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中國時報 2011.10.11

京城集團董事長蔡天贊：打房實價課稅 短空長多

【A05版+記者顏瑞田／高雄專訪】

 

政府積極推動房屋買賣實價申報，又計劃明年開始，每半年就調整一次土地公告現值等重大政策，對此，京城建設（2524）董事長蔡天贊預測，最慢2年內，就會看到「實價課稅」，「這真的對房地產市場影響很大」。不過，他強調，屬於短空長多，畢竟當前利率水準處於史上最低水準，而且市場資金又充足，在需求的推力之下，房地產市場「不會壞到那裡去」。

 

　以下是專訪摘要：

 

　問：觀察目前的房市氣氛，各界對房地產景氣的看法，多相當保留，你的看法？

 

　答：不論藍綠政黨都積極推動房地產買賣實價申報、登錄，行政院也規劃從明年元月份開始，將原本每年才調整一次的土地公告現值，縮短為每半年就調整一次，這個動作，其實就是要為實價課稅踩油門，我預測，不用3年，約2年就會開始實施實價課稅了。

 

　台灣一旦實行房地產買賣實價課稅，短期內對房地產「真的影響很大」，也因此很多建商想要在交易成本提高之前，儘快賣房子。

 

　不過，就中長期而言，對建商不見得不好，基本上應該屬於短空長多。這幾年，在超低利率的環境下，建商買進土地，加工蓋房子，然後銷售，獲利都不錯，因此經常出現3人、5人的建設公司，不過，未來類似家庭式的小型建商，大概不會再如雨後春筍般冒出來，因為市場將回歸合理利潤的營運環境，必須具有更專業化的經營能力才能生存發展。

 

　長期來看，房地產市場的需求仍持續存在，畢竟，現在的利率是史上最低點，房貸前2年的年利率大約只有1.8％，此一情況，可望維持2到3年，加上遺產稅已降至10％的單一稅率，海外資金的回流，資金充沛和低利率的有利環境，就是房地產市場的最好養分。

 

　問：台灣的房地產市場一直有區域上的差別，你對高雄房地產市場的看法如何？

 

　答：高雄房地產市場不會太好，也不會太壞。台北的房價漲幅很大，可是，高雄漲幅有限，也就不會有什麼跌價空間。

 

　回憶民國70年代，台北和高雄的房價幾乎相同，現在區域房價差別高達5倍到10倍，現在台北購屋50坪，每坪100萬元，總價5,000萬元，可以在高雄購買六星級配備的豪宅200坪。所以，我都鼓勵好朋友南下高雄購屋，即使每天搭高鐵回台北上班，都還很划算，當然也可以作為南下休閒渡假的據點。

 

　前陣子，經建會劉憶如主委南下參訪京城的建案，光是中庭就有1,000坪，每坪價格在15萬元以下，內部休閒設備一應俱全，劉主委就說，這個模式可以套用到全國要興建的合宜住宅。

 

　問：京城建設最近的推案，在量體上，似乎比以往來得少，是因為房地產景氣的考量？或是營運策略上的調整？

 

　答：公司推案並沒有比過去少，只是因為最近投入的案子規模比以往的案子大，工期較長，以致於今年完工量體較小。相反地，公司今年適逢成立30周年，京城將啟動「十大名宅計畫」，尤其是位於農16特區的「京城帝寶」，將會是北高雄的建案指標，年底之前，也會推出包括「四季」、「辛亥路案」、「大順I」及「大順II」等個案，總銷售金額約98億元。

 

　問：就區域房地產市場而言，京城建設過去的推案重心，以北高雄的農16特區為主，農16特區的大樓住宅產品大約有三分之一，都是出自京城建設，未來的推案還是會遵循這個軌跡？還是另闢新戰場，轉向高雄自由貿易港區一帶，以及高雄多功能經貿園區的南高雄？

 

　答：過去幾年，京城的推案重心都在北高雄，尤其是農16重劃區及美術館特區，京城在這兩個區域的推案超過20個，銷售成績也都相當好，這兩個區域也從生活機能尚未成熟的重劃區，發展到今天，成為高雄炙手可熱的購屋區域，不但房價水漲船高，生活機能及居住環境都躍居高雄的首善之區，這證明了京城在過去這幾年開發的方向是正確的。

 

　高雄未來還是有滿多不錯的區域值得開發，不過方向還是以北高雄為主，當然，高雄多功能經貿園區周遭如果有適合開發的標的，京城當然也會進入開發。

 

　問：人口增加向來是房屋銷售最大的動力，可是，過去10年來，高雄的人口增長相當有限，你認為，地方政府或是中央政府應如何創造一個有利於高雄房市發展的環境？

 

　答：這個問題的確點出了高雄的核心問題，過去10年來，原高雄市區域人口只成長了10萬人左右，雖然高雄縣市合併後有277萬的人口，事實上，常駐高雄市的人口，比這數字少很多，主因是許多青壯年都到外地工作、打拚，包括台灣中、北部及中國大陸，而這些人口卻是購屋主力客層來源，也難怪中、北部房價漲幅會比高雄大很多。

 

　高雄房市溫吞，基本問題在南北產業發展的不均衡所致。例如資源大多用在北台灣區域，加上高雄長期以來是高污染的重工業發展為主，近來這些產業雖已逐漸外移，高雄卻無新產業適時填補，造成本地就業機會減少，人口無法實質成長是必然的結果，人一直往北部跑，台北捷運一條蓋完再蓋一條，高雄捷運卻面臨關門的窘境，這叫高雄人情何以堪？因此，無論地方或是中央政府，都應該積極引進適當的產業到高雄，這是我們多年的期盼，也是平抑北台灣房價不二法門。

 

　問：今年是京城建設30周年，除了深耕高雄之外，在擬定未來推案策略時，是否規劃要北上推案？甚至西進大陸？

 

　答：目前京城主要推案的區域還是集中在高雄地區，而跨區推案一直是京城的發展策略之一，包括即將在台南市中華路近小東路口推出的兵南段個案，而跨區覓地亦一直進行中，若時機一成熟，馬上會有新案推出。大陸部份，京城尚無任何西進開發計畫，而是著重於台商回流的購屋連結服務，京城今年在與深圳台商會合作多元化的購屋服務，已得到初步成效，總成交金額也達到3億餘元，因此也將往其他地區台商會尋求購屋需求的服務。

 

資料來源：中國時報