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2008-02-12 15:21:39 | 人氣12| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

【法律常識】【房地產法律問題】發生於設定抵押權前之租賃關係，執行法院得否除去之？

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【房地產法律問題】發生於設定抵押權前之租賃關係，執行法院得否除去之？

文 / 劉孟錦.楊春吉

【問題】

發生於設定抵押權前之租賃關係，執行法院得否依強制執行法第98條及民法第866條之規定除去之（註一）？

【解析】

按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。…」「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。…」分別為強制執行法第98條、民法第866條定有明文，是拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權（註二）；不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係，除「發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限」（註三）外，則隨同移轉。換言之，「發生於設定抵押權之後」，並「對抵押權有影響」（註四）之租賃關係，法院非不得在拍賣前除去之（註五）；但發生於設定抵押權前之租賃關係，執行法院依強制執行法第98條及民法第866條之規定除去之，自是於法無據（註六）。

【註解】
註一：問題來源：96年12月20日崔媽媽討論區首頁>房客留言>粗的房子被法拍--法院跟銀行查封並肯定要取漯。改寫而成。
註二：債權人承受債務人之不動產者亦同。
註三：此但書意旨係以，執行法院既依聲請或職權於拍賣程序終結前，以執行命令、處分除去其租賃關係，即係依無租賃狀態予以拍賣，並續行強制執行；則買受人取得不動產所有權時，已無租賃關係等負擔，自無民法第425條第1項規定之適用（最高法院96年05月10日96年度台再字第21號民事判決、95年11月30日95年度台上字第2687號民事判決參照），併予敘明。
註四：所謂對於抵押權有影響者，係指「拍賣物發生無人應買或有出價不足清償抵押債權之情形時，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人」而言，是若有抵押不動產經法院拍賣無人應買時，自可認為投標人係因顧忌該不動產現由他人占用中，於拍定後不能即取得抵押物之占有使用，而影響其出價應買之意願（釋字第304號解釋理由書、最高法院87年度台抗字第126號裁定、臺灣高等法院民事裁定96年07月02日96年度抗字第960號參照）。
註五：實務上，臺灣高等法院96年11月01日96年度抗字第1633號民事裁定：「經查，乙○○於『94年12月22日』以其所有之系爭房屋及其坐落基地為臺北縣中和地區農會設定本金最高限額1,140萬元之『抵押權』，實際借款本息、違約金迄至96年7月23日止，共計976萬8,277元，有他項權利證明書、抵押權設定契約書及其他約定事項、借據、土地及建物登記謄本、呈報債權明細附卷可稽（原法院卷第13至24頁、第181至182頁），乙○○嗣於『95年11月12日』始將系爭房屋『出租』予抗告人。旋因臺北縣中和地區農會聲請對系爭房屋及其坐落基地為強制執行，經原執行法院於96年8月7日以底價1,050萬元為第2次拍賣，仍無人應買，如再以上述價格減價2成為下次拍賣之低價，即有不足清償本件執行債權及執行費之虞。是故存在於系爭房屋上之租賃關係確已損及抵押物之交換價值，而影響債權人之抵押權，依上開司法院解釋意旨，執行法院自得依抵押權人之聲請或依職權將該租賃關係除去，抗告人認為再予減價仍有機會完全清償本件執行債權及執行費，因而抗告人於系爭房屋之租賃關係並未影響抵押物之交換價值等情，委無足採。又抗告意旨謂應保障承租人之權益云云，惟抵押權登記具有公示之效力，成立在後之租賃權，依法應處不利地位，其為主張，亦不足採。從而抗告人與乙○○間之租賃關係既成立於抵押權設定之，且影響抵押權人之權益，則原法院除去該租賃關係，即無違誤，其駁回抗告人之聲明異議，亦無不合。」可資參照。
註六：最高法院95年11月30日95年度台上字第2687號民事判決：「惟執行法院所為除去租賃權之處分，並無確定實體上法律關係存否之效力，系爭污水處理場既在設定抵押權之前營造，且非抵押權標的物範圍，執行法院即無除去租賃關係而為拍賣之法定原因，執行法院所為除去伊租賃權之處分，於法無據。」參照。