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【房地產法律問題】何謂誠實信用原則?在不動產買賣上，違反誠實信用原則之效果，為何？

文 / 劉孟錦.楊春吉

【問題】

何謂誠實信用原則？在不動產買賣上，違反誠實信用原則之效果，為何（註一）？

【解析】

依民法第148條第2項：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」之規定，謂為誠實信用原則，行使權利或履行義務，苟非依誠實及信用方法為之，自是違反誠實信用原則，應給予「無效」之評價或予以「適當調整」，使當事人雙方之權義均衡，符合公平正義之要求，是誠實信用原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則（註二）。在不動產買賣上，亦不例外，最高法院90年07月12日90年台上字第1231號最高法院判例：「裁判案由：請求返還房屋等…當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約。」（註三）、95年12月07日 九十五年度台上字第二七五九號民事裁定：「本件上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，所為：被上訴人交付上訴人之系爭房屋，祇存有一樓後門與買賣契約平面圖位置不符、後院一角因鄰棟地下室車道穿越而隆起之水泥結構物，及後側陽台未依協議增砌一道１／２Ｂ磚牆暨變更預留管道之瑕疵，該瑕疵所減少房屋價值或所需修補費用，僅為新台幣（下同）二十七萬五千五百零四元，乃上訴人竟拒絕全部價金尾款八百五十萬元之給付，顯與誠實信用原則有違。」即以誠實信用原則「適當調整」雙方之權義。至於誠實信用原則之功能， 姚志明 教授認為其具有具體性功能、補充性功能、限制性功能及修正性功能等4項功能（註四），不無參考之餘地。

【註解】
註一：問題來源：96年12月18日 台灣法律網>免費會員區> 法律問題(會員)討論區＞何謂誠實信用原則? 加寫而成。
註二：最高法院82年度台上字第1654號判決：「誠實信用原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。」、臺灣高等法院96年03月28日96年度上字第60號民事判決：「按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條第2項定有明文。誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則（最高法院82年台上字第1654號判決意旨參照）。」等參照。
註三：最高法院74年01月08日74年度第1次民事庭會議：「依民法第二百五十四條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。惟債權人催告定有期限而不相當 (過短) 時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權。」亦同。
註四：請參姚志明著，誠信原則與附隨義務之研究，第27頁以下，2004年9月初版2刷，臺北：元照出版公司。

來源：台灣法律網

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