾紛 9.應有部分如車位、公共設施 10.土地共有 11.建物共有 12.增建……等

筆錄載明不點交者，拍定無法聲請點交，一般而言指定人可用以下方法討回被占用之不動產：

1.      民事：A.遷讓房屋 B.拆屋還地 C.返還平台……等

2.      刑事：A.竊占 B.偽造文書

3.      溝通協調

不點交的法拍屋，很複雜，所以一般投資人不敢投標，所以競爭相較少，利潤很高。

◆ 何謂增值額，在法拍屋中特別要注意！

公告現值－土地底價＝正值增值額

買受人過戶後再馬上出售要繳增值稅

增值稅＝增值額 X 10 / 100（自用稅率）

　　　 ＝或增值額 X （20%, 30% ,40%）一般稅率

　　　　　　　　　　（　　累進　　）

◆ 一般消費者如果要進入法拍屋市場，必須要注意那些事項？（資金準備、區位、及價格判斷等）

（一）標購法拍屋「資金準備」

1.      法拍屋投標前要先準備付款人往來銀行的支票，一般而言保證金是拍賣底價的2成或3成，依法院公告而定。

2.      如得標，7日內要繳清尾款。

3.      如求銀行代墊尾款，請事先與銀行照會。

（二）價格判斷

購買法拍屋的成本如下：1.投標價金 2.契稅 3.地政規費 4.裝潢整修費 5.代標費 6.搬家費 7.房貸利息等，如有增值額的話，還要增值稅。

因此投標前以上的成本，要特別注意。

接下去在法拍屋附近的仲介公司請教當地中古屋行情以當投標的參考。

一般消費者如本業太忙，倒不如委託專業的代標公司負責標購及點交，可以省掉許多惱人的事情。

若是您有買屋.賣屋之需求或有持分之房屋、土地和收購台北市15米以上、12米、8米、6米之道路用地、公園綠地和新北市(板橋、三重、新莊、蘆洲、中永和)、桃園都市計劃內之道路用地等道路用地或建地、農牧用地、交通用地、山坡地、公共設施保留地等各型態之土地皆有收購。如有問題請來電洽詢:02-2587-1616 或 0912-913-923 陳先生(北市98經證字第00018號)