撰文 / 趙曉慧
鎖定老外與公務員 穩定收租金
租屋市場因景氣低迷、失業率高已呈現衰退，從房東市場轉為房客市場，待租期拉長、租金調降。如何搶救出租率？包租婆劉老師提供包租六大心法，教你突破景氣重圍。
金融海嘯已經屆滿一周年，但景氣復甦仍然龜速般，連帶的拖累租屋市場，待租期拉長、租金調降，就連房價最一枝獨秀的台北市也不例外。另一方面，景氣不明朗、市場游資過剩，投資人為了保本，把資金放在房地產避險，搶當包租公、包租婆，使得租屋市場瀕臨供過於求。
「現在是房客市場，而不是房東市場」，崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳表示，金融海嘯以來，整個台北市的出租市場都衰退了，待租期從原本平均一周到半個月，拉長至三個月到半年，議價空間拉大，租金調降一至一．五成。
馮麗芳表示，主因是失業率高以及停薪假，上班族或畢業生在台北市找不到工作，所以乾脆搬回中南部老家，以至於房客變少了。「以前打電話到基金會詢問租屋的電話，一天大概會有十幾通，但現在只有兩、三通。有的房東就反過來質問，我們是不是把他的電話號碼寫錯了？」
地段、屋況、房客素質是關鍵
景氣不好，如何搶救出租率？租屋市場是否還有利可圖？「地段」、「屋況」、「房客素質」，尤其是在景氣不明時，租給收入穩定的外籍人士，是突破景氣重圍的關鍵。
劉老師幾年前從高雄市一所國中退休，現在每月領一份六萬元的退休俸，儘管沒有工作，但她每年的收入竟然比在職的醫師老公年薪還多！原來是有六棟房子在幫她滾錢，每月收租十七萬元，扣掉利息之後，毛利十四萬元，投資報酬率高達六％，比現在不到二％的定存利率還吃香。
由於衣食無虞，她的退休生活就是逛街、買衣服、四處看房子，羨煞每天為三餐折腰的小市民。
現年五十二歲的劉老師，投資房地產、當包租婆已經七年了，地段都在市中心，近三年完全鎖定高雄市文化中心，地段有如台北市的大安區，明星學校雲集，文教氣息濃厚，還有捷運橘線。她得意地說：「這裡很搶手，房價易漲難跌，不太受景氣影響，我的房子一天平均有兩組人上門看屋。」
從她打算做包租生意之後，為了穩定收租、提高獲利率，一開始就鎖定租給預算寬裕的外籍商務人士。劉老師補充說道：「這類客層的租屋預算通常比較充裕，我最喜歡租給日本人，因為租金都是公司支付的，這樣收租可以穩定，他們也不太會跟房東討價還價。」
劉老師投資的第一棟房子，是在高雄市七賢路上的兩房中古大樓，七年前買下，含一個機械車位總價三百萬元，她略微整理之後，租給一位美籍人士，月租約二．一萬元。前年脫手賣了四百萬元，淨賺一百萬元，再加上四年房租收入九十六萬元，四年下來賺了近兩百萬元，投資報酬率約六五．三％！
穩抓六大法則，坐享包租收益
要獲得老外租屋客的青睞，一看就當場決定租下，劉老師悟出一套「劉氏包租投資六大法則」。
一、老外只喜歡生活機能成熟、捷運沿線的南高雄。有家庭的老外喜歡文化中心、夢時代購物中心，單身來台的老外，則偏愛三多百貨商圈。此外，居留兩、三年的商務人士，好過留學生或打工性質的美語老師。
二、房客客源找專門仲介外籍人士租屋的掮客（這類掮客可透過房仲引薦，察看外籍人士常出入的酒吧或餐廳的公告欄），酬庸是一個月的房租。此外，最好買下帶租約、有現成外籍房客的房子，可以省去待租期的煩惱。
三、房屋物件重視採光、空氣對流，樓層要八樓以上，方位要朝南，格局要雙陽台，只買三、四房產品。另外為了日後好脫手，屋齡不能超過十年。
四、要附上簡單裝潢、全套家電，拎著一只皮箱就可以入住，滿足外籍人士或租客的需求。
五、由於房子都選擇屋齡十年之內，管線無須更換，可省下一筆費用。裝潢的費用抓在三十至五十萬元，但錢要花在刀口上，針對最重要的客廳、餐廳、主臥室及天花板進行裝修。
