製作人：胡釗維 撰文者：尤子彥 研究員：蕭勝鴻
受薪階級平均薪資退回13年前水準，縮水的荷包追不上飆漲的房價，低利率只是無殼族淪為屋奴的陷阱。（攝影者．翁挺耀）
過去1年，救市資金潮把房價推上歷史最高點，導致北市房價急漲，更是20年來僅見。此刻應搞懂市場真相，冷靜選擇進場時機，人生幸福才不被高房價綁架。
「股票還有漲漲跌跌的，樓市怎麼就一直漲呢，前兩天報紙上說，樓市有可能下跌，馬上就有人出來說話了，說上海的樓市才剛剛進入春天，還春天呢……，都漲成這樣了，這要漲成夏天了，我們是不是都不要活了？」
你是台灣的受薪階級嗎？上面這段話，你感覺好熟悉嗎？把上海換成台北，是不是就變成了你的心裡話？
上海、台北，兩地相距六百九十公里，但兩邊的受薪階級，想在城市擁有屬於自己的殼，所感受到的購屋壓力，心理距離卻是零。
去年七月，上海電視台播出以屋奴為主題的電視劇《蝸居》，形容上海房價進入春天這段話，正是描述中國都會上班族面對房價飆漲的苦悶，播出四天即創下收視率歷史新高，引起眾人共鳴。
劇中男女主角終究打拚到了自己的殼。但付出的代價是，「每天一睜開眼，就有一串數字蹦出腦海：房貸六千，吃穿用度兩千五，冉冉上幼兒園一千五……，這就是我活在這個城市的成本，這些數字逼得我根本來不及細想未來十年。」女主角郭海萍說，「我房子，就是我的墳墓！」
上海受薪階級用電視選台器，表達被高房價綁架不滿；台北這頭，用滑鼠敘說一樣心聲。就在《蝸居》紅遍全中國之際，去年底行政院研考會公布網路舉辦的十大民怨票選，「高房價」居全台民怨之首。 你被高房價綁架了嗎？
過熱警訊一一亮燈，別再咬牙追高
台北的房價有多高？
根據政大商學院與信義房屋共同編製，反映房價波動的「信義房價指數」，○九年第四季，北市該指數攀升至二百二十的高點，以一九九一年為基期的一百起算，十八年來北市房價平均漲幅達一二○％，站上歷史新高。
今年一月二十八日，國有財產局標售仁愛路、羅斯福路的住宅和商用地，每坪得標價分別為六百七十九萬元和七百一十九萬元，雙雙創下全台新天價，台北市的房地產行情，讓人跟《蝸居》女主角郭海萍有同樣的恐慌，深怕：「現在的房價沒有最高，只有更高，不斷的更高。」
面對高房價，感覺買不起，但又怕房價一直漲，現在不咬著牙買，以後更買不起。這是你的心情嗎？那麼你就是已經心理上被高房價綁架了。
來看看實情：房價看似衝高，房屋成交量卻開始反轉。○九年第四季，北市「信義房價指數」飆至二百二十新高點，然成交量卻是過去一年來首度下滑，約五％。五％，看似不大，卻是對大台北房價提出第一個警訊：就如同股市的價漲量縮，意味著買盤開始縮手，不願繼續追高。
過去看好房市的專家，看法也有轉變；去年三月接受本刊專訪時，曾建議投資房地產優於死抱現金的惠譽信評資深副總經理李信佳，現在即端出房價過熱的警示報告。他指出這波房價急漲，已從北市外擴到北縣，一、二、三線產品齊漲，用股市語言比喻，不只台積電、中鋼績優股漲，小型股、投機股也跟漲，是「典型末升段行情。」
「急漲，是這波房價揚升的特色。」信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，這波房價漲幅之速，過去二十年台灣地產史僅見。
台北市建築開發商業同業公會理事長吳寶田即直言，「房價漲這麼快，不是好事。」過去半年，吳寶田領軍的麗寶建設，已不參與公開土地標售，「何必進場陪投機客玩？」他說。就連在房價漲幅溫和的台中地區，專營豪宅客層的由鉅建設董事長林嘉琪，去年十月就表示無法認同七期持續飆高的房、地價。
