找房子的步驟:
現在的多數人買賣房子都透過仲介公司，透過仲介公司買賣房子有個優點，就是他們會幫你做好產權調查、幫你過濾客戶、幫你運用公司的人力和資源（例如網站、派報、DM、電話等等）積極拉客或促銷，在生意成交之前，這些服務都是義務免費的，成交之後，他們有代書會幫你代辦各項手續，這時才會收取仲介費（有關仲介費的支付，在後面再詳述）。
仲介公司分為直營店和加盟店；信義和永慶為直營店，其他仲介公司多為分駐各地區的加盟店。
加盟店通常各自為政，例如天母加盟店的仲介員多只負責買賣天母地區的房子，北投加盟店只負責買賣北投地區的房子，比較不會互相踩線。
直營店的買賣房屋案件不管是哪個仲介員承接的，其他所有仲介員都可以各憑本事地拉客來買或賣。
信義和永慶買賣房屋的策略採「人海戰術」，他們每接到一個委託賣屋的新案，所有仲介員立刻非常積極地連環奪命扣他們所有符合該案條件的購屋客戶們前往看屋。
例如你想買屋，你和該兩家公司仲介員聯繫過，留下你理想的購屋條件以及你的聯絡電話，從此以後，你就會經常接到該仲介公司各業務員的盛情邀約電話，告訴你哪裡又有一個新進的賣屋案子正好符合你的需求，請你隔天務必撥冗參觀。
如果那間房子真的不錯，當你第二天依約抵達現場時，通常已經有一大堆仲介員分別帶著他們扣來的客戶們在大門外排隊等候了；我說「排隊等候」一點都不誇張，那情景令我聯想到在國外排隊等候買Prada名牌包的盛況；一次只能限定幾位客戶進去，等前批顧客出來之後，再輪下一批進去。
當你參觀完畢之後，仲介員會探詢你的感覺和意願，如果你覺得不錯，自然也可當場深入詢問價格、坪數、環境等等條件，如果你表示不喜歡，仲介員也會很客氣有禮地請問你不喜歡的原因，允諾繼續幫你尋找令你滿意的房子。
這種「人海戰術」的策略有好有壞，對於仲介公司的好處比較多一點，因為可以在第一時間抓來一群想要買屋的客戶，如果同時有好幾位客戶看中同一棟房子，就會被仲介員積極遊說盡快開價並支付斡旋金，誰先付斡旋金，誰出的價錢高，誰買到房子的機會就比較大。這種有點「競爭」式的促銷手法對某些客戶有「鼓動」作用，但對我這種講究「奇蒙子」的客戶就會適得其反。
因此，如果你想要買屋，卻又很怕一天到晚接到仲介員的「問候」電話，你可以先自行上各仲介公司的網站尋找，像我買現在住的房子之前，就是上遍各仲介公司的網站，輸入我購屋的所有需求條件，一間間尋找，按圖索驥，做好列入考慮的房子名單，再根據名單，分別打電話給承辦每個案件的仲介公司，仔細詢問和過濾之後，淘汰剩下比較符合需求的房子，再請仲介員帶我一間間去現場察看。這樣就節省了和仲介員漫長的「謀合期」，可避免一天到晚跟著仲介員去看一堆進都不想進的房子。
要找怎樣的仲介員：
前面提到和仲介員要經歷一段「謀合期」，他才會漸漸了解你的個性、品味、需求，以及你購屋的「財力」，慢慢幫你找到比較令你合意的房子。
因此在你和某位仲介員初次接觸之時，即使你自認你已經竭盡所能地把你的條件和需求詳告他，他還是會在開始幫你找房子的一段時間內，帶你去看許多讓你想敲他腦袋的房子。這時，雙方都要有耐性，你要直接但有禮地告訴仲介員你對那些房子不滿意和滿意的地方，他也會很有耐心和有禮地接受你的意見，積極幫你繼續尋找。
在你開始找房子之初，你也許會和多家仲介公司的多位仲介員接觸，經過一段謀合期之後，你可以過濾淘汰掉一些老是「亂槍打鳥」的「菜鳥」仲介員，免得經常被他們浪費你的時間和精神。然後你把找房子的重任集中在兩三位比較有「SENSE」和有經驗的資深仲介員身上，他們不會輕易鼓動你去看不適合你的房子，會幫你精挑細選，甚至先親自勘察現場之後，確定那房子符合你的需求，才會有禮地打電話邀約你前往參觀。
