製作人：劉佩修 撰文者：賴寧寧 研究員：邱碧玲
熱錢湧入，豪宅飆漲，一般房價也向上衝，台灣「房市泡沫指數」創歷史新高，居亞洲四小龍之冠，但，民眾薪水未漲，房價欠缺基本面支撐，行情即將修正，你該買，還是賣？
一股房市警示風，籠罩亞洲。
十一月九日，新加坡金管局發表年度「金融穩定報告」示警，該報告指出，房價漲勢恐導致房市危機，需要實施更多措施，來打壓房市投機。受此影響，新加坡房地產類股應聲下跌。
十一月初，澳洲政府宣布自明年起，只有總價低於澳幣七十五萬元的首次購屋，才能申請補貼，高於門檻則免。旋即，國際貨幣基金（IMF）、世界銀行相繼警告，數十億美元熱錢流入東亞，此區域可能出現房地產泡沫。
十月，南韓政府緊縮非金融機構房貸擔保成數，由六成降至五成，並限縮首爾精華地段房地產貸款條件。緊接著，香港金管局要求豪宅屋主須先繳納的頭期款由三成升為四成，且銀行對豪宅抵押貸款成數，由七成降至六成。
相對亞洲多國「高調降溫」，我國中央銀行總裁彭淮南採「低調降溫」，十月二十八日，他悄悄召集國內房貸龍頭台灣銀行、土地銀行、合作金庫董事長，針對房貸提出「彭三不」，意即「不要貸款給投資客、不要壓低利率搶貸款、不要只看豪宅擔保品價值，而要嚴審貸款人條件。」
十四個月前，各國政府才聯手救市，大舉釋出資金，現在卻聯手打壓房市，為什麼？
因為，世界主要國家央行長期監控房貸與民眾收入的關係，一旦兩者失衡，恐導致房市泡沫。
——從關鍵數據，解讀泡沫化——
房市泡沫曾經摧毀了兩個世界主要經濟體：一九九○年的日本、及去年金融海嘯重創美國。日本景氣迄今陷入長期低迷，而美國也正在復甦邊緣掙扎。
如今，熱錢流竄讓房市泡沫再現。
諾貝爾經濟學獎得主史帝格利茲（Joseph Stiglitz）近日預警：「房市、商用不動產，加上消費者因為失業無法償還信用卡債務等因素，前途仍充滿風險。市場很可能呈現『非理性繁榮』。」
「非理性繁榮」（Irrational Exuberance）來自美國聯準會（Fed）前主席葛林斯班（Alan Greenspan），而耶魯大學經濟系教授席勒（Robert Shiller）著作也指出，「長期看來，投資者購買房產的支出始終維持平穩。如果『房貸和投資者收入的比例』越來越高，那就表示房市的泡沫越變越大，終至破裂。」
房貸占GDP逾四成就有危機
「房貸和投資者收入的比例」，我們簡稱為「泡沫指數」，最普遍的觀察指標，是將代表全體國民產值的國內生產毛額（GDP）做為分母，全體金融體系房屋貸款（包括自用住宅貸款、商用不動產、營建商建築貸款等）視為分子，房貸占GDP的比重越高、越有泡沫化現象。
許多國家將泡沫指數警戒線設為四○％，全體房貸不超過該國GDP四成。根據最新數據，香港、南韓、新加坡的房市泡沫指數，分別為三九％、三三％、三三％，雖還不到四成，已讓亞洲四小龍的三隻小龍，相當緊張。
至於台灣的房市泡沫指數近四七％，不但是亞洲四小龍最高，也創下台灣有史以來新高紀錄。
北縣市購屋痛苦指數超過聯合國標準
當台灣全體國民的房貸增幅，超過全體國民產值增幅，一旦景氣反轉，所得無法支應房貸，民眾、建商的倒帳風險升高，銀行呆帳增加、緊縮放款，形成惡性循環。
另一個關鍵數字是「房價所得比」，又稱「購屋痛苦指數」。聯合國曾經以全世界二十多個國家主要都市的中等價位房價，除以家戶可支配所得，計算出「合理」房價所得比是三到六年，也就是，一個家庭買一間房子，不吃不喝，三到六年內還清房貸是合理的，超過六年就是負荷過重。
這波房價漲最多的台北市、縣，以中古屋的平均成交價來計算，台北市的購屋痛苦指數高達九‧四年，台北縣為六‧四年，都超過聯合國的「合理」標準。