此刻進場追高，風險可能遠大於投資機會。想在大台北買屋的首購族或換屋族，要想避免被高房價綁架，首要是得懂得破解五大高房價迷思，降低資訊不對稱風險，才是進場前必備的護身符。
迷思一：資金有如洪水滾滾
真相：ECFA利多出盡後恐現賣壓
這是許多建商對購屋族祭出的第一張牌，恐嚇你：北市門牌賣一塊少一塊，北縣再不買就等著住基隆海邊，因為熱錢有如洪水般滾滾而來，彷彿抱著現金把房當青菜買的大爺，下一秒就要殺進接待中心。但真相是如此嗎？
確實，金融海嘯之後為了救市，全球央行大舉釋出貨幣，熱錢大舉湧向亞洲等新興市場，根據央行引述全球金融研究所最新預測報告顯示，全球今年約有七千二百二十億美元的民間資金將流向開發中國家，將比二○○九年大幅增加六六％。
「這波亞洲資產急漲，完全靠資金面拱上來的。」李信佳提醒，全球經濟成長靠歐美支撐，中國靠內需帶動成長剛起步，歐美房價還在走跌，顯示基本面仍未復甦，房價只是暫時搭上資金的順風車，「資金潮必定是短多因素，這部順風車已足足跑一年半，能永遠不轉向嗎？」李信佳認為。
尤其，這波資金潮還來自於兩岸關係破冰的推動，當和平紅利實現，即兩岸最快今年五月正式簽署ECFA（海峽兩岸經濟合作架構協議），是否意味利多出盡，賣壓湧現呢？
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，他憂心簽訂ECFA之後，會出現類似香港九七回歸前後，靠國際資金炒樓、炒股，創造港幣七兆元市值資產，但資金退潮卻蒸發達港幣八兆元資產的情形在台北重現。
根據香港特區統計局統計，最保值的豪宅（面積一百六十平方公尺私人住宅，約四十八．四坪），一九九七年第二季回歸前夕，站上每平方公尺港幣十四萬三千元（約合每坪新台幣一百九十五萬元）的高峰，較前一年急漲六成，但這段漲幅從七月一日回歸起算的五季之後開始呈負值，反轉直下的跌勢持續到二○○三年腰斬水準，直到二○○七年第三季才回彈至九七之前水準。
莊孟翰認為，兩岸簽訂ECFA，是否複製香港CEPA（更緊密經貿關係安排）榮景，房價再上一波，取決於對岸政府的態度，但投資客先行卡位待價而沽的大量成屋，已成為房價波段修正的壓力，回跌再進場也不遲。
迷思二：搶低房貸利率進場
真相：薪資水準倒退，削弱購買力
史上最低的低利環境，是和熱錢同樣推升去年房價飆漲的強力引擎。然而，在房價高峰貪圖低利率進場，最常讓購屋族掉入過度消費此陷阱中。
同樣是月繳四萬元房貸，房貸成數一樣設定七成五、貸款期限二十年，二○○○年房貸利率六‧八九七％，只能買得起總價六百九十三萬元的房子，但去年房貸利率水準滑落至一‧七六％，可負擔的是總價一千零八十萬元的房子。
表面上來看，購屋族的購買力增加五成，但實際上，過去九年台北市房價漲幅高達六成，若買進的是同地段房子，居住面積不增反減；而根據主計處公布的家庭收支資料顯示，這段期間，北市家庭可支配所得僅成長不到五％。甚至，去年全台受雇員工「名目平均薪資」為四萬二千五百零九元，較前年減少四．三一％，創史上最大減幅，排除物價變動因素，「實質平均薪資」更倒退至十三年前。
也就是說，低利不見得意味你可以用更少錢買到更好的房子，或者你實質上有了更高購買力。
更嚴峻的是，就連想養個「啞巴兒子」，靠租金收入彌補房貸支出的夢想也越來越遠。永慶租屋網統計，北市整層住宅租金連續七季下滑，去年第四季跌破每坪八百元，以平均房價三十八萬八千元推算，投資報酬率僅二％，去年下半年北市房價急漲之後，扣掉貸款利率的平均房租報酬，甚至低於一％的定存利率。