六、「帶看」尤其重要。劉老師決不讓買家看空空的房子。走訪一趟劉老師待售的房子，除了裝潢之外，沙發、餐桌、飾品、陽台花草等裝飾品一應俱全，散發一股高雅、舒適的氣息，「我的房仲帶看完，還會自己留在屋子裡休息片刻，好好享受一番呢！」她認為，把房子裝修得舒適宜人，可有效提高出租率。即使哪天不出租了，想要賣掉獲利，也是同樣道理。
劉老師除了賺租金之外，只要發現房價行情上漲，就會把部分的房子脫手轉賣給自住客。至於要怎麼賣好價錢？她的心法是：「買房子找年輕、素質好的房仲人員，確保議價的忠誠度。賣房子找底薪很低的房仲，他們為了抽高額佣金，就會拚命幫屋主賣出高價。」
回首七年來的房地產包租及轉賣投資，劉老師表示：「七年來我總共買賣過二十棟房子，有十九棟都在市中心，大概賺了上千萬元，而且從來沒有失敗過，每棟至少獲利近兩成。只要轉賣，平均都在一個多月內就賣掉了。但相較房地產，我的股票、基金卻是賠錢的。」顯然房地產作為中長期投資，獲利比股市穩定。
她有感而發地說：「量力而為向來是買房的金科玉律，其實要買超過能力一點點的好房子，這樣住起來舒服又好轉手，而且可以強迫自己努力儲蓄、加薪、致富。總之，不論是年輕人要買房子或是退休族要投資房地產，永遠及早規畫。」
除了租給外籍商務人士之外，現在景氣差，民間企業的飯碗不好捧，上班族轉戰報考收入穩定的公務員蔚為風氣。桃園縣的張太太嗅到這一股趨勢，於是鎖定把房子租給公務員，確保收租細水長流。
今年六十歲的張太太，九四年花了一千一百萬元買了一棟全新的五樓透天厝，地點在龜山鄉公所旁。本來想自住，但因為年紀大、爬樓梯不方便，全家搬到電梯大樓，這棟透天厝就空了下來。在朋友的建議下，張太太在兩年前花了兩百萬元把房子改裝成八間套房，每間近六坪，附全套家具，每月租金六千元，滿租之後每月有近五萬元的租金收入，退休生活無虞。
「我的房子，只租給桃園縣的公務員」，張太太說，因為公務員的工作與收入穩定，不容易受到景氣影響，無形中更確保租客的來源。「這兩年來，除非房客因為工作調職，否則我都不太需要擔心房客的租屋與繳房租的穩定度。」
小檔案劉老師
出生：1957年
現職：包租婆
經歷：國中老師、補教老師
成就：七年獲利上千萬元
賺錢心法
地段：房價易漲難跌，不受景氣影響，一天平均兩組人看屋。
挑人：只租給有錢、素質高的外籍商務人士，房價上漲後再賣掉。
屋況：房子要整理到人家一看就喜歡，下決定快、不殺價。
包租達人教你第一次當房東就上手
住商不動產企研室主任 徐佳馨
房東若是想要搶救出租率，大部分的作法就是調降租金，在房租上做一點讓步。最近就有一位包租公在台北市萬華的三房華廈，月租2.5萬元，3個月都還租不掉，後來調降至2萬元，馬上就租掉了。
房東還可以與房客簽下長期的租約，例如從一年拉長到兩年，房租採用一次付清半年的方式，這樣租金收入可以比較穩定，但關鍵還是要看房客的付款能力。若是房客想搬走了，與房客商量幫你找到接手的新房客，可給一點紅包謝酬。
另外，房東可以提供一整套的家具，或是增加裝潢，把屋況整理得更好，都是提高出租率的方法。
步驟1：進場前的評估
1. 要精不要多：地段條件最重要，切勿一開始就衝量而忽略屋況，導致租不掉。
2. 做好市場調查：了解租金行情、租屋需求，從中找出自己想要的客層，以學區來說，租屋期達七年、多金醫學院學生為最佳。
步驟2：買屋時的原則
1. 準備足夠資金：準備3至5成自備款，半年待租準備金及30到50萬元裝修預算。
2. 找固定的裝潢班底：新房東最好請熟人或是房仲業者，介紹口碑好的裝潢師傅。
步驟3：招租時的努力
拉大房客範圍：最好可以租給上班族又可以租給學生，台中逢甲大學商圈就是如此。另外須與房客維持良好關係，減低流動率，即使房客搬離也願意主動介紹新房客。
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