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2007年11月21日04:04 現代金報
（一）明年元旦，房貸將統一執行新利率。
儘管現在還有一個多月時間，但向銀行申請提前還貸了現象已開始增加。昨日記者在寧波一些銀行營業廳看到，許多人正在填寫提前還房貸的申請單或者在咨詢還房貸的事宜。截至目前，今年央行5次加息，對於“老房貸”們來說，明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的負擔。
那麼，按揭者的房貸月供究竟增加了多少呢?提前還房貸時該採取哪種方式還貸呢？
個案 50萬（人民幣）元30年期月供將增三百多
2006年8月19日，央行將個人自營性住房貸款5年以上的利率上調至6.84%，隨後又分別於今年5次加息，個人自營性房貸利率5年期以上已調高至7.83%，加息的幅度接近1%。
若採用等額還款方式，我們以一位去年9月初按揭了37萬元20年期的“老房貸”客戶丁女士為例，當房貸利率為6.84%時，丁某的房貸月供要付2833.18元；而當房貸利率升至7.83%時，其房貸月供額為3055.80元。也就是說，從明年1月1日起，這位按揭了37萬元20年的老房貸客戶丁某，其每月月供要增加222.62元，而其20年借款期限下來，房貸利息的總支出增加了53000多元。
讓我們以同樣的方式來計算去年9月初按揭50萬元30年期的“老房貸”客戶的月供增加額。當利率為7.83%時，50萬元30年期房貸對應的月供是3609.74元，而若5年以上房貸利率一直維持在6.84%時，那麼這個客戶的月供為3272.96元，明年元旦起他每月將多支付336.78元。
計算 月供到底增多少自己不妨算算看
事實上，5次加息對房貸按揭者產生的影響，“老房貸”們可以自己來計算的：算出利率上漲後每萬元房貸的增加額，最後將所借房貸的數額乘以這個增加額。
例如20年期的房貸，房貸利率為6.84%時，1萬元按揭額的月供為76.5724元，而房貸利率為7.83%時對應的月供為82.5891元。也就是說，20年期的每萬元房貸因今年5次加息而引起的月供增加額是6.0167元，這樣我們可以算出33萬元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×33=198.5511元，47萬元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×47=282.7849元。
以同樣的方式測算，10年期、15年期、25年期、30年期的每萬元房貸因今年5次加息的月供增加額分別為5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房貸按揭者按揭的是10年期39萬元房貸，那麼其今年5次加息的月供增加額就是5.1457元×39=200.6823元。若另一位“老房貸”按揭的是25年期53萬元房貸，也很好計算，為6.3984元×53=339.1152元。
調查
怎樣提前還房貸市民都有“小算盤”
2008年1月1日起，“老房貸”們的房貸執行新利率，那麼他們會考慮提前還貸嗎？記者調查了15名按揭了住房貸款，並對提前還貸業務有所瞭解的“老房貸”客戶。
從這些“老房貸”客戶的回答情況來看，記者發現他們分化為4種意見：第一種是認識到今年加息密度特別大，要把住房貸款的所有欠款還清，持這種意見的有4人；第二種是瞭解到今年加息比較頻繁，但還是想在提前還貸的基礎上，從年底的積蓄中提取一部分用作投資，持這種還部分貸款意見的有5人；第三種意見是現在的貸款壓力並不是很大，但是提前還貸也可以考慮，持這種可還貸可不還貸意見的有3人；第四種意見是不用太在意銀行的加息，現在投資環境還是比較好，他們會考慮將錢全部投入到各種理財渠道當中去，持這種意見的有3人。