若觀察全台購屋痛苦指數變化，也發現，台北縣、市的購屋痛苦指數不但創下歷年新高，兩者也都超過全台痛苦指數五‧五年。該指數是以中古屋的房價為計算基礎，倘若把這波漲勢最凶的預售屋、豪宅成交價，加入計算，購屋痛苦指數肯定飆高。
可支配所得代表民眾消費力與償債能力，若可支配所得增幅跟不上房價漲幅，意味房價欠缺基本面支撐，泡沫終究要回歸基本面。
然而，為何薪資不漲，房價卻一直漲，脫離基本面？
——從羊群效應，破解狂飆原因——
彭淮南私下常用「羊群效應」（The effect of sheep flock）形容金融市場的從眾心理。羊群是很散亂的組織，平時，盲目的左衝右撞，一旦有一隻羊領頭動作，羊群就會不假思索的跟隨。
最近，「羊群效應」出現在房市，而各國政府率先出重手打壓的「豪宅」，正是那隻領頭羊。挾著豐沛資金的領頭羊，帶頭狂奔房價頂峰，後頭的小羊群卻背著沉重的房貸，辛苦的跟隨，一旦體力不支，就會摔下山谷、粉身碎骨。
領頭羊（豪宅）如何影響小羊（一般住宅）？
現象：小眾豪宅市場 率領房價高漲
首先，我們看看何謂「豪宅」？永慶房屋首席房地產顧問葉國華說，成交單價每坪一百萬元，每戶坪數一百坪的房子，稱為豪宅。而豪宅數量有多少？信義房屋信義一○一店協理郭方偉統計，台北市有一億元以上成交紀錄的信義計畫區、大安、大直、中正等地區的豪宅，共一千五百五十八戶。
相較於台北市、縣共二百三十四萬戶的住宅價格，一千五百多戶只有萬分之六‧六，這麼微小的比例，卻像早期外資之於台股，當羊群從眾心理發酵，它便具備翻雲覆雨、左右市場的能力。
「少數市場」以領頭羊之姿，讓大眾市場一飛沖天。以台北市預售屋的價格來看，每坪均價從二○○三年SARS期間的三十九萬元，漲到今年第三季的六十萬元，漲幅高達五四％，台北縣也從每坪均價十七萬元，漲到二十二萬元，漲幅近三成。
再看台北市中古屋的漲勢。台北市在SARS期間，每坪約二十三萬元，今年十月漲到每坪約四十三萬元，漲幅近九成。台北縣漲幅也不遑多讓，從每坪十四萬元，漲至二十一萬元，漲幅達五○％。
真相：投資客操弄，豪宅需求並不多
今年，由中泰賓館原址改建的豪宅「文華苑」，號稱每坪成交超過一百五十萬元，「士林官邸」則宣稱每坪成交超過兩百萬元。豪宅價格屢創新高，就連住邦資產管理總經理、專賣豪宅的劉陳傳，都有點「看不下去」。他坦言：「真正的豪宅買方並不多，」但最近「豪宅（需求）太過氾濫，造成很多人去投資、投機，把真正自用的需求稀釋掉。」
「（因為）整體性的房價上來，但我們收入沒有增加，所以一般老百姓（心裡會覺得），我好像買不起（房子），那個挫折感是越來越大，那會造成信心上打擊。」劉陳傳觀察。
——打破錯誤迷思，聰明買房——
淡江大學產經系教授莊孟翰認為，豪宅被炒高後，地價一漲，台北市房價跟著漲；台北市一漲，台北縣也漲。這就是由豪宅帶動的「羊群效應」，造成台灣中產階級，對高房價相當不安。
壓力，來自於眼睜睜看著領頭羊往上爬，自己卻力不從心。其實，只要打破高房價迷思，小羊大可不必跟著領頭羊，反而能聰明買房。
迷思一：豪宅漲，其他房子跟著漲？
錯！豪宅和一般住宅是「一個台灣、兩個世界」。豪宅走「國際盤」、一般住宅走「國內盤」。
「國際盤」是台灣調降遺贈稅、及美國追查富人所得後，造成全球資金大挪移，台資、港資、陸資、外資高達新台幣一兆元的資金從海外流入台灣。
劉陳傳觀察，「我在第一線作業，它（豪宅）其實有增加兩種族群，你看不到的人口，第一是之前出國的人，他們可能到美國去念書、在美國工作、小孩在美國念書，那因為亞洲現在興起，他們也直接到上海去，有的住上海，也有滿多部分回來台灣住，覺得台灣friendly（友善）、有文化、他覺得安全，這是一種新增加的人口，第二個大陸那邊直接過來的人口，慢慢會有……。」
郭方偉認為：「豪宅是國際市場，它是靠國際資金支撐。」這和靠「國內盤」支撐的一般住宅不同。
