租買房記得看外牆磁磚砸傷人小心賠錢

委託管委會修繕卡穩租屋知情不報也要罰

【倪浩倫╱台中報導】房價所得比高，民眾看屋更要從裡到外檢查仔細，但不少人會忽略「外牆」。律師表示，外牆屬於個人專有的部分，該戶所有權人要自行清理或修繕，若疏於整理造成磁磚脫落、甚至砸傷人的情況，屋主要負擔責任。

華麗的建築外牆，特殊的造型設計，常是業者主打的賣點。但任何東西都會隨著時間變髒、變舊，外牆全天接受風吹日曬雨淋，更容易受損。因為外牆修繕不易，一般人甚至不清楚如何聯絡相關單位，此時可在區分所有權人會議中，投票要求社區管理委員會統一負責修繕。

大牆外牆出租可增加管委會收入，但要經過區分所有權人會議和該戶樓層住戶同意，方可出租。

外牆住戶可約定共有

崔媽媽基金會義務律師許振湖表示，住戶可透過區分所有權人會議，在規約中明確記載外牆為約定共有部分，至於連接專有部分的外牆，也可決議由管委會負責執行維護與修繕。交由管委會負責的好處，在於能提升社區居住品質和公共安全，且管委會多採定期維護，對於支出的成本也容易掌控。
過去曾有發生外牆磁磚因年久失修，脫落造成行人傷亡的悲劇，若為專有部分的外牆脫落，且無約定由管委會負責維護，屋主須承擔賠償責任。但許振湖補充，若房子供出租使用，原則上相關責任也應由屋主負責，但房客若知情不報，法官仍可能要房客負起賠償責任，「就算是租房子，也要常常觀察外牆狀況。」
若為約定共有的牆面，則可分2種情況：（1）無決議管委會執行外牆的維護，該責任應由全體區分所有權人承擔、（2）有決議管委會負責執行外牆維護，則由管委會負責賠償。許振湖補充，有時管委會尚有分工程、修繕等組，其負責人要負起較大的責任。

掛廣告須區權會決議

台灣國際物業處長廖勝寅表示，現今建築物定期要接受公共安全檢測，「新房子期限為3年，愈老舊的房子，期限愈短。」由於許多房子在重新做防水工程時，也會補強外牆，有些管委會規約會負擔外牆一半的工程費用。
但廖勝寅強調，為避免爭議仍建議由該戶所有權人自行負擔。有些防水工程會建議上、下戶別同時施作，加強防水效果，可委託管委會出面，請上下樓鄰居稍微分擔費用。
許多外牆大樓都會掛上廣告看板或帆布，許振湖解釋，據《公寓大廈管理條例》第8條，外牆面若要設置廣告物，除了應依法令規定外，應受區分所有權人會議決議的限制。他強調，外牆張貼或懸掛廣告，因會影響到整體性，故務必要在區分所有權人會上規定清楚，例如廣告費用分配、霓虹燈電費負擔人、廣告架的安全性維護，誰須負擔砸傷人的責任等。
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