從我們所做的15個樣本調查來看，不算上那種“可還貸可不還貸”的“中間分子”，已經決定全部還清房貸和還部分房貸的“老房貸”客戶占到了9個人，占到總調查人數的56.25%；而明確表示不考慮提前還貸的人為3人，僅占到20%。可見，已經在考慮提前還房貸的客戶占到大多數。實習生 蔡軍 記者 吳雙穎
提前還貸 這些“規矩”你得懂
目前，各家銀行對客戶的還款金額有一定的要求，同時也要提前還房貸的客戶事先提出預約申請，而這個預約時間有長有短。
在提前還房貸前，房貸客戶最好通曉銀行的提前還貸政策，以便順利還款。
“規矩”
目前多數銀行暫不收違約金
相對於其他地區的提前還房貸政策，寧波這邊的銀行設置的門檻算是較低的了。
例如，其他地區的部分銀行在收取提前還房貸的違約金，而寧波絕大多數的銀行都沒有收這一費用；例如南京的一些銀行對客戶每年可提前還貸的次數做了規定，例如規定1年內不得超過2次，那麼1年內客戶第三次去還房貸會被拒絕，而寧波幾乎所有的銀行都未對提前還款的次數做出限制規定，只要每次金額在萬元以上，一般都能順利地還房貸。
“到你們銀行來提前還房貸，需不需交收違約金？”昨日，記者就這個問題咨詢了寧波各大銀行房貸業務的負責人。從反饋情況來看，五大行目前是不收違約金的，而其他的股份制銀行一般也不收取提前還房貸的違約金；在記者採訪到的銀行中，只有廣發銀行和寧波銀行的相關人員稱，部分人士提前還房貸要被收取違約金。
寧波一位銀行業人士告訴記者，各家銀行對房貸業務的競爭比較激烈，大家的信息基本上是互通的，一些中小銀行看大銀行沒收取提前還房貸的違約金，他們也就暫不收取了，“總體來說，客戶想還房貸是很輕鬆的事情。”
提前還房貸 客戶莫忘預約
由於每到年底，銀行個貸部門要接待比平常多的還房貸客戶，目前銀行一般需要客戶在還貸前先進行預約。這個預約時間也相當重要。例如工行對客戶的要求是提前1個月進行預約，如果客戶在今年12月中旬才開始去預約提前還房貸，那麼在2008年1月1日到來時，這位客戶可能還未辦好還款事宜，那麼新利率執行後他的房貸月供要增加一些。
記者瞭解到，目前寧波的工、農、中、建、交五大行都未限制客戶1年內提前還貸的次數，而對於每次還款的金額一般是在萬元以上，而具體到各個支行辦理還貸業務時又有所不同：有的支行設置成2萬元，有的支行設為5萬元。
客戶若想提前還房貸，一般先要跟銀行預約。工行、中行的客戶要還貸一般是1個月前預約，農行的客戶要還貸一般提前10天預約，交行的客戶一般要提前一兩個星期預約，而建行的客戶可在預約後幾個工作日後還貸。
至於其他的股份制銀行，一般對於提前還房貸的政策比五大行更為寬鬆，例如浙商銀行稱他們的客戶可以“無障礙還款”，無需預約，隨到隨還；招商銀行的客戶只需與銀行電話預約就行，一般也是隨到隨還，而該行對客戶的還款金額也未作要求。
提前還房貸 流程選擇有講究
記者還特地向銀行人士咨詢了提前還房貸的各項流程，希望能給有還房貸意願的客戶帶來簡便。
記者瞭解到，要提前還房貸的各位客戶，首先要注意查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金（目前一般銀行不收取），如若合同上注明要收違約金，則要看清楚到底要收多少，並準備好這筆違約金；其次，客戶向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準備的資料（金報已做了資料搜集）；按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請，一般銀行會要求客戶填寫提前還款的申請單；然後，借款人攜相關證件到借款銀行，辦理提前還款相關手續；最後，客戶提交《提前還款申請表》，並在櫃檯存入提前償還的款項。
銀行人士指出，在辦理提前還房貸的過程中，客戶尤其要注意帶好身份證和貸款卡（代理人代辦同時須出示代理人身份證件）；如住房貸款需一次還貸結清的，要由本人親自辦理。
提醒
兩類人不必急著還房貸