「豪宅」帶動整體房價上漲的「羊群效應」是短期的，長期來看，能和豪宅價格密切連動者，只有局部地區。郭方偉說，像信義計畫區是國際公認的豪宅區，周邊的莊敬路奇數巷弄，受惠豪宅區形成的景觀、安全條件，價值增加，但受惠的僅止於這一區，相隔一條馬路的莊敬路偶數巷，價值就差很多。豪宅漲，並不是該區所有房子都應上漲。
莊孟翰也提醒：「豪宅是一個區隔市場，不要管它。」因為買豪宅的人，永遠不會買一般住宅，是兩個市場，所以，「漲太多的一定要修正，台北市的房價應該要跌的。」
「國內盤」推升的力道有兩種：其一是定存（含基金）解約。國際經濟分析師王彥襄認為：「以前很多錢放著生利息，現在放銀行沒什麼利息，乾脆去買房子。非常低的利率，醞釀房價上漲。」這是一般住宅新增的買盤，也是推動房價的力道之一，不過，在央行未來升息機率轉高的情況下，定存解約潮已趨緩，這股推升房價的力道，也近尾聲。
其二是所得。所得是觀察房價內需力道強弱的主要指標，主計處最近公布家計收支調查，去年台北市可支配所得為一百二十七萬一千多元，較前年減少一‧三％，所得沒成長，但房價卻大漲。從定存資金、所得的情況來看，「國內盤」的力道，並不足以支撐房價繼續走高。
迷思二：利率低，正好貸款買貴的房子？
錯！因為利率看漲不看跌。目前澳洲已升息兩次，亞洲各國連續對房市泡沫，採取打壓行動，台灣央行升息也如箭在弦上，一旦利率反轉向上，「低利」的優勢不再，屆時，個人的房貸負擔會加重，且資產價格因泡沫破裂可能縮水，賠了夫人又折兵。
因此，要衡量個人的負債能力，以不超過家庭收入三成的房貸比重為上限，千萬不要讓高額負債拖垮生活品質，變成「窮得只剩下房子」。
迷思三：買房一定要北市？
錯！若是投資，台北市精華地段有國際盤支撐，易漲難跌、易脫手，是不錯的選擇。但若是自住，須考慮購屋痛苦指數，以維持生活品質。以今年十月台北各行政區的痛苦指數來看，大安、信義、中正、松山、中山痛苦指數均超過十年，其中大安區達十四‧六年，購屋的痛苦指數最高。
但反觀台北縣，各地區痛苦指數均低於十年，最高是新店市九‧一年，樹林市更只有三‧二年。以大安區和樹林市相比，兩者的痛苦指數相差三‧五六倍。
目前已有不少上班族「移民北縣」，因為，與其背負重債住台北，或屈就小坪數、老舊住宅，不如以時間換取空間，到台北縣，沿著捷運線，或即將通車、興建的捷運沿線，挑選適合自己的房子，「在台北工作，不一定要住台北市」，成為購屋顯學。
幸而，不是所有的小羊都盲從。有隻看不見的手，在房市泡沫變大時，開始自行調整。
成交量下滑、利率調高，就是修正訊號
根據內政部統計，九月全台建物買賣移轉件數（指房市成交量）較八月減少一二‧七％，為連續兩個月下滑。信義房屋行銷經理蘇啟榮認為，連續兩個月成交量下滑，確實是房價過高，買方趨冷靜的結果。
不過，蘇啟榮說，一般要確認房價回軟，必須觀察三個月，只要成交量連續三個月下滑，量先價行，房價一定會修正。
兩項房市由多轉空的指標，值得住意：
一、成交量。如前述，因房價太高，買方轉保守，若十月份成交量繼續下滑，即連三個月量縮，代表買方力道正式轉弱，有修正壓力。
二、利率。王彥襄強調：「當全世界央行聯手升息的那天，也就是泡沫吹破的時刻。」
這波房市由低利率開始帶動，一旦升息，將破壞此一多頭格局，讓房市反轉，至於反轉點？永慶房屋研展部協理黃增福指出，當利率升到三％，房市將會反轉，因為，以目前一‧五％利率計算，升至三％，漲幅一倍，房貸的壓力將會湧現。
此外，利率看揚也會誘使定存族抽回房市資金回到定存，甚至湧進台灣的外資，也會因為其他國家升息，而部分撤離，這時，房市將會出現一波賣壓，房價也會下修。
這波由房市帶動的「非理性繁榮」，已達到一個臨界點，不論自住、投資，都應冷靜思考，不要讓這多數人一輩子最大的資產，變成擺脫不掉的負債，重重壓垮你的人生。