所以，如果你找房子已經找了很長一段時間，不要三天兩頭地更換仲介員，這樣你們永遠沒有謀合的機會，彼此不會了解，也不會信任(仲介員會認為你根本沒有買房子的誠意，就不會很積極地幫你去尋覓)。
根據我的經驗，年齡介於三十歲到三十五歲之間的房屋仲介員會比較快速抓到客戶的需求，低於這年紀的年輕仲介員通常衝勁有餘、耐性不足，重要的是他們的人生閱歷不夠，看人看不準，經常亂點鴛鴦譜，滿嘴說得天花亂墜，把那房子形容得美到極點，誘騙客戶到現場，才發現那跟廢墟沒啥兩樣!不是帶很有水準的客戶去看很破爛的房子，就是帶經濟有限的客戶去看豪華住宅，經過幾次「亂槍打鳥」之後，還沒等到客戶開始厭煩這位仲介，這位仲介先生就已經先耐不住性子，轉移目標去「騷擾」其他倒霉的客戶了。
高於三十五歲以上的仲介員如果已經入行多年，除非他本身隨年齡提昇專業水準和敬業精神，否則通常都會有點老油條了；眼睛裡只有獎金和業績，沒有別的。
以上只是概括而論，當然也會有例外的。所謂「重賞之下必有勇夫」，帶一個客戶找房子可能會找個一兩年都找不到，但只要彼此有誠意，一旦找到合適的房子，而且房價高於一兩千萬，買賣雙方都要支付龐大仲介費給仲介公司，是一筆不小的獎金，又可以增加仲介員的業績，所以仲介員對客戶當然要「奉陪到底」了。
每個行業都是為賺錢，但賺錢之餘，還要懂得經營人際關係，這樣生意才會源源不絕。
也許是強大的媒體廣告攻勢造就了信義和永慶兩大仲介公司的品牌形像，我發現這兩家公司好像掌握了比較多的好物件。
和仲介員的對話:
由於我不想讓仲介員浪費我們彼此的時間和期望，所以每當他們打電話告訴我又有一個新案子進來，很適合我的需求，我的第一個問題通常是:
「你自己有先去看過嗎?」
如果這仲介員有點心虛地說:「因為是同事剛接進來的案子，所以我還沒去看。」
那我一定會請他先去現場幫我勘察一番，如果確實各方面都符合我的需求，我才願意親自去看。
至於其他的問題，是:
一﹑地點在哪裡?(如果地點不熟，就要問清楚附近的生活機能有什麼?有捷 運嗎?有市場嗎?有學校嗎?有公園嗎?……等等，即使你不需要公車站和捷運站，你也不需要靠近學校和醫院，但是你要考慮到這些都是將來這房子脫手轉賣的必要條件)
二﹑總共幾坪?公設幾坪?室內幾坪?有管理嗎?(我會選擇公設少﹑室內坪數大的房子)
三﹑開價多少?有沒有車位?議價空間大不大?(通常賣方會提高車位價，造成每坪單價較低的假象)
四﹑一層有幾戶?(超過四戶的就不考慮，因為鄰居會比較不單純)
五﹑房子是邊間嗎?朝向是什麼方向?四周有壁刀、路沖、巷沖、變電箱、高壓塔、基地台嗎?景觀是什麼?(這點非常重要，即使你不相信風水，不在乎什麼壁刀、路沖之類的，但將來你賣房子的時候，可能會有很多買方會在意。尤其是現在命理風水節目如此發達，大多數人都會有些風水概念。至於朝向的問題，我個人是排斥朝西會西曬、朝西北和朝北會沒有陽光的房子)
六﹑屋齡幾年?(牽涉到房價問題，屋齡越老，越需要多花整修裝潢費，得從房價裡砍下來，除非屋主已經重新整修和更換管路，屋況維持得不錯)
七、還有一個非常重要卻常被大家忽略的問題，不過這問題可以留待到現場去看和問，那就是「這房子周遭有空地嗎?」。最近報載信義區很多別墅和豪宅的居民抗議；他們花費天價購買別墅和豪宅，原本窗外有藍天綠地，但沒多久，平地起高樓，每天乒乒砰砰地蓋房子，把他們的豪宅夾在一大堆壁刀裡!
