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2010-04-09 10:26:34| 人氣150| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

朱雲鵬:購屋好時機?

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日前中央大學公布三月台灣消費者信心指數,較二月略升,創五年來新高。其中與房地產息息相關的耐久財信心指數,來到一百零二點,為所有項目中最高者。這題分數的計算,來自詢問民眾「未來半年是不是購買耐久性財貨的好時機?」有接近一成的人認為「很好」,三成二認為「稍好」,二成四認為「不變」,加起來達三分之二。

從年齡來看,廿到廿九歲的年輕人,對購買耐久財最為樂觀。這個族群中,認為未來半年是購屋時機「很好」、「稍好」或「不變」的比率,合起來達七成二。這樣的情形不是壞事;年輕人有意願購買房屋,代表對於「成家立業」的嚮往。問題在於,他們買得起嗎?房價是不是太高了,超過他們的負擔能力?

觀察全台房價的多年走勢,真正大幅上漲的地區主要在台北市、新北市人口密集區以及台中市重劃區等少數地方。發生這種現象的一個重要原因,就是過去十年主要國家都採取寬鬆貨幣政策,經濟成長快速,油價金價大漲,造就了許多國際資本家,在主要城市購入精華區房地產。因此,倫敦、紐約、馬德里、香港、上海、新加坡的房價都大漲。金融海嘯曾經迫使房價回檔,但最近又回升了。台北市作為一個國際性的城市,受到了波及;有些北市居民到外地購房,波及效果於是外溢到新北市和台中七期。

面對這種狀況,不論採行任何作法,或許應當先考慮幾個大原則。第一,高房價是少數地點發生的現象,所以,政策不應是全國性、普遍性的,而應當有所選擇,否則可能錯殺無辜。

再者,全世界公認最好的地方財源,就是房地產稅。以美國而言,各自治市積極招商,引來工商界和居民,房地稅收入增加,該市提供好的公共建設,吸引更多的人來居住,房地稅收入更多…形成一個都市發展的正面循環。在台灣的怪象是,課房地稅依據的公告地價、公告現值、房屋稅評定標準,都是地方政府的權責,但幾乎每個縣市,都不願把這些標準調到與市價接近,而都喊窮,然後去中央要錢;這種現象亟待改善。北市前一陣子提高「豪宅」群的房屋稅率,是踏出了正確的第一步。

停止精華區國有土地的標售,可以讓相關單位有不被批評的喘息空間,但於事無補。未來何不考慮持續釋出土地,但效法香港,釋出的只是地上權,將來國庫可以參與土地增值的利潤分配?台灣民眾較不適應購買只有地上權的房屋,但處於高房價的精華地段,如果購買此類房屋可以大幅減輕負擔,加以地上權年限可以設得很長,就不失為一個可以考慮嘗試的制度。

當然,還有一個好方法就是增加供給。例如機場捷運線的興建如火如荼地進行中,在其沿線找合適地方,委託民間開發興建一些高水準但價錢合宜的社區,可以作為一個重要的選項。不過,在做這件事的時候,最好在中小學教育方面有配套。政府可趁此機會多充實偏遠地區的教育設施,而且仿造政大、師大附中的案例,鼓勵並輔導鄰近大學在新社區附近成立實驗中小學。如果住宅品質好,價格合理,又有好學校,年輕人會願意往郊區發展,完成「購屋築夢」。

(作者為中央大學經濟系教授)

【2010/04/08 聯合報】

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