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【房地產法律問題】租屋時，要有人保，合理嗎？

文 / 劉孟錦.楊春吉

【問題】

租屋時，有押金且已公證，房東說，還要有保證人，合理嗎（註一）？

【解析】

按「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：…三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。…前項公證書，除當事人外，對於公證書作成後，就該法律行為，為當事人之繼受人，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。…」「依公證法第十一條第一項第三款規定，租用或借用房屋，約定期間並應於期間屆滿時交還房屋者，經公證人作成公證書載明應逕受強制執行時，固得依該公證書執行之，若約定期間屆滿後，當事人合意延展租賃期間，則該公證書原定給付之執行力，即因而歸於消滅。於延展期間屆滿後，自不得再據為執行名義聲請強制執行。」分別為公證法第13條定有明文及最高法院79年08月31日 台上字第1838號著有判例，是租用或借用房屋，約定期間並應於期間屆滿時交還房屋者，經公證人作成公證書載明應逕受強制執行時，得依該公證書執行之，且該公證書，對於當事人之繼受人亦有效力。是租賃契約雖不因未經公證而無效（註二），但經公證作成公證書者，亦有其目的，與押租金之目的，在於擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行（註三），尚屬有別，從而本文認為尚得併行為之。至於保證人(人保)，與押租金（物保），均為確保債權之一種，其目的無非是擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行（註四），苟押租金足以確保債權，保證人(人保)就無此必要了。

【註解】
註一：問題來源：96年12月18 崔媽媽討論區首頁>房客留言＞請問租屋時公證一定要保證人嗎：「最近要租屋時，仲介說要公證，但是說要有一個保證人，但是目前我沒有找到，而且我是要開店面的，有公司營利登記，這樣有需要保證人嗎?且一般不是都有押金，押在房東那裡，真的不太懂，請各位先進，幫幫忙，告知是否需要保證人和保證人的權利益務」改寫而成。
註二：依民法第166-1條第1項之規定，契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，固應由公證人作成公證書，惟並未將不動產物權之租賃明定其內，是不動產物權之租賃尚非應經公證者。
註三：最高法院83年08月17日 台上字第2108號判例：「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」參照。
註四：民法第739條：「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。」參照。來源：台灣法律網

 

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