就像新店名宅「湯泉」第一期預售時，我曾前往參觀預售屋，售屋小姐舌燦蓮花，指著前方的一大塊空地說是公園預定地，好加在我也算老江湖了，沒有上她的當，果然，第一期還沒蓋好，那片「公園預定地」就已經開始變成現在那一大堆國宅般的大樓的第二期工地了!
什麼是好脫手的房子?
有錢的人買房子是為投資賺錢，自然要買好脫手的房子，免得被套牢；小康之家買房子是為自住，但也要考慮將來好脫手並賺錢的房子，因為萬一你全家住進去以後，發現環境或鄰居不理想，或是忽然換了工作，或是小孩要上好的學區，或是父母年邁需要你就近照顧，或是家裡人口忽然增多，想要換大一點的房子……，除非你很有錢，可以先購新屋再賣掉現住的房屋，否則你只好先求脫手賣掉現住的房子，才會有錢去買新房子，因此無論你買房子是為自住或置產，都要購買好脫手的房子。
前面有講過；好脫手的房子必須具備很好的生活機能，例如交通方便、距學區近、有市場購物方便、有中大型醫院、有公園綠地、鬧中取靜、住戶單純、房子格局方正、屋況維持良好、房子四周沒有風水上的瑕疵、沒有基地台、沒有高壓塔、沒有變電箱、房子結構沒問題(超過十五年的房子就一定要做海砂屋、輻射屋檢測)、從屋內望出去不會看到廟宇、捷運、醫院、”夜總會”。
也許你買的房子屬於好脫手的類型，但也可能有很多喜歡你房子和地點的客戶因為你求售時的房價剛好大跌，而紛紛向你狠狠殺價，假如你急著脫手，就只好任人宰割，雖然很快賣掉，但賣價卻比買價低，實在很不甘心!
所以買房子除了要求好脫手之外，還要買「抗跌性」低的房子；例如我去年在低價期間買了一棟天母附近的房子，之後房價就節節升高，因為天母、士林地區幾乎自成一個「小台北市」，此地區的生活機能非常完整，不但有捷運淡水線通過，有榮總、振興、新光三家醫學中心級的大醫院，目前有新光和大葉高島屋兩家百貨公司，有美麗華電影城，還有天母棒球場，士林官邸花園，士林夜市、特力屋，還有許多中小學，無數的大小公園，各國口味的餐廳，從我家走一站捷運站就到達家樂福商場，過馬路就到士林花卉批發花市。
因此即使有風聲說台北市的房價會在後年大跌，但因離我家一站捷運站的地方將蓋好天母地區的SOGO大型百貨公司，所以屆時又會帶動一波房價高升的潮流。
買房子還有一點很重要；就是你千萬不要花大錢給房子做過多的裝潢。
就我看房子的經驗，我不喜歡裝潢硬體過多的房子，什麼號稱”百萬裝潢”的房子，因為賣主搬不走那些裝潢和櫥櫃，就會把他裝潢的錢加到房價上，可是我根本不喜歡那些裝潢，還得請工人花費時間、精神和金錢拆除那些有的沒的，光是打掉的錢就很可觀，實在不划算，所以如果賣主不肯降價，那麼即使這房子條件有多好，因為賣價太貴而且不合理，我還是會放棄；除非賣主肯讓我把拆除裝潢的錢殺下來。
但是一般人購置新家，不管買的是新成屋還是二手屋，總是希望把新家重新打扮得漂漂亮亮的，住起來才舒服，如果不做過多的裝潢，那要怎麼打扮呢?