對於2007年3月中旬前按揭房貸的市民來說，今年的5次房貸加息效應要在2008年1月1日起體現，每個月要多交月供是肯定的。但是，理財師認為，從銀行理財的角度來說，有兩類人是不用急著提前還房貸的。
中行的理財師認為，如果市民手頭有閒散資金，又沒有什麼太好的投資方向，可以選擇提前還款。但是有兩類人不宜急著還貸:一是如果房貸還款的所剩還款項主要是本金的情況下，提前還貸意義不大;二是如果你有投資創業的其他機會，就沒必要提前還貸，因為銀行一般商業貸款利率要遠遠高於房貸利率，再貸款不划算，或者你有其他投資機會，能拿到超過5%的收益，也沒有必要急著還款。
“如果你具備以上的情況，而且又是公積金貸款，那麼就更沒必要還款。公積金貸款是目前銀行貸款利率最低的。”工行寧波市分行營業部阮先生說。他也提醒，如果房貸按揭戶的手頭並不寬裕，那麼也沒必要東拼西湊急著還款。
記者在採訪過程中發現，有些人是因為近期股市、基金不好，而打算把原來用於投資的錢去還房貸欠款，這些人所占比例還不小。對此，浦發銀行理財中心的經理張傑表示，“還錢容易借錢難”，如果客戶沒有未來資金需求的則可以去考慮提前還房貸，而若接下來還有資金需求的則要三思而後行，“現在各類的轉按揭、加按揭業務停掉了，如果客戶把資金全部用於還房貸，而接下來要用銀行資金就要付出更多的成本。他就要借款先把自己的住房貸款還清，從而再去申請利率更高的住房抵押貸款。”
提前還房貸，要選對還款方式
記者瞭解到，目前銀行業提供給客戶的提前還房貸方式主要有以下幾種。房貸按揭者不妨根據自己的情況，選擇一種最合適的還款方式。
提前還房貸的幾種還款方式分別為：
A.全部提前還款，即客戶將剩餘的全部貸款一次性還清。這種方式主要還所欠的本金，以後不用還利息，但已付的利息不退；
B.部分提前還款，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。這種方式所節省的利息較多；
C.部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，減小了月供負擔，但節省程度低於第二種；
D.部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。這樣節省利息較多；
E.剩餘貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。月供增加，減少部分利息，但相對不合算。
記者瞭解到，目前寧波大多數銀行所能提供的還款方式為前三種，所以寧波的房貸客戶可在前三種還款方式中選一樣。銀行理財師告訴記者，提前還款，一般應儘量減少本金，縮短貸款期限，使支出的利息更少。若客戶沒有足夠的經濟實力將所有貸款餘額還清，考慮部分還貸款的話，相對來說是“部分提前還款，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短”這種方式要合理一些。但若客戶的每月月供壓力非常之大，也可採取“部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變”這種方式，這樣月供壓力要小一些了。
比照
各銀行對客戶還房貸有規定
工商銀行：提前還房貸目前不收取違約金。客戶1年內提前還貸的次數未作限制，還款金額要在萬元以上。客戶要還貸一般是提前1個月預約；
農業銀行：目前不收取違約金。客戶1年內提前還貸的次數未作限制，還款金額萬元以上。客戶要還貸一般提前10天與銀行預約；
中國銀行：目前不收取違約金。客戶1年內提前還貸的次數未作限制，還款金額視各個支行的情況有所不同。客戶要還貸一般是提前1個月預約；
建設銀行：目前不收取違約金，1年內提前還貸的次數未作限制，還款金額萬元以上。客戶要還貸，提前幾個工作日與銀行預約；
交通銀行：目前不收取違約金，1年內提前還貸的次數未作限制，還款金額萬元以上。客戶要還貸，提前一兩個星期與銀行預約；
浦發銀行：提前還房貸暫不收取違約金。客戶要還貸，要提前2~3天跟銀行預約；對1年內提前還房貸的次數未作限制，但每次還款金額應在2萬元以上；