尤其是新莊、三峽等投資客搶進的區域，莊孟翰認為，以房租波段循環一○％至一五％的修正空間估算，目前已走跌約五％的租金行情，應還有五％跌幅，若加計房屋稅和管理成本，可能讓去年進場打算靠收租養房的台北投資客，隨時存在出場壓力；但反過來看，一旦升息，當投資客壓力又增時，購屋族必有斷頭的便宜貨可撿。
農曆年假，美國聯準會閃電調升銀行貸款重貼現率，雖非核心利率，也不影響房貸成本，卻讓資金市場草木皆兵，聯準會此舉等同昭告寬鬆貨幣政策已抵折返點。
與此同時，國內央行也悄悄啟動房市的選擇性信用管制，要求五大行庫將投資客房貸利率拉高到二％以上，並將房貸成數嚴控在六成五以下，以壓抑流入房市的資金動能，如國內房貸、土地建築融資龍頭——土地銀行董事長王耀興即公開宣布，北市動輒一坪六、七百萬元的高價土地，土銀將不做任何融資。
這不是首例，政大地政系教授張金鶚即指出，一九八九年無殼蝸牛運動後的房價回跌，當時央行祭出選擇性信用管制，就發揮關鍵作用。
所以，不是只有緊抓低利率，才是小市民買房的唯一救贖，等對時機，還可能為你找到更佳的購屋價格。
迷思三：都更獲利空間大
真相：炒作致狂漲，風險隨成本墊高
都更效應延燒，是這波北市房價助漲的煙幕彈。台灣不動產交易中心統計，信義區老公寓從去年第三季的每坪三十五萬八千元，第四季狂漲到五十萬七千元，單季漲幅高達四成，士林、萬華也有三成漲幅；漲幅已高，此刻進場盼都更夢圓，風險隨成本越墊越高。
永慶房屋總經理葉凌棋指出，台灣房市屬淺碟型市場，都更議題炒作過頭，已造成中古屋行情過熱，今年初他已要求永慶房仲經紀人，必須主動告知有意購入北市都更屋的買方，至少須備足五到七年的購屋資金，耐心等待都更機會，以此做為評估投資報酬率的前提。對於持北市中古屋的賣方，葉凌棋倒建議趁上半年房市多頭賣屋套現，因為下半年五都市長大選和升息變數影響下，市場行情必有波動。
大聲行銷總監田大權觀察，都更屋「本夢比」過高，高價搶進都更屋面對的風險，遠高於參與都更合建的建商，原因在於，對大型建商而言，都更穩賺不賠。同時正推動超過十個北市都更案的鄉林建設執行副總經理呂理全坦言，房價若鬆動，建商投資報酬不如預期，大可放緩都更案開發時程，甚至退場觀望。
迷思四：比起香港房價仍低
真相：台灣屬內需市場，拉抬不易
「香港豪宅一坪超過新台幣一千萬元，上海湯臣一品超過二百五十萬元，台北豪宅兩百萬只是剛起步，豪宅帶動其他房價，所有都還會跟著漲……，」這同樣是恐嚇人的話術。
張金鶚表示，香港「房屋自有率」不及五成，半數以上不動產掌握在法人和財團手上，推估實際擁有住宅的家戶更遠低於五成，多數民眾住的是政府興建的國宅，大面積豪宅三成都是中國富商前往置產，外來資金很容易拉高少數產品房價。
反觀台灣，房屋自有率高達八八％，意指每一百戶房子，由八十八戶的家戶所擁有，學界研究則顯示，全台家戶數七百八十萬當中，約半數是「一屋族」，四分之一是無殼蝸牛，另外四分之一則擁有兩戶以上房屋。台灣擁有自有住宅的比率高，外來資金要拉抬全面房價並不容易。田大權也認為，台灣、香港、上海產業形態、人口結構迥異，比價之說意義不大。
迷思五：往市郊找便宜
真相：二線漲多，修正恐領跌
市中心房價高不可攀，走向市郊覓屋，用時間換取空間，這是目前另一套流行思維。但歷史經驗顯示，受薪階級郊區獵屋，萬一整體房價下修，市郊跌幅風險，遠比在市區買屋大。
根據信義、永慶大型房仲的成交資料顯示，這波房價急漲，北縣新店、板橋等，漲幅並不遜於北市的大安、中正區，在戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立眼中，是典型的過熱指標，修正空間開始浮現。
