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【法律常識】【房地產法律問題】樓下漏水，房東要求我們搬家，怎麼辦？ 

文 / 劉孟錦.楊春吉

【問題】

請問一下我剛搬到一個新地方(13天)，但是因為樓下住戶反應漏水，房東要求我們搬家，但他說不算我這月房租及退押金給我們，且補助2千元給我們，請問一下我可以有什麼要求嗎？那他算不算是毀約呢？我們有簽約一年(簽約日期97年3月1日到98年3月1日)，還是他說了算，是否有相關法律呢？可以告訴我嗎（註一）？

【解析】

按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。」「民法第二百五十二條規定：『約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。』故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。」分別為民法第250條、第252條定有明文及最高法院79年09月07日台上字第1915號、79年07月27日台上字第1612號著有判例。是當事人間若有約定「債務人於債務不履行時，應支付違約金」者，一方債務不履行時，另一方自得依約向其請求付違約金；至於約定之違約金額過高者，法院自應依「一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形」，以為斟酌之標準，以職權或債務人之訴請核減之。

本案，房東（出租人）因為樓下住戶反應漏水，而要求房客（承租人）搬家，應屬拒絕給付或構成給付不能者，自屬債務不履行，房客（承租人）當得「依約」請求房東（出租人）支付違約金；本案中的違約金，從題意觀之，應為「相當於一個月房租及補助2000元」之總計，其是否合理，自應以依約衡量之。

【註解】
註一：問題來源：97年3月15聯晟法網＞討論區首頁 >【綜合問題討論】＞是否可以向房東要求呢?

來源：台灣法律網
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