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【法律常識】【房地產公寓大廈法律問題】管委會更換管理公司，大量聘用某管理員的親戚，是否有違法？

文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

     大樓管委會因管理費訂得太高，以致才一年多累積未使用的管理費就超過百萬，請問管理委員會累積金額是否有上限規定。還有管委會更換管理公司，大量聘用某管理員的親戚，是否有違法部分？

【解析】

     按只要公寓大廈存在，即有管理、維護之必要，而為因應此項管理之支出，一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議，選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則，該項費用通常係按月繳納，一般通稱為「管理費」。至於管理費之收取標準，規約有規定者，從其規定；未規定者，從區分所有權人會議之決議；未規定亦未有決議，則由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（註二）；從而，管理委員會未使用的管理費累積金額太高，非不得依法召集區分所有權人會議修正規約或議決之，使其調降。

至於管理服務人之委任、僱傭及監督，依公寓大廈管理條例第36條第9款之規定，係屬管理委員會之職務，又依公寓大廈管理條例第42條之規定，公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務，從而，除規約另有規定或區分所有權人會議另有決議外，管理委員會非不得更換管理公司，自行聘用管理服務人中的事務管理人員：惟前開事務管理人員，依公寓大廈管理服務人管理辦法第 2 條第1款之規定，乃指領有中央主管機關核發認可證（註三），受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員，是管理委員會自應聘用合格之事務管理人員及監督該事務管理人員，而此才是本案中的住戶，應審究之點（註四）。

【註解】
註一：最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決：「然只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要，故為因應此項管理之支出，一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議，選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則，該項費用通常係按月繳納，一般通稱為『管理費』。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之費用。『管理費既由住戶按月給付，作為一般經常性支出之運用』，因此決定其繳納之金額時，通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用；至社區內重大公共設施之修繕，所需費用金額龐大，其金額亦無法預估，住戶對上開項目之支出並非經常性，此即公寓大廈管理條例第二十一條所謂之『…應分擔或其他應負擔之費用…』，法條文字另以此為概括規定，顯係為免掛一漏萬，而非將管理費排除於公共基金之外，否則即與立法意旨有違。」參照。
註二：內政部90年5月2日台90內營字第908373號函：「至公寓大廈管理費收費標準除區分所有權人會議或規約另有規定外，應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」參照。
註三：擔任事務管理人員之資格，請參公寓大廈管理服務人管理辦法第3 條：「事務管理人員應具有國民中學或相當於國民中學以上畢業學歷，且三年內未曾因違反本條例規定經中央主管機關廢止其認可證者。前項人員應先參加由中央主管機關舉辦之事務管理人員講習，並應經測驗合格領得講習結業證書後，檢附申請書及資格證明文件、講習結業證書正本及其影本各乙份，向中央主管機關申請核發認可證後，始得擔任。前項認可證有效期限為五年，事務管理人員應於期限屆滿前，向中央主管機關申請換發認可證。」之規定。
註四：主任委員或管理委員無正當理由未執行此監督職務，顯然影響住戶權益者，依公寓大廈管理條例第 48 條第4款之規定，直轄市、縣 (市) 主管機關處以新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，亦得連續處罰之，是本案中的住戶，苟發現前揭情事，非不得依公寓大廈管理條例第59條之規定，列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。

 

 

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