嘿嘿!這就要講到蓉蓉小師擅長的「軟包」——室內「軟體包裝」了。
本新聞台的簡介和前面的一些文章已經略述何謂「軟包」，在經濟不景氣和收入不穩定的時局中，蓉蓉小師不贊成大家花費太多金錢和人工在大肆裝修房子上，除非你是”帝寶”級的大富豪，花個幾百甚至幾千萬裝潢費是小意思，但是從近來的新聞可發現很多富豪的悽慘下場:「眼看他們樓起，又見他們樓塌」，所以我不贊成把錢花費在將來搬不走的硬體上。
無論你目前有沒有經濟能力，你一定都很想要把自己的家打扮得美麗溫馨又兼具實用性，想要達到這樣的目標，「室內軟包」是最划算的；所謂軟包就是利用可以移動和搬走的軟體來陳設佈置。
例如上圖，無論你買來的房子是新成屋、二手屋甚至是租來的，你都可以簡單地將它粉刷成你喜愛的顏色，新屋甚至可以不用粉刷，牆壁和地板的顏色越單純越好，這樣就可以將它當做「舞台背景」，任你自由發揮。
很多人喜歡去逛IKEA(宜家家居)，因為它的每間小小「樣品屋」(陳設示範間)實在陳設佈置得很誘人，就連我也喜歡偶而去參觀一下。但因為他們的家具都是在羅馬尼亞生產的，外表的造型和顏色都很新潮美麗，可是內部的材料很是粗糙，搬家公司都不敢搬動，因為他們說會一搬就散掉。不過IKEA倒是「室內軟包」的很好示範，只是你不要忘了，那都是經過設計專家之手，要由你親自佈置，恐怕效果會打很大折扣!
由於前面已經有文章介紹過「室內軟包」的軟體物件有窗簾、門簾、地毯、盆栽、家具、燈飾等等，所以此處不多加贅述，我只特別介紹我今年新發現的一款最佳軟包「軟體」：
這是一種進口「壁貼」，可以依照你的心情和家具擺設而隨時更換。對於無法或不甘心花錢整修房子的租屋族來說，簡單地把牆壁粉刷乾淨，再畫龍點睛地貼上這種壁貼，可以使你的每間房間都立刻煥然一新，又不會破壞房屋的結構！
色彩的品味在軟體包裝裡佔很大位置。
別以為床邊長出巨人花，那也是壁貼呢!
不過，話說回來，翻看每張室內美化的照片圖片，都感覺美不勝收，令人艷羨不已，可是一旦由你自己親自動手佈置，怎麼看是怎麼「不順眼，為什麼呢？
為什麼同樣的東西落在不同人的手裡，竟然會「差之毫厘，失之千里」呢？
所以我遇見過很多人，也不是沒錢，每天在外面吃得好、穿得好、開名車、住華廈，可是家裡不是亂七八糟，就是雜七雜八，陳設佈置和色彩聳到最高點！難怪他們都不想回家！
如果建議他們更換新家具和擺設，重新粉刷牆壁顏色，換幾張圖畫和地毯，他們卻都捨不得花錢，不然就是寧可節省設計師費，自己滿街亂買，重新佈置得比原來更醜。如果世界上每個人都認為他是最佳「室內設計師」，那這世界上還需要這行業嗎？
所以，我常勸人；為了有更好的生活品質，該花的錢還是要花啊!
