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買（或租）到凶宅，該怎麼辦？--房仲業做得確實嗎？ 文 / 黃育杉

最近有一則某房仲業要學香港房仲業，在台灣催生「凶宅網」的新聞，或許這也是大家所關心的事。

凶宅，聽起來確實讓人毛骨悚然，更別說住在裡面了。曾聽很多人說，他買房子的時候不知道，但住進入之後卻發生了很多奇奇怪怪的事，後來聽人說自己住的是凶宅，真是嚇壞自己；像類似這樣的情形，買的人該怎麼辦？如果是租房子呢？如果是買到曾經發生重大事故的車子呢？

我們先從買賣瑕疵擔保的問題探討，所謂買賣的標的，有分「物的瑕疵」與「權利的瑕疵」，買賣標的瑕疵，指買賣標的移轉於買受人時，欠缺它應有的價值、通常效用、約定效用而言。物的瑕疵，通常著重於物的客觀使用效用（民法第三百五十四條），權利的瑕疵即出賣人擔保無第三人就買賣之權利標的，對買受人又任何的主張（民法第三百四十九條）。凶宅的問題，是否符合上述法律所規定的瑕疵，值得探討。 

有人說，凶宅的問題，是心理上的買賣不合意，例如「如果知道是凶宅，我就不會買」（前者）、「如果知道是凶宅，我就不會出那麼高的價格」（後者）；如果是前者，即涉及「意思表示錯誤」的問題，即買受人若知其事情，即不為買受之意思表示者，買受人得撤銷該買賣契約（民法第八十八條）；若是後者，則是當事人對於買受之物原應有價值的估算錯誤，屬「欠缺應有價值的瑕疵」。物欠缺應有價值的瑕疵，作法上，依其程度之不同，有「解除契約」（程度較高者，類似於撤銷買賣契約）、「減少價金」（解除契約顯失公平者，買受人僅得減少價金，不能解除契約）（民法第三百五十九條）。

凶宅的告知，若屬買賣房屋時之瑕疵，究屬重大與否，實務上目前尚難定論。買受人遇有出賣人未告知凶宅的情形，究應解除契約（撤銷意思表示）？或僅得主張減少價金？亦難以判斷。因此，從買賣契約著手，約定清楚，應該不失為主要的方法之一。 

首先，何謂凶宅，買賣雙方應於合約中定義清楚（因目前主管機關所公佈之「成屋買賣契約書範本」，並無提及此項問題）；凶宅定義清楚後，再就將來發現有關凶宅的瑕疵，約明處理的方法。舉例『賣方保證，出賣之房屋內，絕無發生殺人或自殺等，致死於屋內之情形，否則買方得「解除契約」（或要求賣方返還百分之○○之價金）』（這是以結果的方式定義）。再舉一例『賣方保證，出賣之房屋內，絕無發生殺人或自殺事件，否則….』（這是以事件的方式定義）。

另外，所買賣房屋的同一棟大樓其他住戶或鄰居曾經發生殺人或自殺事件，是否構成凶宅的定義？這是凶宅問題及定義範圍應該要清楚的。但這個問題的定義，有利有弊，就如同業者要設一個凶宅情報網，會不會使得同一棟大樓住戶、鄰居的房價因此而受到影響？業者因設凶宅網公佈凶宅訊息，而房價因此受波及的鄰居，會不會群起抗議？不知道業者有沒有想過這個房市因果問題。因此，筆者認為，凶宅的定義不只是買賣交易瑕疵擔保約定的問題，也是一個價值觀教育的問題，業者的作法，究竟能否客觀？筆者持保留態度。舉例而言：(1)凶宅網會不會是房仲業間的另一個廝殺戰場，值得觀察。(2)所謂凶宅資料的取得正確性與否，以及是否涉及侵害他人隱私權(3)舉例而言，介售路一號二樓是凶宅，介售路一號三樓剛好委託該業者銷售，業者會不會刻意隱瞞？這就是凶宅定義的範圍問題，如果業著刻意隱瞞，該網站所公佈的訊息，不就欠缺了客觀性，凶宅網反而成了業者的一項服務噱頭而已？

來源：台灣法律網

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