市況短空長多歷次打房房價愈打愈漲

台灣房市發展迄今50年以來，
房價呈現跳躍式上漲，
共經歷5次波段性景氣高峰，
期間台北市房價竟大漲226倍，
遠高於國民所得成長倍數87倍，
讓不少苦苦等待房價下跌、買不起房子的民眾，
只能望屋興嘆！
文/黃敏婷

據永慶房產問卷調查顯示，37%民眾認為今年第4季是進場購屋的好時機。

據台中永慶房產問卷調查顯示，37%民眾認為今年Q4是進場購屋的好時機，較去年同期大增10%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，在政府調控、價格鬆動、議價空間拉大等因素下，有44%民眾認為可趁現在撿便宜，另外，22%民眾認為房市長期還是看漲，可以進場布局。

Q4房市適逢七合一選舉，不確定因素仍存在，自住客觀望氣氛濃厚。

自住市場已來臨

回溯政府歷次打房政策，2007年限制15坪以下套房產品，核貸成數不得超過6成；2010年央行釋出第一波選擇性信用管制，針對台北市及新北市10區，貸款成數最高7成，後續再新增淡水、林口與三峽納入管制區域；2011年實施「特種貨物及勞務稅」（又稱奢侈稅），兩年內買賣交易課稅10~15%；2012年國有地停售、實施北市豪宅稅及實價登錄；2013年加強預售屋紅單查緝；2014年調整非自用房屋稅稅率及研擬房地合一稅制。

近年打房政策一波接一波，但房價仍持續走高，以台北市來說，2010年每坪房價從46.5萬元一路上漲至2014年65.7萬元，5年漲幅高達41.3%；新北市近5年房價漲幅55.4%、桃園縣漲幅全台之冠達68.6%、新竹市28%、台中市58.3%、台南64.5%、高雄52%，數字顯示各區平均房價仍未見下修，但專家強調，房價短期內大幅飆漲的可能性有限，市場轉向以自住剛需為主力。

民眾認為未來半年是購屋好時機理由

節稅出售潮湧入

今年Q4房市適逢七合一選舉，雖有建設話題刺激買氣，但不確定因素仍存在，加上政府仍持續加強查稅、增稅，區域賣壓沉重，據房仲提供的數據指出，今年9月台北、新北、新竹、台南網路委售量，較去年同期增幅達2成以內，桃園、台中、高雄委售量增加3成以上，顯示屋主有獲利了結心態，優質地段好物件難得釋出，正適合自住、置產需求進場。
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，今年下半年房市預估「成交量維持低檔、房價持平或小跌」，Q4房市受政策壓抑、選舉影響，自住剛性需求掌盤，且買方可趁房地合一稅制實施前，積極進場向屋主議價。
專家建議有意購屋的自住客，挑選物件得先從生活機能強、交通條件佳、優質學區、需求穩定區域等下手，市中心生活愈成熟的地區，房價穩定性愈高，愈是供給量少的地區，漲幅機會愈大。
黃舒衛強調，在產品方面，政府持續調控，從過去到現在，豪宅稅暴增4倍以上，導致高總價大坪數產品需求萎縮，目前台北市較熱門的總價帶為1500~3000萬元、新北市則為1000~2000萬元，自住客若想趁現在進場撿便宜，建議可挑選淡海新市鎮等重劃區著手，區內預售轉新成屋物件量多，屋主為了快速脫手，可能會用2年前購買的價格拿到市場出售，比普遍預期的行情低上許多，消費者可多加留意。

政府歷年打房房價反逆勢上漲

2014年Q4房市多空因素分析

★利多：
•全球經濟持續復甦：利率可能微幅走高，但仍維持低檔。
•兩岸議題持續發酵：服貿、貨貿協議、自經區、陸資來台購買房產法規鬆綁、陸客商機持續成長。
•自住剛性需求掌盤：政府嚴控房市，投機無利可圖，市場體質健康。
•年底選舉政策利多：地方選舉創造建設利多，且整體政策環境會較安定。
★利空：
•獲利了結心態濃厚：升息預警、區域房價走緩、區域賣壓沉重、政府加強查稅、增稅，都可能使價量盤整。
•內需消費疲弱：民眾消費信心疲弱、薪資所得不進反退，削弱購屋者購買能力及信心。
•政府加強管制：選擇性信用管制、房地合一稅制、豪宅稅、豪宅交易實價課稅、紅單查稅、囤房稅、建築容積上限新制、加強房貸金檢等，各種具體措施或政策氛圍都會使市場降溫。

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