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【法律常識】【房地產法律問題】管理委員會得否訂定「寵物搭電梯，四肢不得落地，飼主手上須拿塑膠袋」之規定？ 

文 / 劉孟錦.楊春吉

【問題】

管理委員會得否訂定「寵物搭電梯，四肢不得落地，飼主手上須拿塑膠袋」之規定，限制住戶（註一）？

【解析】

按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之（第1項）。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：三、禁止住戶飼養動物之特別約定（第2項第3款）。」「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。十三、其他依本條例或規約所定事項。」分別為公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第3款、第36條第1款、第3款、第13款定有明文，是有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除「法令另有規定」外，雖得以規約定之，惟「禁止住戶飼養動物之特別約定」，非經載明於規約者，不生效力。又管理委員會之職務，除「執行區分所有權人會議決議之事項」外，「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。」及「其他依本條例或規約所定事項」亦屬之。從而，規約雖無「禁止住戶飼養動物之特別約定」，但規約苟有「授權管理委員會訂定管理辦法」之規定，則管理委員會非不得訂定管理辦法以維護公寓大廈及其周圍之環境；惟此「管理辦法」之性質，應屬管理委員會之決議，其內容自不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議之決議。從而，本案中的管理委員會得否訂定「寵物搭電梯，四肢不得落地，飼主手上須拿塑膠袋」之規定，自應先審究規約中是否有「授權管理委員會訂定管理辦法」之規定？若有，則再審究「該管理辦法」中的規定，是否「違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議之決議」？規約中苟無「授權管理委員會訂定管理辦法」之規定，或有「授權管理委員會訂定管理辦法」之規定，但管理委員會所訂定之管理辦法，違反「公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議之決議」者，其違反部分，自是無效（註二）。

【註解】
註一：問題來源：97年3月5 崔媽媽討論區 首頁 > 公寓大廈討論＞管委會訂定一堆霸道規定，合法嗎：「我們社區的管委會很霸道，訂定一堆規定包括門口不准放鞋子，就是訪客來訪放一下下也不行，保全會把鞋子沒收，住戶要繳五百元贖回鞋子，沒收他人財產不是違反憲法保障我的財產權嗎？管委會有資格罰錢嗎？又不是政府機關！甚至還新訂了寵物搭電梯，四肢不得落地，飼主手上必須拿塑膠袋等 (我拿報紙難道不行嗎！)這些規定都不是規約中的，而是管委會隨興隨時訂定的(我們管委會每週開一次會，每次開完都有各種規定) ，這禮拜開完，就公告在牆上一陣子，不過規約中有一條，所謂關於共同或約定共同使用部分，如果規約中沒規定的，授權管委會另訂辦法，光這一條，管委會就可以為所欲為嗎？假設管委會無權，有什麼法律行動我可採取，使他的濫規定被宣告無效，讓他知道他要收斂點，不要以為他們是社區國王」改寫而成。
註二：另民法第56條第1 項規定僅適用於總會之決議，如理監事之決議有違反法令或章程時，要不得援用上開法條規定提起同一訴訟，最高法院64年台上字第2628號著有判例。而公寓大廈管理委員會如同社團法人之理監事，係屬公寓大廈之管理機關，而非如同社團法人之總會具有意思機關之性質，是以區分所有權人無從依此項規定，請求撤銷管理委員會之決議（臺灣新竹地方法院94年12月09曰94年度訴字第366號民事判決參照）。惟臺灣高雄地方法院94年11月30日94年度訴字第2176號民事判決則認為：「管理委員會議係由管理委員集會所為之意思表示，如其決議召集程序、決議方法，或決議內容違反法令者，住戶於訴請法院撤銷管理委員會議決議、或訴請法院確認該會議無效時，自同應以該公寓大廈管理委員會為被告。」，亦應注意。

 

來源：台灣法律網
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