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【房地產法律問題】房屋租約已終止，房客是否須負擔屋主增加的稅金？

文 / 劉孟錦.楊春吉

【問題】

契約9月分終止，房客在承租時口頭約定不報稅，契約中有一條文約定：「本件租屋之房屋稅，綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由房客負責補貼。」。若隔年房客報稅導致房東稅額增加的話，房東能不能依契約向房客索取稅金增加的部分？房東並沒有將房屋變更為營業用，所以可能因此被罰款，罰款部分也可要求房客支付嗎？若房東在房客申報所得稅之前就將租屋所得逕行申報，是否不用罰款呢（註一）？

【解析】

按「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」「民法第四百二十七條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定。」分別為民法第 427 條定有明文及最高法院65年05月06日 台上字第1119號著有判例，是「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔」固為民法第 427 條定有明文，惟此規定並非強制規定，當事人非不得為相反之約定；該相反之約定，除「違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而無效」外，雙方自應從該約定，依債之本旨為之給付；債權人亦得基於債之關係，向債務人請求給付（註二）。又「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」亦為民法第98條所明定，是解釋意思表示，當應探求當事人之真意。本案，雙方雖有「承租時不報稅」及「本件租屋之房屋稅，綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由房客負責補貼」之約定，惟並未「就租賃物應納之一切稅捐，約定由承租人負擔」，是就租賃物應納之一切稅捐，自仍應由承租人負擔，即應由承租人負擔，又何來「較出租前之稅額增加」之情事？其真意為何？自應探求雙方當事人之真意。至於出租人於期限內依法申報租賃所得，自不會被罰，則屬當然，蓋行政罰僅處罰「違法」也（註三）。

【註解】
註一：問題來源：96年12月22聯晟法網＞討論區首頁 >【綜合問題討論】＞房屋租約已終止，房客是否需要負擔屋主增加的稅金。
註二：民法第199 條第1項：「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」參照。
註三：司法院大法官會議80年03月08日 釋字第275號解釋：「『人民違反法律上之義務而應受行政罰之行為』，法律無特別規定時，雖不以出於故意為必要，仍須以過失為其責任條件。但應受行政罰之行為，僅須違反禁止規定或作為義務，而不以發生損害或危險為其要件者，推定為有過失，於行為人不能舉證證明自己無過失時，即應受處罰。」、最高行政法院62年09月04日 判字第402號判例：「行政罰之處罰，雖不以故意為要件，然其『違法』事實之認定，要不能僅憑片面之臆測，為裁判之基礎。」參照。來源：台灣法律網

 

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