莊孟翰也分析，台灣過去四波房地產景氣循環，每回都是郊區房價補漲領跌。他點名，三峽、淡水、林口，這幾個新成屋供應量大的北縣行政區，「房價一定要下來，跌個兩成跑不掉。」莊孟翰說，大台北實質住屋需求沒有成長，這些區域得靠受薪階層所得成長的基本盤撐腰，量大絕對是房價殺手，「淡水不也早有捷運，每坪十一、二萬的餘屋現在還一堆。」
香港、日本經驗都顯示，房價暴跌吞苦果的，往往不是豪宅的投資客，而是坪數小、單價低的房貸族。
管理大師大前研一在《質問力》一書，敘述在泡沫房價階段購屋的日本屋奴處境。在市區上班的A先生，一九九四年以三十五年貸款，買下價值六千萬日圓的房子，儘管上班須花費一小時又二十分的通勤時間，但有自己的家總令家人高興。不幸的是，四年之後，從電車窗口看出去發現，離市區一小時內的地方又蓋了不少新大樓，價格僅四千萬日圓，房子又比現在住的大，A先生卻無法如願換屋，為什麼？
因為六千萬日圓買的房子，四年後銀行認為只值二千八百萬日圓，更令人沮喪的是，本金加利息迄今只還五百萬日圓，想換四千萬日圓的房子，等於還要向銀行借一千二百萬圓。A先生才驚覺，除非把房子送給銀行，否則繳完六千萬日圓房貸，換來是殘值剩一半的資產。
A先生不是個案，根據統計，在日本因此被銀行列為拒貸的危險客戶，估計就有七百萬人。大前研一對此現象的評論是，日本社會之所以死氣沉沉，就是因為這批上班族深陷多重負債苦境，生活態度難再樂觀。這股負資產的壓力，加上景氣泡沫化，二○○三年甚至在香港引發自殺潮。
買房下一步：再等一、兩年
現階段要買，守住兩成議價空間
避免步上日本屋奴族後塵，台北購屋族不妨趁房租水準偏低的時候「買不如暫租」，以購買豪宅二％的資金，就可能住進市中心高價房兩年，好整以暇，等非豪宅房價回歸基本面再進場，不失為此刻購屋族解決居住問題的聰明選擇。
等的理由是，台灣過去房地產的景氣循環顯示，房價下修時間都落在市場推案高峰之後一到兩年。根據內政部營建署公布的建造執照核發戶數統計，一九九七、二○○五年的推案高峰，都埋下之後房價走跌的伏筆。
至於台北市，根據《住展雜誌》統計，被視為今年上半年最重要檔期的三二九檔期，推案規模逾一千九百億元，逼近前年五二○馬英九總統就職前，二千二百億元的高水準，然而，龐大案量供給，隔年在金融海嘯的洗禮下，隨即出現八％修正的空間（根據信義房屋房價指數試算）。
台北大學不動產與城鄉環境學系副教授彭建文表示，去年下半年的救市資金潮，使得長期推估房價走勢的指標鈍化，他建議，自住型購屋族可等一到兩年，資金退潮再進場，進行較冷靜的購屋決策。
如果亟須在現階段購屋，由於去年第四季，北市房市交易價量出現背離跡象，成交量未隨房價衝高，市場解讀追價力道恐轉觀望，因此，掌握賣方居高思危心態，擴大議價空間，也是購屋族拒當高房價冤大頭的積極策略。
中信房屋分析的有效委託物件成交資料即顯示，全台中古電梯住宅產品，今年元月屋主開價與平均成交的價格空間，至少相差了兩成以上。其中，台北、台中以及高雄，買賣方的價格認知差距，分別是二○％、二五％與二九％。
人人都希望有個殼，買房沒有錯，但唯有先調整自己的心態，才能不被恐慌沖昏頭。
「為什麼我們的人生和夢想都要拴在一個房子上呢？這樣的人生是不是太悲哀了？」《蝸居》男主角蘇淳拋出這個問號，恰可以讓我們換個心態，冷靜思考：我買房子，為的是創造幸福，還是只為了擁有一棟房子？
冷靜加上耐心，即便面對高房價，小市民覓屋，也可以有不被高房價綁架的自由。
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