不同银行贷款百万房贷 方式不同20年利息差23万
2010年03月13日 12:35 大洋网-广州日报 【字体：大 中 小】 【打印】
CFP供图
2 月份的CPI涨幅高达2.7%，比一年期存款利率2.25%还高，“负利率”到来，加息如箭在弦上，如何挑选贷款银行及还贷方式“乾坤”众多。各家银行对二套房贷的定义及处理方法大相径庭，贷款买房者选对银行，100万元的房贷光利息就可节约23万元不止。
记者走访广州各大银行发现，不同银行对二套房贷的定义及处理方法大相径庭，有些银行严格执行只要贷过款买过房再次购买就算二套房的规定，而有些银行在执行中则比较宽松。
市民李先生手中的存款较多，一套房贷还剩下5万元未还清的情况下，又想在珠江新城重新买另一套房。贷款100万元到哪家银行去才划算呢？
农业银行的一姓蔡的理财师告诉李先生，在实际执行中，一些银行对房贷的处理意见很不同，虽然原则上只要贷款人贷过款买房，央行里的征信记录里就会有显示，不管上一次贷款有否还清，再次贷款买房就算是二套房贷。但是在农业银行等一些银行，只要房贷已结清的，贷款人当时无欠款的，“睁一只眼闭一只眼地当作没看见，就可算是一套房贷。所以当务之急是先把5万元贷款给还清了，下次房贷就可算是一套房贷。”
李先生算了一笔账，若100万元的贷款借20年才还，目前的贷款基准利率是5.94%，如果是一套房贷，利率还可打7折，也即实际利率只有4.158%；而如果是算二套房贷利率一般还会上浮10%，也即实际利率高达6.534%，两者利率差别高达2.367个百分点。按此标准来算，如果借100万元，按等额本金还款方式还20年，前者只需利息 41.7532万元，后者需利息65.61225万元，两者相差23.859万元。
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目前在一套房贷市场，不同银行提供的利率可相差30%左右，100万元的20年贷款，利息可相差20余万元。借贷者可用心“贷比三家”。工行、农行、华夏和中信等少数银行表示，一套房贷利率最低仍可下浮30%，不过个贷人员也都提醒办理贷款要趁早。但兴业银行执行的是基准利率，在所有银行中利率偏高，该行个贷人员表示，该行总行已经发文表示一套房贷利率不得低于基准利率。
还贷也有窍门
等额本金比等额本息划算
加息已是迟早的事，还贷方式的选择也很重要，笔者比较过，每期还固定本金，多还本金少还利息的方式是最优的，比如等额本金这种方式。
目前银行普遍采取的还贷方式有两种“等额本息和等额本金”，其中等额本息还款每月的负担是固定的，对收入固定的工薪阶层来说最容易接受。而等额本金的还款方式开始的还贷数额最大，此后逐步递减至零，对收入可能不稳定但眼前现金比较多的创业者一族更合适。
但是两者间更重要的不同是等额本金方式的还款结构中以还本金为主，在今后加息通道一旦形成，借贷人提前还贷动力更强，还贷成本更低下。因为和等额本息的方式相比，等额本金方式下，剩余的应还本金会少很多。
以贷款100万元（利率5.94%），月供20年为例，采取等额本金的还款方式，则累计还款总额是159.6万元，支付息款为59.6万元，每月还款从近1万元逐步递减至0，其中还款本金是固定的4166元。而等额本息还款方式中，100万的贷款20年还清的话，最后总共还款总额为171.1万元，其中支付的息款高达71.1万元。每月还本金数在2200元间轻微浮动，利息则在4950元左右浮动。
如果在还5年后，贷款者欲提前还款，采用等额本息方式还款，余下的应还本金为84.52万元；但采用等额本金方式还款，余下的应还本金只有74.58万元，也即后者比前者大约“赚”了10万元。
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作者: 陈海玲
延伸阅读：又有七家银行取消七折房贷 8.5折将成新趋势 新闻晚报
四大行定调信贷降规模调结构
继中行之后，又有7家银行相继“变脸”，对首套房的个人房
贷客户也取消了七折优惠利率。沪上银监局昨发通知，要求银行对政府融资平台2009年底贷款逐笔打开梳理。四大行定调今年的信贷投放：降贷款规模调信贷结
构。
利率
8.5折将成新趋势
据银率网最新发布的2月房贷市场报告中采集的信息，个贷市场优惠利率取消之势正在蔓延。根据其监测，
在实际的市场操作中，目前中行、招行、光大、北京农商行、盛京银行和南京银行6家银行已将首套房的最低优惠利率调整为8.5折，广发银行调整为8折。
“虽
然我这次购买的住房其实是自住改善型，但现在已经不指望贷到7折优惠了，利率不上浮能贷到款就不错了。”在光大银行，正在咨询利率的张先生告诉记者，他觉
得银行对个贷一刀切有失公允。
记者连线以平安银行为代表的有创新业务的银行，相关人员告诉记者，只要满足条件，首套房七折优惠仍然有。业内
分析师认为，银行的差异化竞争或许就从今年开始：“以后有个贷等小额融资需求的去找小银行、基建等大额贷款找大行，这在未来也将成为趋势。 ”
银
率网报告指出，现阶段贷款利率调整处于过渡期，从各银行的调整结果来看，“首套房”贷款利率8.5折将成新趋势。而如果按照这样的趋势，首套房贷利率从7
折提高至8.5折，长期年利率增加近一个百分点，增幅两成。以50万元的贷款计算,月供要多交400元左右,一年约4800元。
“显而易见，无论是对于自住型买家还是投资客,这部分增加的成本会影响买卖的决策。 ”银行业内人士称。
四大行表态降规模
“统计数据显示,2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元,占各项贷款新增
额的20.9%；其中个人房贷新增
1.4万亿元,同比增长高达47.9%。今年这一趋势肯定无以为继。”业内人士称，个贷业务调整已成今年银行业“调结构”的方向之一。
整个
银行贷款市场在经历了去年的“猛冲”后，今年也将像其他行业一样回归到“调结构”的队伍中。
“今年剩下10个月里，中行将争取实现每月均衡，基本跟2月份差不多。
”中国银行行长李礼辉昨日称，该行2010年全年信贷投放将保持适度，今年的新增贷款规模将低于2009年。
而在此前的2009年，中行仅
上半年的新增贷款就高达1.023万亿元人民币，并因为放贷过猛而收到央行惩罚性定向央票近450亿元。随后，在下半年监管部门加紧窗口指导的情况下，下
半年从高位有所回落。而中行在2008年新增的人民币贷款为3256亿元，较2007年年末增长16.6%。
“中行今年主要将从三个方面调整结构。第一是行业结构，第二是地区结构，第三是客户结构。 ”李礼辉表示。
对于2010年信贷投放规模，工
行行长杨凯生在接受媒体记者采访时表示，从工行自身情况看，今年信贷规模肯定比去年少，但仍比往年要高，主要是为了满足实体经济以及个人贷款的需要，并置
于风险管控范围之内。
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