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2010-01-26 17:29:15| 人氣164| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

德國房價為何10年不會漲(扣除通膨後的實質房價)

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在google上打德國房價
跑出來的

"1977年至今,德國平均房價僅上漲60%,而同期個人收入已增長3倍;過去10年里,德國物價平均每年漲幅2%,而房價每年上漲1%,扣除物價因素,德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。 "---事實上德國在1975年平均房價是法國的三倍..現在已經持平了..在德國應該沒人會認為"買房救現金"...救現金的唯一方法是不買房

其中人口老化跟生育率問題,台灣都比德國嚴重,加上台灣房地產實質上不存在供給不足的問題
台灣房市跟德國房市的最大差別在於 " 台灣政府跟金融機構"在某種程度上在助長房市投機, 台灣房市投機基本上
就跟英美國家房市炒作本質相同..就是政府將房市視為商品市場還非必需品市場...至於房市崩盤的下場.不是政府跟金融機構考慮的後果.

原文中的一句話就是德國房市不漲的本質.也因為德國房市的波動低跟低自有住宅率.反而讓投資德國房市當包租公
都有8%左右的租金報酬率..相對於台灣的租金報酬率...哪邊房市被高估?..就很明顯了

"德國憲法明確規定“德國是一個高福利國家”,與醫療、教育一樣,保障居民住房是聯邦政府首要政策目標之一,這也是德國所有房地産政策的核心出發點。因此,地方政府不敢通過抬高地價和房價來增加稅收。 "

http://www.chinareviewnews.com/doc/1005/9/7/4/100597424.html?coluid=6&ki...

有興趣的可以自己去連結

原因(擷取原文)

.第一,供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口,而住房總數約4000萬套,完全滿足了每個家庭一套住房。另外,德國每年有25萬套新公寓竣工,聯邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套,都在很大程度上平抑了房價。德國人口出生率連年下降,預計到2050年德國人口將比目前减少 10%,80歲以上老齡人群也將大大增加,這都爲德國房地産市場未來發展蒙上了陰影。

第二,德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制,爲穩定房價提供了制度保障。德國實行獨特的“先存後貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右,另外 30%的住房貸款來自于商業貸款,其餘則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,抵押貸款固定利率期限平均爲 11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩定器作用。

第三,德國發達的房屋租賃市場,也成爲房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率爲42%,租賃住房率却達到58%,特別是年輕人中77%是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣,德國政府對房租水平也進行了嚴格限定,由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構,共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20%,就構成違法行爲;超過50%就構成犯罪行爲,如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之灾。

本文的 Trackback 引用網址:

http://alex.obm.tw/trackback/659

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