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去年全球金融風暴的時候，所有人的所有股票﹑債券﹑基金等投資都慘跌或套牢，我也不例外，但是我卻趁著房地產暴跌之際，將我小賺或打平的投資毅然出場，小賠的投資也立刻停損出場，然後將這些錢大膽砸下，買了一間士林區的豪宅。

當時所有人都被我的行為嚇壞了，就連我的銀行理專也緊張地問我：「妳會不會太衝動了？」

但到今天，他們終於知道我為什麼敢冒險了，因為一年下來，我的房子一坪漲了十幾萬，明年九月，附近士紙都更區的「士林新天地」開工，這區域的房價估計至少翻揚一倍，屆時我很可能又會把現在這房子賣掉，把我之前停損出場的基金﹑債券和股票賠的錢全賺回來。

假如去年金融風暴時，我嚇得不敢動彈，死等那負幾十趴爬回正的，恐怕再等好多年都等不到，因而錯過了房地產「危機入市」的大好時機。

我這樣在房市殺進殺出已經很多年了，最大的特色是，我所有的房子都是我自己設計包裝的，曾經買過一間不含公設的室內七十多坪的房子，裝潢費只花六十幾萬，全部新家具只花了五十幾萬，大家都不敢相信，自由時報還派記者來拍照專訪，登了個全版，開創了我的「軟包設計師」生涯。

看到我的這個經歷，許多人都會以為所謂「軟包」就是「省錢！省錢！再省錢！」錯！花小錢就能把房子用軟體包裝得很漂亮，增加它的「賣相」，是要有條件的，條件是這房子本身的「屋況」要不錯，一買下來，不需要大動干戈去「治水﹑除癌﹑防漏」，只需要稍加修飾，就可以去買家具﹑窗簾﹑燈飾﹑擺飾……等軟體，迅速進行「軟體包裝」的下一步了。

所以很多客戶買了房子之後，問我「妳一坪軟包要多少錢？」我真的不知如何回答，所以我第一個問題都是：「你是要投資還是要自住？」

如果是投資，買下之後，想要盡快轉手賣出，就盡量不要在「硬體」部份花太多錢。何謂「硬體」呢？就是過度的「固定裝潢」，做了一大堆固定的家具﹑隔間﹑裝飾牆面和繁複的造型設計，來看房子的人形形色色，不見得和屋主的眼光一樣，他們或許看上房子的地點和環境，但不喜歡屋內的裝潢，就會發生兩種情況；一是嫌東嫌西﹑拼命殺價；一是想到敲除裝潢會花很多錢又麻煩，乾脆放棄。

既然投資房子不要花太多錢在硬體上，只需要用軟體來包裝，所以更要挑選屋況不差的房子，就可以省掉整修費。

我曾在士林區距捷運站走路只有五分鐘的學區巷子裡買過一棟將近三十年的舊大廈，外表很舊，但原屋主在賣屋前花了一百多萬，更換管線和裝修得很乾淨漂亮，我看中它的鬧中取靜﹑生活機能甚佳﹑離捷運和公車站很近﹑附近有去榮總﹑振興醫院﹑大葉高島屋的接駁車，而且它是舊大樓，雖有管理員和門廳，但公設只有幾坪，所以屋內空間很大，但是屋主賣了一年多都賣不出去，原因是它有個缺點——沒有停車位。

這屋主是投資客，大筆錢壓住，很急著脫手，剛好我不開車，不需要停車位，附近交通又非常方便，我就用低於行情很多的價錢買下，幾乎完全沒有裝修，只多做一層氣密窗，家具也大部份從舊家搬過來，我只住了三年，趁屋況還很新的時候，就把它轉手賣掉了。

