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~121~ 影響房價因素的正負面因素探討 !! ( 0620 )  

房價漲跌的最大推手除了景氣的因素外 , 最大的能量來自政治的影響力 ..  

 

政黨的首次輪替 , 讓 台灣的房地產出現一次最大規模的修正 , 但是政黨再次輪替以後 , 新政府持續的做多 , 減徵土增稅 , 降低遺產稅 , 降低利率 , 對企業提列的房地產現值的認定 , 對股市內線交易的管理不彰導致長期投資股市的收益率過低 , 民間的閒置資金投資的管道有限 , 產業的競爭門檻越來越高資金苦無去處 …….  

 

上列的房價推動因素正持續的在發酵當中 , 但是從另一個角度來看也可以解釋為現在的政府所能用來推動房價上漲的工具以及方法都已經用完了 , 讓房價往前衝的引擎已經沒有新的能量 , 房價未來的走勢就會完全的依照景氣以及需求的強度來決定.   

 

其實我個人認為正確的思維應該不是去關注房價的走向 , 而是依照自己的能力以及需求在適當的時機做出正確的決定.  

 

像是我一位朋友前幾年因為需要大筆的資金蓋房子 , 所以用盡一切方法取得銀行的融資 , 資金最吃緊的時候還曾經想要賤價把房子賣掉 , 但是後來還是用新竹的土地跟親戚調到資金解決償付工程款的問題.  

 

當他熬過資金枯竭的困境以後 , 市場就開始反轉向上 , 所以他現在開始出清已經收租 10 幾年的廠辦大樓 , 然後計劃把售屋的現金再買進台北近郊的土地 , 規劃蓋適合老人居住的高齡住宅.  

 

同一個時間我看到網路上有人在士林明德捷運站附近買了一間 25 年公寓的五樓 , 每坪還要 30 多萬 , 夫妻辛苦的繳了 20 多年的房貸以後 , 房子的價值可能還會遠低於當初所購置以及整修的成本.  

 

換言之就是房地產的供應端會一直把成熟的商品變現 , 再用低價取得原料 ( 土地 ) 然後製成市場需要的商品 , 出租生息 , 然後再一次的循環.  

 

所以房地產的老手都會買進土地 , 價格合理的新成屋或是即將改建的超齡物件 , 因為他們都會把利益的回收點放在購置後的 15 年以後.  

 

換一個角度來講就是要買自己居住或是收租 15 年以後還有市場價值的房地產 , 才是投資置產的不二心法.