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舊的一年剩沒幾天就將結束，2017年房市似乎已可提早蓋棺論定，毋庸置疑，那就是「量增價跌」的格局。

換句話說：是官方所認定的「軟著陸」了，展望2018年房市會不會比今年好呢？

主觀上會有較樂觀的期待，但現實面還是有些變數存在，黑天鵝還是有可能出現！

或許有人會納悶，為何2017年房市可提早蓋棺論定，是「量增價跌」的格局？

談房論市不外乎是「量與價」

前不久央行彭淮南總裁在立法院就已公開宣告，國內房市已經「軟著陸」，其立論基礎之一就是交易量增加了。

 「量增」：銷售人員業績「比去年好」

此外，官方統計數字也說話了，前11個月六都的房屋交易量已達18.5萬件，據此推估全年度低標應該有26.5萬件交易量，高標甚至上看27萬件，跟交易進入冷凍庫的2016年24.5萬件比較，預期會8.2~10.2%的增長。

撇開會說話的數字之外，房屋銷售人員不論是預售的代銷人員，或是中古屋的房仲人員，都是第一線扮演春江水暖的「先知鴨」，私下探詢從個人業績到團體績效，應該都會有個「比去年好」的相同結論，因此「量增」是事實，不必再多說。

但是市場交易價可就沒有這麼漂亮，在一手屋預售市場，今年來傳出不少建案有亮麗的銷售佳績，甚至也有排隊建案、秒殺個案，但是80%都是訴求讓利、破盤，或是低自備、低總價、送贈品等，才獲得購屋人的青睞、市場的認同，這與景氣多頭時的「三高」景象真的是不可同日而語。

二手中古屋市場更是悲慘，即使有不少屋主或是無成本壓力，或是利率仍低還可撐，堅持不讓價，但是實價登錄宛如一張照妖鏡，讓投資投機者紛紛現出原形，讓誤判景氣者一一付出代價。

像台北南港在「新東區」的法螺大吹之下被吹捧上天，房價一度喊上單坪百萬元，但是今年來已經有不少含淚認賠出場的案例，「大同璽苑」就有一戶認賠1200多萬元，「日升月恆」更有人慘賠3700多萬元出場。

 

價跌」：買大屋賠大錢　買小宅賠小錢

新北市的林口，也是在諸多利多的推波助瀾下，成了這波預售推案的重案區，業者當年更打出「霧散了，人來了，林口發了…..」這麼迷人的廣告催眠，讓很多人都禁不住主動「慷慨解囊」下場購屋，甚至連前副總統呂秀蓮都還成為入住貴賓呢。

而今呢？因供給量大，地段又不佳，統計顯示，該社區已購客戶中有六戶賣出，只有一戶還勉強小賺，其餘都是認賠殺出。

這種買在最高點、割肉認賠的市場現象，當然不是只有這些案例，全台只要是一窩蜂推案的區塊，都面臨了房價向下修正的命運，普遍都是買大屋賠大錢，買小宅賠小錢。

股票市場追漲不追跌，房市也差不了多少，市場心理就是這個樣子，牆倒眾人推，棒打落水狗，即使交易量回溫，但是房價短期內恐都還很難樂觀以對，「價跌」是連落後指標的最新公告地價、公告現值各縣市也都是全面調降的。

展望2018年房市，這種「量增價跌」的格局會不會有所轉變呢？就內外情勢看，變化應該不大，還會是量增價跌」，只是「量增有限，價跌收斂」，該注意的倒是市場當中的黑天鵝。

稍早之前北市房仲公會有發布一份前瞻趨勢報告，指出2018年房市當中將有三隻黑天鵝，雨遮、選舉與利率三大變數，這些確實值得特別注意。

 

第一隻黑天鵝：屋簷雨遮不登記坪數

開春房市最大條的事就是屋簷雨遮不再登記坪數，這看似影響不大，但已在今年底之前掀起一波小小搶照潮，這些新供給將在明年房市中釋出，為空餘屋所苦的市場平添變數，特別是一些新興重劃區。

 

第二隻黑天鵝：縣市長選舉

這就是選舉的政治干擾，2018年底有縣市長選舉，市場人士正向解讀，認為選舉年政府會祭出更多政策利多，反有利於房市。

但縣市長選舉是2020總統大選前哨戰，選舉紛擾及媒體版面的排擠效應，都不利房市的發展。

 

第三隻黑天鵝：央行利率走勢

新年度房市最大隻的黑天鵝應該就屬利率的走勢了！過去央行彭總裁曾說過，利率不可能永遠停在低檔。

國際上過去寬鬆貨幣、低利的環境已開始轉變，2017年底美國聯準會又再度升息一碼，經濟學家預估來年還會升息三碼；經濟體跟台灣類似又是最大競爭者的韓國，也已啟動升息，因此我國升息的壓力是越來越大，升息的腳步也是越來越近。

然而，市場也有一種安慰的聲音，認為央行即使升息幅度也會很小、速度也會很慢，對房市影響相當有限，這也是事實，不過無論如何，升息都是市場利空，即使是一次只升半碼，對於「墊腳尖」購屋者、高額房貸者都會有如最後一根稻草般的壓力，更何況古人也說過「一文錢逼死一個英雄漢」，因此升息的變數絕對不容輕忽！

除此之外，北韓的情勢、最近美國川普的稅改、戊戌年有天災地變，這些都相對比較遙遠，但也不無變成黑天鵝的可能。

總歸而言，2018國內房市還是不脫盤整走勢，自住者可擇優殺價進場，投資則仍不宜貿進，因沒有太多賺錢的空間。

回顧過去，展望未來，個人主觀上還是期望，隨著狗年的來到，不管市場有多少變數或多少隻黑天鵝，都能被幸運之狗給一一趕跑、除掉，期待房市很快有個「狗來富」旺、旺、旺的一年。