所以想要買屋再立刻轉手賣出，絕對不要買屋況很差的房子，因為你一定要先花錢去裝修好門面，才能談到「美化」，前題就已經增加賠本的風險了。

如果是要「自住」，要先想到你打算住多久？是想長期居住？還是像我一樣，住幾年等房價上漲後再脫手轉賣？

如果屬於前者，你就可以完全依照你的生活習性和全家喜好來規劃設計，預算多的話，就可以多做一些固定的櫥櫃收納空間。

如果屬於後者，不確定自己會住多久，打算投資兼自住，那就要做長遠的規劃設計，裝潢設計盡量簡潔﹑實用﹑大眾化，硬體裝潢部份不要有太奇特的個人色彩，想要有個人風格，可以在家具等軟體上強調出來，將來出售時，可以把個人風格的家飾清空，整間空屋的風格就是乾淨﹑簡單﹑實用的，可以給新屋主一個不用敲打拆除就能自由裝潢的發揮空間。　　

　　　

「請問您做『室內軟包』的流程和費用怎麼算呢？」我經常被問到這樣的問題。經過一些謀合的經驗，我設定了一個比較單純的流程和收費方式。

第一步，我會先帶包工師傅一起去看察現場，如果屋況不好，有壁癌﹑漏水等嚴重問題，我會請屋主自己先把這些問題解決，我不去插手過問。

其次如果需要粉刷﹑裝修﹑更換管線等等工程，由屋主自己找師傅，或是由我的工班幫忙處理都可以，等到把屋況全部整修完畢，才能開始進行「室內軟包」的步驟。

就和我幫人做造型一樣，我要和屋主先詳細溝通房屋的風格﹑屋主的身分和需求﹑是要投資還是自住﹑軟包的預算等等問題，討論完畢，我就要開始前置作業，代替屋主去到處尋找挑選，全部找齊之後，再帶屋主親自去現場選購，可以幫屋主節省許多盲目奔走挑選和詢價的時間與精力。

我的前置單獨作業是不算錢的，和屋主一起去選購時，才開始依照一小時兩千元計費，總共需要多少小時呢？可能要看軟體物件的種類和數量，房子越大，住的人越多，需要購買的軟體越多，逛街選購的時間就越長。

還有一點，家具﹑窗簾﹑掛飾﹑盆栽全部搬入屋主房子之後，如果屋主不懂擺設而要自己亂擺，就會前功盡棄，所以我必須幫忙擺設，我會依據前述情況，預估從陪屋主上街購買到軟包完成共需工作幾小時，在我開始前置作業時，就要請屋主把預估的時薪先匯給我，等到全部軟包工作完成，也就是房屋的所有軟體美化都定位之後，我再和屋主結算總時薪，多退少補。

這個收費方式和我的「陪人逛街做造型」收費方式類似，也有一個「最低消費額」四小時的限制，是為了避免我幫人只找一座沙發就找了兩三天，陪屋主去選購時，一眼看中就搬走，前後不超過半小時，若依照半小時來計費，那我可賠慘了！好在案主們都能體諒這一點。

　　

幾乎所有房子都需要工班師傅先加以整修粉刷，有的房子樑柱醜陋，還需要做假天花板和間接照明 之類的基本簡單裝潢來美化，才能增加房子的美觀和賣相。

會有屋主要我的工班和他自己找的工人一起報價，比較兩者報價的高低，然後選擇價格較低的工人施工，我不能說這樣做不對，只能說思考得不夠「細心周全」，為什麼？因為我都會先問屋主是投資還是自住，如果是投資，一般工人都會用粗糙省錢的材料和施工，例如單是油漆就分很多等級，施工粗陋就免掉披土﹑粉刷只刷一層……等等。

但是當我的師傅問我要用什麼樣的材料時，我都會先想到「保固問題」；萬一這房子賣一年都賣不掉，材料和施工很粗糙廉價的話，一年之後有人買這房子了，照規定賣主必須保固半年，萬一屋況馬上出現大問題，賣主是要負責花錢修繕的！所以我都會叮嚀我的工班用較好的材料和較細的施工，至少讓這房子在兩年之內不出問題；一分錢一分貨，即使我們降低利潤，報價還可能比別人稍高，但我認為這是良心事業，不做便罷，免得給自己找麻煩。