廣發銀行：收不收違約金按客戶所簽合同而定，以前有部分合同中注明要收違約金，後來所簽的合同一般不收違約金。1年內的還款次數沒做硬性規定，每次還款金額須是萬元的整數倍；隨到隨還，不用預約；
寧波銀行：部分客戶借貸時，客戶經理提醒過提前還款要收違約金的，這部分客戶在還款時就要付違約金；對於提前還房貸的金額和還款次數沒做具體要求。
中信銀行：暫時不收取違約金。1年內的還款次數不做限制，還款金額應是萬元的整數倍。還房貸一般要提前1個月與銀行預約；
民生銀行：目前不收取提前還房貸的違約金。1年內的還款次數未作限制，要求每次還款金額2萬元起。還房貸要提前10天與銀行預約；
光大銀行：暫時沒收取提前還房貸的違約金。1年內的還款次數未作限制，要求每次還款金額2萬元起。客戶還房貸一般提前3天與銀行預約，特殊情況下提前1天預約也行。
深發銀行：暫時沒收取提前還房貸的違約金。1年內的還款次數未作限制，要求每次還款金額是萬元的整數倍。還房貸，一般提前2~3天與銀行預約。
浙商銀行：未收取提前還房貸違約金。奉行無障礙還款，客戶無需預約，可直接前來還款。對1年內的還款次數未作限制，還款金額建議客戶5萬元起，若沒有5萬元，客戶可與銀行協商。
招商銀行：目前不收取提前還房貸的違約金。1年內的提前還款次數未作限制，每次還款金額也未作規定；還房貸前最好與銀行電話預約，一般是隨到隨還。
實習生 蔡軍 記者 吳雙穎
（二）轉型期家庭可暫緩一年換房
由於去年出現了結婚熱潮，不少家庭將在今年年底或是明年年初迎來一個新生命。
寶寶的誕生固然給家庭增加了歡樂，但不小的育嬰支出，也使許多手頭原本寬裕的小夫妻手忙腳亂。轉型期家庭如何調整自己的理財計劃，使家裏的財富有條不紊地持續增長？今天，我們請來了理財專家為未來的三口之家———趙先生一家列個理財方案，希望能給面臨類似狀況的家庭一些提示。
若你也有類似的“量身定做”理財方案的需求，請與“金理財”編輯部聯繫，聯繫電話（中國內地）是56161915，你也可以將你家庭的具體財務情況成文後發至“金理財”郵箱：wosunny@tom.com。
記者 徐佳菁 見習記者 張妮娜
理財案例——未來的三口之家
1978年出生的趙先生是一名景觀設計師，月工資1700元。趙先生的獎金是年底一筆發放，在6萬元左右。趙先生的夫人是寧波一家外貿公司的文員，月收入3000元。小夫妻去年結婚，小寶寶將於2008年2月出生。
夫妻倆年終獎合起來有3萬元左右，年投資收益5000元左右，家庭每月日常花銷約4500元，年家庭保險費用4000元，其他費用3000元。
二人有一套住房，市場價70萬元，買入時沒有向銀行貸款，在親戚朋友間還有6.5萬元的欠款，只需要未來的3年內還清，無需支付利息。
趙先生夫婦目前有活期存款2萬元，基金市值3萬元左右（本金投入2萬元）。趙先生的夫人有一份10萬元的重疾險。
理財目標
1、夫妻二人對於基金的投資收益非常滿意，想再購買一部分基金。
2、如果有適合長線投資的股票，夫妻倆也願意嘗試。
3、希望換一套大一點的住房，總價在100萬元左右，但不知何時換購比較合適。
財務分析
針對趙先生家庭的經濟狀況，資深理財師薛海峰給出了相當全面的建議。
薛海峰分析，趙先生目前的家庭生命週期正處於從築巢向滿巢轉型的過渡時期，伴隨著孩子的降生，在為年輕父母帶來莫大幸福的同時，也意味著家庭成長期（即滿巢期）的開始，這階段伴隨著孩子的成長，對理財提出了更高的要求。下面是趙先生一家目前的家庭財務狀況：
家庭資產負債表
金融資產 50，000元
固定資產-自用房產 700，000元
貸款及負債 65，000元
總資產 750，000元
淨資產 685，000元
每月收支狀況表（單位:元）
每月收入 每月支出
本人收入 1700 房貸或房租
配偶 收入 3000 基本生活開銷 4500
其他家人收入 0 購物娛樂 等雜項 0
其他收入 0 社保費用 0
子女養護費 0
合計 4700 合計 4500
