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2010-03-24 18:06:30| 人氣124| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

江雅綺評論: 房市資訊透明是基本要求

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我身邊想在台北置產的朋友,最近陷入兩難。看著大台北房價不斷漲高,想買,怕自己剛好遇上房價泡沫,成為最後一隻老鼠;不買,又怕自己錯過時機,以後房價再飆上去,要買也沒機會。

世界沒有任何一種市場只漲不跌,房市也是一樣。朋友的擔心很有道理,但問題是目前台灣房市交易資訊一片混沌,他們不敢相信建商的廣告、也不知道從何得到確實的訊息,只能擔心、猜測、憂慮,而猶豫不決。

台灣的房市發展畸形,長期病因,在於政府的國土規劃政策。短期症狀,則在財稅政策。例如不課資本利得稅、不按市值課稅、以及用優惠低利外加補助政策,支撐房市的不合理價格……有意或無心,政府正在幫建商炒作。

如果國土重新規劃牽一髮動全身、需要從長計議;而財稅政策在利益團體的壓力之下,又難立刻改變。至少政府應該可以給我們一個相對公平、透明的交易市場。這也是我一直呼籲的:請建立不動產鑑價、交易的資訊透明制度。如此,雖無法立刻抑止房價的上漲,至少一般想買又不敢買的中產階級,可以得到充分的資訊、判斷現在是不是買房的好時機。

歐美等先進國家均以房地產實際交易價格課稅,因此消費者皆能掌握房產實際交易價格資訊。政大地政系教授張金鶚曾以美國為例,說明因稅制法令要求,民眾買賣房子都需強制申報交易資訊,包括 買賣地點、坪數、實際交易價格等,使市場資訊非常透明,因而民眾可輕易得知某一區位的實際市場行情。

而在台灣買過房子的人都知道,目前政府區分土地和房屋、分別依評定現值課稅。不過這樣的課稅方式既複雜、又和市值脫軌。同時由於不照市值、採行土地公告現值與房屋評定價格的制度,導致另一套估價系統與估價制度應運而生,讓市場資訊更為複雜。一般人既無法由公告現值與評定價格中了解市場現況,估價系統脫離市價資訊,亦難有公信力。

其實,既然台灣買賣雙方習慣並非區分土地和建物出價,而是以總價出價。政府可以不需區分土地和建物,直接依每戶房地產總價課稅。因為資訊管道愈簡單,愈容易透明,把系統搞得太複雜,只讓有心操縱價格訊息的人士,可以藉機混水摸魚。
 
幾天前,立法院財委會決議, 要求內政部以去識別化(即保護民眾個人隱私)、區段化方式,並配合聯合徵信中心資料,建置房市資訊平台。但營建署官員表示,國內無任何法源 要求民眾、業者強制申報交易資訊,需先修法。官員還表示,為取得強制申報法源,去年底內政部曾試圖修正「不動產經紀業管理條例」,由不動產經紀業者登錄媒合的成交案件資訊,並有條件開放給消費者,卻遭立院否決。

但政府除了修法之外,真的無能做為嗎?金管會於3月8日宣布採取5大相關金融監理措施,其中包括推動不動產鑑價資訊透明化,由金融聯合徵信中心架構資訊平台,由銀行提供的不動產擔保品資料庫,以及房屋仲介商成交及法院法拍屋資料,以提供銀行不動產鑑價徵信的參考。雖然鑑價與擔保品的資料,對整體房市資訊的透明化,仍然不夠直接,但金管會的努力值得肯定。

市場交易價格的資訊透明化,只是一個對買賣雙方較公平的純中性做法,一點都沒有打壓建商和財團,只希望有公平的遊戲規則。對房市中的弱勢消費者而言,實在已是一個很低的基本要求。

從前政府以實際交易價格課徵土地增值稅,建商反映土增稅的稅率太高,如今土增稅率在前陣子景氣急凍時,已被大幅降低,實際交易價格資訊卻仍未透明化。真讓人感嘆,建商吃到飽,一般弱勢人民,卻連基本的資訊透明都要不到。

http://www.my-formosa.com/?FID=115&CID=3208&category=105

台長: Column
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