　　　　

買賣房子最重要的一個問題，就是——要委託仲介？還是自己買賣？

我前後買賣過六棟房子，第一棟是我直接向代銷公司買的預售屋，第二棟是透過我認識的代銷公司老闆，把建商老闆請出來，親自和我面對面談價錢，我從三十二萬殺到十七萬，車位只殺了五十萬，給對方和中間人保留些利潤和佣金，之後我買賣房子都是固定透過永慶仲介，我也有找過信義，但彷彿和永慶較有緣，幫我買賣房子成功的永慶業務員先後有四位，之後全都晉升為店長 ，他們一升到店長，馬上打電話告訴我好消息說：「陳姐！我升店長了耶！妳真是我們的貴人！」

我不是吹牛的喔，猜猜看我最近一個軟包的案主是誰，就是幫我買到現在這房子的永慶仲介，他剛剛升了店長，就買了房子，要請我幫他軟包，因為他看過我所有「化腐朽為神奇」的案例。

這不是巧合，也不是機緣，而是我看準少數仲介員特別有耐心﹑有誠意﹑有恆心﹑很認真﹑很勤勞，我就會固定指定他幫我買賣房子，即使我找每間房子都至少要找一年以上，看過上百間房子都不滿意，他們始終契而不捨﹑百折不撓地到處幫我找﹑帶我看﹑替我談價﹑和我溝通﹑向我報告，不像有的業務員試過幾次不成就沒耐心地閃人，所以被我相中的仲介員一定會成功地幫我找到買主或房子，最後都會升為店長！

辦婚禮要請婚禮統籌，想變美要找造型專家，買賣房子就最好透過仲介，該花的錢就要不要省，該讓人家賺的錢就要給他賺，術業有專攻，品牌好的直營仲介公司會幫客戶避免法律和金錢糾紛，還會幫忙過濾掉奧客買主，雖說賣方的仲介費要付四趴，買方的仲介費要付兩趴，但房市景氣不好，價格沒辦法幫客戶談到滿意時，仲介費都可以打折的，這筆服務費是給好幾個人均分，所以我認為這是他們應得的獎勵，不會去和他們計較。

   

最後，再談談怎樣買房子投資。

投資房子和投資其他商品一樣，絕對不要追高，最好「危機入市」，除非原屋主急著脫手，才有可能在高點談到好價錢。如果有相熟的仲介，就會偷偷透露賣主很急切。

買房子投資不能以自己的觀點去看房子，要以買方的眼光去挑選；一般人買房子都會注意幾點：地點﹑環境（包括大環境和小環境）﹑機能（包含市場﹑學校﹑銀行﹑醫療等等）﹑交通，其次是有沒有景觀。

但最常被人忽視的兩點，就是鄰居和未來的發展性。

孟母三遷要選鄰居，現代人買房子也會注意隔壁住什麼人，如果鄰居把門口搞得亂七八糟，房價至少跌兩成。

未來的發展性是房子增值的最大保障，但要看這發展性是不是畫大餅。例如我買現在這房子的半年後，天母的SOGO就開幕了，走路五分鐘就到的士紙新天地都更區確定在明年開工，附近還有兩大塊都更區空地，不單是增值性，和銀行貸款時，也能爭取到不錯的趴數。

講到貸款，銀行都會派員來鑑價，除了房屋本身的價值，未來發展增值性是一個優勢，還有一個最大的優勢就是靠近捷運，所以買房子一定要注意交通方便的問題，有交通才有機能；有機能才不會貶值。

聽別人說投資房地產好像很容易，其實個中學問非常深奧細膩，非三言兩語可道盡，如果有心打入房市，就要每天多研究﹑多打聽﹑多學習，缺乏概念時，不要輕易下手，否則是穩賠的！