每月結餘（收入-支出） 200
年度性收支狀況表（單位:元）
收入 支出
年終獎金 90000 保險費 4000
存款、債券利息 0 產險 0
投資收益 5000 贍養費 0
其他 0 其他支出 3000
合計 95000 合計 7000
每年結餘（收入-支出）
從家庭資產負債表上看，趙先生剛剛成家不久，家庭資產還是比較殷實的，但房產占了絕大部分，家庭資產中貨幣資產占比較少，目前仍處於財富積累期，資產流動性不強。
理財建議
A “蓄水池”方式儲備資金
理財師薛海峰認為，從家庭每月收支表中可以看到，趙先生家每月的現金流入與流出大致相抵。但從長遠來看，卻有很大的隱憂，遠的不說，小孩子降生後，養護費用將大幅增加。
考慮到趙先生家庭收支的特殊性，這部分將增加的小孩養護費用等可以通過“蓄水池”的方式進行儲備，即每年年終獎金發放後，提取3萬元左右一次性購買貨幣市場基金，每月贖回2500元左右支付上述新增的費用，選擇貨幣市場基金是考慮到安全。
至於于小孩子的教育儲備，由於趙先生家庭收支在時間上的不對稱性，需要放棄以前我們一直建議的每月基金定投的方式，可以在每年年終獎金發放之後，選擇一個時機，確定一個金額購買基金，可以選擇偏債型的基金。每年小孩子的壓歲錢、紅包等也可以通過購買偏債型基金等幫助孩子儲蓄理財。
B 基金投資比例60％比較合理
至於基金的投資，進入今年第四季度以來，股票市場進入調整，基金投資的風險已充分顯現。但從長期來說，基金還是值得投資的。但投資者對於基金的預期回報率的期望需要修正，最近兩年由於股票市場快速膨脹，許多基金的收益率達到300%、400%，甚至更多，大眾對基金收益率的期望值非常高。其實股票或基金的收益是有一個“零和”效應的，今年賺明年或許會虧，誰也無法把握什麼時候買、什麼時候賣才能賺得最多，因此理財師薛海峰建議將基金進行長期投資，同時將年預期回報率設在20-30%左右可能更為合適，要有良好的心態，實現資產的保值增值。
對於基金的投資比例，薛海峰認為趙先生目前60%的投資還比較合理，年終獎發放後也可以按這個比例追加投資，但需要先扣除孩子養育儲備以及還貸儲備。由於近期市場動盪，建議可以隔一周或半個月分階段購買，類似於基金定投。
C 長線股票投資可考慮銀行、地產
薛海峰認為，趙先生夫婦適當時候可以選擇一些資源型的、壟斷型的或者具有成長性的行業進行股票投資，這些行業的上市公司利潤長期穩定且有保障，值得長期投資。
對此，證券分析師石勇補充說，趙先生長線投資股票的原則是要確保該閒置資金在一年內不會動用，比例可在20--35%之間依據他們的風險偏好選擇，而投資股票的種類，則可以考慮銀行和地產，週期在6月-2年。
在股票投資問題上，投資經理高勁松認為陳先生的家庭收入比較穩定，除去必要的花費，每年的純收入在9萬左右，屬於抗風險能力比較強的，適合將大部分收入用於股票和基金投資。
“但是如果陳先生對股市沒有太多時間關注的話，也可以將大部分錢都投放到基金，這樣比較省心。”高經理認為基金的長線收益可以做為孩子將來的教育基金，不能輕易挪用。
D 目前換房會讓家庭資金非常緊張
趙先生近期有換房的需求，現有住房價值70萬元，趙先生夫婦倆想換一個大一點的房子，總價在100萬元左右。對於趙先生家什麼時候換房比較合適，理財師薛海峰的意見是一定要充分考慮好孩子的撫養資金，這個小家庭目前在轉型期內，現在換房的話資金會非常緊張，可暫緩一年再換房。
薛海峰表示，若趙先生家目前就換房，從他列出來的一份調整後的家庭財務報表可以看出，換房後趙先生的年家庭節餘急劇減少，家庭財務收支急劇變化，同時考慮到趙夫人即將臨產，日後對大人以及小孩的照顧也非常重要，一段時間內資金會非常緊張。另外換房子後可能馬上要進行裝修，而裝修時還要考慮到裝修的環保等因素而致使裝修成本不低，因此這段轉型期內可暫不考慮換房，建議緩一年後再考慮換房。
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