圖 - 龔女士車位為露天停放，標注編號為20。 早報記者 趙靜
http://news.QQ.com 2007年11月06日09:40 東方早報
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＃上海首例依據物權法判決案件誕生
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＃法學專家：物權法實質上就是一部“財產法”
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“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。依據《物權法》規定，上海市南匯區康達公寓業主龔女士成功要回此前用於購買小區汽車停車位的1萬元錢及相應利息。據悉，這也是上海市法院首次運用物權法所作出的判決。
花3.3萬元買下車位和車庫
此案中的原告為龔女士一家4人。龔女士在訴狀上稱，2005年2月，一家子花了50餘萬元購買了位於上海市南匯區惠南鎮城東路759弄康達公寓的一套房子。隨後，龔女士又支付了3.3萬元，向房產商購買了一個小區汽車停車位以及一間地下自行車庫。去年5月19日，在辦理了房屋交接手續後龔女士一家獲得了該部位使用權。
記者在現場看到，龔女士車位為露天停放，標注編號為20，位於地下的自行車庫是從居民樓一側進入，過道兩邊為分隔獨立的停車空間。
但在今年9月，龔女士將公寓開發商———上海興吉房地產開發有限公司告上法庭。理由是“地面停車位以及地下自行車庫屬業主共有，興吉公司無權予以銷售”。龔女士一家要求興吉公司返還購買錢款，並支付因此產生的430元利息。
開發商能否出售車位和車庫成焦點
法庭認為，本案雙方爭議焦點在於興吉公司是否有權出售地下自行車庫和地面停車位。
龔女士認為，根據相關規定，自己向興吉公司購買的地面汽車停車位和地下自行車車庫屬於小區公共配套設施，應歸全體業主共有，所以興吉公司無權銷售停車位和車庫使用權。
被告興吉公司承認，小區內並沒有設置位於地面上的自行車停車位，而且車位和地下車庫的使用權均賣給了龔女士，並且是開發商收下了這筆款項。“我們認為地下自行車車庫不是公用部位，而是專用部位，根據上海市住宅管理相關的若干意見，我們出售所有權的做法是有充分法律依據的。”興吉公司的代理人稱，即便地下車庫是公用部位，根據規定也要求予以出租，不得閒置。在興吉公司看來，自己不但有權銷售地下車庫和地面停車位，而且也不存在3.3萬元不當得利之說，所以不同意予以返還。
但龔女士一方對興吉公司辯稱的依據提出異議。“規定中所描述的是機動車車庫，即便包括非機動車車庫，也不能說明對方有權利出售，”龔女士代理人強調，“現在談的是業主‘共有’，而非‘公用’。”
至於對方的“使用權出售”一說，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車庫和停車位是無法出售使用權的，原因在於使用權歸屬於所有權。
但興吉公司堅持認為，作為“專用”部分的地下車庫，其所有權和使用權都可以轉讓。“本案中的合同沒有約定地下車庫歸業主所有。”興吉公司的代理人稱。
可售地下自行車庫無權賣地面車位
對於爭議焦點，法院審理後認為，根據《上海市住宅物業管理規定》，物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫歸全體業主所有。但由於本案引發爭議的地下自行車車庫，為興吉公司利用地下空間投資建造，且已形成可獨立使用構築物，不屬於小區共用公共設施，其所有權應歸興吉公司所有，因此有權出售自行車車庫。
至於業主龔女士要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請求，根據《中華人民共和國物權法》相關規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。現房地產公司將小區汽車停車位出售給龔女士，與法有悖，興吉公司應當將收取的款項退還龔女士，並承擔相應利息損失。
據此，法院依法作出一審判決，即興吉公司退還龔女士地面汽車停車位轉讓款1萬元，以及相應的利息損失。
昨日，原告龔女士表示，認可地面停車位判決結果，但對“地下車庫”判決並不贊同。“地下車庫雖是開發商建設，但也應視為業主共有部分，而且地下車庫作為獨立使用的構築物，屬性上並不構成‘可以銷售的不動產’。”龔女士堅持自己的觀點。據悉，龔女士一方將向上海市一中院提起上訴。
觀點
原告龔女士
●根據相關規定，龔女士向興吉公司購買的地面汽車停車位和地下自行車車庫屬於小區公共配套設施，應歸全體業主共有，所以興吉公司無權銷售停車位和車庫使用權。興吉公司應返還購買錢款，並支付因此產生的430元利息。
●至於對方提出的“使用權出售”一說，龔女士代理人表示，除了房屋以外，即車庫和停車位是無法出售使用權的，原因在於使用權歸屬於所有權。
被告興吉公司
●地下自行車車庫不是公用部位，而是專用部位，根據上海市住宅管理相關的若干意見，出售所有權的做法是有充分法律依據的，興吉公司的代理人稱，即便地下車庫是公用部位，根據規定也要求予以出租，不得閒置。在興吉公司看來，自己不但有權銷售地下車庫和地面停車位，而且也不存在3.3萬元不當得利之說，所以不同意予以返還。
●作為“專用”部分的地下車庫，其所有權和使用權都可以轉讓。
法院
●本案引發爭議的地下自行車車庫，為興吉公司利用地下空間投資建造，且已形成可獨立使用構築物，不屬於小區共用公共設施，其所有權應歸興吉公司所有，因此有權出售自行車車庫。
●至於龔女士要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請求，根據規定，佔用業主共有道路或其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。現房地產公司將小區汽車停車位出售給龔女士，與法有悖。
律師說法
天成律師事務所黃毅律師：對於已經承租地下車庫的業主，其擁有的是車庫的使用權。如仍在租賃合同期內，開發商無權擅自中止租賃合同，而將車位出售。正在承租車位的業主擁有優先購買權。開發商不得在小區開盤初就規定“地下車位只售不租”。《物權法》規定，處於閒置的地下車位，開發商有義務將其出租。
上海市申房律師事務所孫洪林：根據《物權法》，沒有事前約定歸屬權的地下停車位，其歸屬全體業主所有。但一些產權清晰的地下車庫，開發商有權將車位出租或出售。但開發商必須首先滿足小區內業主的需要，開發商不得將地下停車位出售給本小區業主以外的買主。
2007年4月13日《東方早報》記者 顧文劍 通訊員 富心振 徐俊
補充：根據10月1日開始實施的《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款之規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。現在，房地產公司將小區地面汽車停車位出售給龔先生，違反了《物權法》的規定，房地產公司應當將收取的款項退還龔先生，並承擔相應利息損失。
（勞動報）
