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房市交易 將可賣屋不賣地

【經濟日報╱記者蘇秀慧、何蕙安╱台北報導】

行政院會昨（6）日通過「民法物權編」修正草案，引入日本民法「區分地上權」概念，土地利用將趨向立體化，也就是可以設定一定空間範圍內的地上權，讓土地被徵收者也可以保有使用空間，例如懸在半空中的貓纜，就是典型例子。

本次修正草案涵蓋地上權、農育權、地役權、典權等多項物權概念，待函送司法院會銜後，將送立法院審議。一旦修法通過，未來房屋與土地交易將新增區分地上權、賣屋不賣地等新選項，不只國有資產，包括民眾都能受惠。

所謂的地上權，最典型的例子就是台北101大樓與晶華酒店，兩者建物所在土地屬於政府，101與晶華僅擁有50年的「地上權」，一旦到期，就必須遷離或續約。

近年來房地產市場價格高漲，買屋不買地的「地上權住宅」，因為價格較低，也成了熱銷產品。民法物權編修正草案特別針對地上權的取得、效力等，有更明確的規範，例如簽約時必須約定土地使用辦法，如果土地所有權人違約，提前收回土地，必須進行補償。

另外，以往政府興建公共工程，徵收土地，即使只是蓋個高架橋，仍得徵收整片土地的所有權，可能侵害人民的財產權，也容易引起反彈。這一類土地糾紛，未來可望透過新增的「區分地上權」，由地上權設定空間範圍來解決。

以木柵貓纜為例，貓纜只設定距地表高度60公尺以上到73公尺範圍的土地使用權，對於60公尺以下、73公尺以上的範圍，原土地所有權人仍可使用；對政府而言，因為只有徵收部分空間使用權，徵收價格也可以壓低。

另外隨著社會變遷後的農地政策改變，將土地使用權與所有權永久分離的「永佃權」已不常見且不合理，因此修法刪除，同時創設「農育權」，概念類似地上權，具有使用期限，但主要以農作、森林、養殖、種植竹木或保育為目的。

此次修法還有一個重點是「不動產役權」，為了保持住家的生活品質或機能性，包括通行、排水、採光、眺望等，可以透過契約向鄰近的區塊設定不動產役權，請求給予以上的權利，例如經契約設定「遠眺地役權」就能保有景觀。

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