吳耀宗

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永慶不動產台中森林公園加盟店吳耀宗協理分享:   學者觀點／莊孟翰：房價泡沫化？看關鍵指標…

2010/07/24

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 大台北房價泡沫程度，各界關注，淡大產經系教授莊孟翰表示，國際上對房價是否合理有10項評估指標，大台北除了空屋率較低外，其他都呈不合理情況，顯示泡沫已相當嚴重。 不過，莊孟翰也強調，由於預期心理的強烈支撐，現階段房價雖已到達相當風險，但並沒有立即破滅的危機。 房價所得比 莊孟翰表示，國際上對都市房價是否合理，第一項指標就是房價所得比，一般認為房價所得比在3~6倍，也就是所謂不吃不喝3~6年內可以買一間房子，是合理情況。 但根據近年住宅需求動向調查，不論北市或北縣房價所得比都早已超過7倍，如以最近營建署所做的委外調查，台北市房價所得比高達14倍，台北縣也達9.5倍。 房貸負擔 第二項評估指標為房貸負擔。莊表示，每戶每月應攤還的房貸本息，如果超過家庭所得的三成，就被視為不合理，而依營建署數據，北市、北縣的房貸負擔也都已超過合理情況。 莊孟翰表示，另外評估的指標還包括:房貸餘額占GDP比重、住宅租金報酬率、房價漲幅和GDP成長率比值、投資性需求比例，開工率和銷售率，房價短期漲幅以及空屋率等。 在房貸餘額占GDP比重上，依過去金融界經驗，一般認為超過40%，就已超過警戒線，目前如依購置住宅貸款5兆餘元來看，比重為39.91%，瀕臨警戒線，但如果加上房屋修繕貸款則已達46%，再加上建築貸款比重更是高達54.9%。 投資性需求一般認為在20%以上就具風險，但在大台北，投資需求遠遠高出2成，莊孟翰說，許多熱門房市區，如南港和新莊，投資比重甚至高達6到7成。 另外在租金報酬率上，一般認為合理的情況，住宅至少需要有5%的報酬率，不過以台北市來說，莊孟翰表示，根據彭博社日前的調查台北市目前平均住租金報酬率為3.28%，遠低於世界其他主要城市，排名在第90名。 莊孟翰表示，目前大台北除了空屋率較佳，北市呈短缺情況，北縣也還在合理範圍內之外，其他房價泡沫指標都極不理想，但僅管如此，暫時泡沫還不會破滅。 他說，主要是兩岸題材為不動產市場後市帶來極高預期，也讓資金持續不斷湧入房地產，在充沛的資金挹注下，僅管房價顯已過高，但市場仍有極強的支撐力道。 轉貼自:http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=215283