☆★風吹向落葉。隨風飄落的楓葉。學習的園地-落葉之楓的新聞台★☆ 秋天的風，吹落了楓葉，楓葉隨著時光，再次轉換，再次生長，也再次成長；落的點在哪，楓葉也都已經無所謂了，能自我創作就已經是一個歡喜的地方了，此窩是放置創作以及日後的心情點滴；感謝您的到來和品文，留個言但請勿留下太多的廣告，感恩您! 《忙碌之時便不常上格，感謝指教》註：請不要在本新聞台留言裡，張貼推銷或廣告，謝謝！

7愛的鼓勵 2訂閱站台

 

【房地產法律問題】遇到惡房客，怎麼辦? 文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

    房屋出租，遭對方搬走室內設施計有分離式冷氣一對二整組、瓦斯熱水器，以及積欠電費與瓦斯費用，破壞馬桶浴廁等，請問應如何處理（註一）？

【解析】

按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」分別為民法第455條、第767條定有明文，是承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物（註二），承租人苟未返還租賃物，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，自得請求返還之（註三）；惟民法第455條係指「租賃關係終止後」而言，苟為租賃關係存續中，自無民法第455條之適用，但所有物被無權占有或侵奪，所有人仍得依民法第767條之規定，請求返還之；是本案中的房東，遭房客「搬走」室內設施計有分離式冷氣一對二整組及瓦斯熱水器，自得以所有人之身分，依民法第767條之規定，請求返還之。

又「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」亦為民法第432條定有明文，是有關本案房客破壞馬桶浴廁乙節，本案中的房東，自得依民法第432條之規定，請求損害賠償。

至於本案中，房客「疑似」積欠電費與瓦斯費用，房東得否依民法第179條（註四）以下不當得利之規定，請求返還？則視雙方間有無「電費與瓦斯費用由承租人負擔」之約定而定。苟有此約定，出租人基於「不代繳恐斷電斷瓦斯」之由，代繳後，自得依民法第179條以下之規定請求返還之；但雙方間若是約定「電費與瓦斯費用由出租人負擔」或「電費與瓦斯費用包含在租金內」，除「承租人未繳納租金」外（註五），出租人請求返還「電費與瓦斯費用」，自屬無理。

【註解】
註一：問題來源：96年9月13日 聯晟法網＞討論區首頁 >【綜合問題討論】＞遇到惡房客時，請問如何處理?
註二：最高法院52年08月04日 台上字第2209號判例：「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第四百五十條第一項及第四百五十五條定有明文。上訴人承租系爭土地之租賃期限既已屆滿，除有以不定期限繼續契約之情形外，兩造間之租賃關係當然消滅，上訴人應將系爭土地返還被上訴人，縱上訴人在該地上種植之竹木，林業機關不准砍伐，亦係交還土地應否酌定相當履行期間之問題，不能因此即可謂兩造間之租賃關係自然延緩。上訴人之次子雖應徵入營服役，但系爭土地係屬林地並非煙地，要亦無軍人及其家屬優待條例第九條規定之適用。」、69年00月00日台上字第4001號判例：「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任。」參照。
註三：最高法院75年04月17 日台上字第801號判例：「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。」參照。
註四：民法第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」參照。
註五：此項除外，約定「電費與瓦斯費用包含在租金內」者，始有適用；若係約定「電費與瓦斯費用由出租人負擔」，承租人雖未繳納租金，出租人請求返還「電費與瓦斯費用」，亦屬無理。

來源：台灣法律網

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++