撰文 / 李建興
相較於投資型產品，自住型的房市區域性格強烈，因此台中及高雄的首購、換屋市場在消費者習性、政經趨勢、文化等面向呈現和台北截然不同的樣貌。迎接二○一○年，《今周刊》深入中南部，解析當地市場，為自住客理出不可忽略的關鍵要素。
有別於台北自住客感嘆「大台北居不易」，台中人及高雄人則不用為高房價所苦，但自住型產品是個「純區域市場」，有許多未曾發生在台北的問題，必須「因地制宜」，是台中和高雄在地的首購、換屋客不可忽略的關鍵。最近才剛在高雄買房的蔡柏宇就感受甚深。
在銀行放款部門任職的蔡柏宇，其實早在六年前結婚時就與老婆租房入住高雄，當時房市不景氣，在銀行看多了斷頭法拍個案的他，自以為聰明，認為還不到買房的時機，○三年ＳＡＲＳ期間當部分朋友在高雄購屋時，他還一度嘲諷：「房市還會再跌，現在買，太傻了！」
雖然，這幾年高雄的首購市場，房價果真不動如山，但建商卻也不願降價求售，價格從未曾鬆動，蔡柏宇仍不死心，仗著自己的專業，寧可繼續當租屋族，也不願意趁著還是低價時期進場買房。在此期間，他不斷自我安慰，「建商最後會撐不住，一九九○年代的房市大崩盤會再上演的！」
高雄問題１／連五年量縮，首購供需吃緊
然而事與願違，近幾年，儘管高雄房價不如台北大幅飆漲，但建商則採取「不推案政策」和消費者耗到底，甚至推案量從二○○四年的高峰一萬五千六百戶，年年驟降，到○九年時全年案量竟僅剩一千三百三十八戶，在十分之一不到的供給量下，每年市場的去化量仍維持在九千多戶。因此，目前全高雄市餘屋已剩不到五千戶，這使得原本可以大剌剌殺價、貨比十家的蔡柏宇越來越難挑貨。
最近，蔡柏宇前往三年前曾看過的案場，詢問當時中意卻沒買的物件時，雖然房子變舊了，卻由於市場存貨有限，不但更難議價，建商還高姿態地告訴他：「蔡先生，你再不買，真的要漲價了！」
這讓蔡柏宇頓時驚覺，表面上不動如山的高雄首購市場，卻因為幾年來案量劇減而產生供不應求的狀況，價格早已暗潮洶湧。
情非得已下，他甚至用了比三年前議定還高的價格，買了原先看中的房子，不但沒占到便宜，還白白地多付了三年的租金。
蔡柏宇碰到的軟釘子，在高雄並非個案。事實上，過去最被高雄人詬病的餘屋問題，在歷經近幾年推案量縮後，生態大為扭轉。高雄市代銷公會理事長黃輝指出，高雄的餘屋預計二○一○年上半年將全部去化。由於現階段高雄建商對首購產品的推案意願仍然不高，加上高雄沒有預售市場，因此最快得至二○一一年才有足夠的新供給進場，如此一來，二○一○年對於自住客而言，將是無貨可買的空窗年。
高雄問題２／土地飆漲，新推案價位跳空
另外，值得關注的是，即使仍有零星案量釋出，在○九年推出的四十個新案中，每戶上百坪的大戶建案便占了八個。
更值得一提的是，不僅坪數變大，連開價也變高，其中八案甚至都是四十萬元以上旗艦大戶，甚至潛銷中的「國硯」更出現了七十萬元的天價，創下歷史新高。這也使得高雄每戶平均總價由五百萬元增至八百萬元。
福懋建設總經理涂耀斌表示，高雄已走向高單價、高坪數的市場，而之所以會造成房市生態的轉變，主要是土地成本節節攀高所致。
近幾年來，高雄的平均房價漲幅不大，但土地成本卻大漲了三至五倍，以美術館第二排為例，○二年城揚建設的「美術情人」用地，每坪標價是十三．三萬元，而日前鼎宇建設在同樣區段標下的兩排土地，每坪單價卻高達四十八萬元，而市區更有以一百二十萬元成交的超級地段。
影響所及，相對於高房價的台北，建築只占總成本二○％，高雄建商得忍受高達五成的高成本，對此涂耀斌篤定地說：「未來高雄新推出的自住型產品，不只會漲，甚至還會跳空！」
涂耀斌預期，目前開價在每坪十二、三萬元的首購案，二○一○年恐怕要直接站上十六萬元至二十萬元大關，因此對於高雄的自住型客層而言，將面臨價位跳漲的接受壓力。
正由於推案呈現窒息量，雖然消費者仍持觀望態度，導致成交量也明顯下修，但在建商不願也無力降價的情況下，卻是量縮價平的格局。
黃輝指出，目前高雄市建案成交價間約為牌價的九成二至九成五，議價空間遠低於台北和台中。
值得一提的是，高雄市的平面停車位，亦有百萬元之譜，相對於房價僅台北的四分之一，車位價格卻足以達到北市的二分之一，形成低房價高車位價格的特殊現象，亦是在高雄購屋自住時，必須計算的另類成本。
台中問題１／七期一枝獨秀，區域各自表述
相較於首購客在高雄面臨的新問題，換屋客黃世芬也有難題。黃世芬是土生土長的老台中人，十二年前剛結婚時，在中友百貨附近買下大樓住宅，多年之後，隨著兒女長大，想換個較大及較好的環境居住。
原本她以為，近幾年台中的房價水漲船高，拿七期來說，動輒每坪五、六十萬元，因此她的老屋至少也有二十萬元的行情。孰料，門口「吉屋出售」的紅單褪色成了白單，就是乏人問津，就算有人詢問，開價也多是每坪八、九萬元之譜，在舊屋難以脫手下，讓黃世芬的換屋夢，遲遲無法實現。
其實，諸如黃世芬所遭遇的屋齡逾十年的中古屋、非重劃區房子很難脫手、價位偏低，與七期豪宅買氣熱絡，價格甚至相去十倍的不平等怪現象，在台中可以說是屢見不鮮。
對此，台中市建商公會理事長賴源釗解釋，台中的高價豪宅幾乎全集中在七期重劃區，呈現一枝獨秀的「塔型經濟」，而七期的客群，有三成為台北人、五成是台商，兩成則是外縣市富人移居，因此這個動輒每坪開價六、七十萬元的台中指標區，事實上應堪稱是「全國盤」，甚至是「國際盤」，可說與台中的「在地盤」悖離。
台中問題２／Ｍ型市場明顯，老屋接手率弱
因此，出了七期，其實台中的新成屋每坪平均開價在二十萬元以內，首購產品更壓在十二、三萬元左右，與高雄相去無幾，「這雖然代表著台中自住型客人的購屋壓力不大，卻凸顯出台中是經典的Ｍ型市場，七期以外，行情沒想像中高。」換言之，對於想要在台中賣老屋求現的在地人，也恐怕要看個案表現。
永勝資產管理公司執行長徐銘達呼應賴源釗的說法。他指出，這幾年，台中房市全聚焦在七期，但事實上台中房地產並不像台北全面皆漲，加上相對於台北缺乏土地造成高房價，擁有龐大重劃土地的台中市，市區建地供給足夠，也使得平價新成屋的供給量充裕，短期內自住市場不會有供不應求的熱況，也使得豪宅以外的價格趨於牛皮。
賴源釗進一步分析，根據調查台中人房地產消費占財產配置比例亦勝於台北和高雄。
換言之，台中人對於居住品質十分注重，亦是全台換屋率最高的都市，消費者大多偏好重劃區內高質感的新成屋。反之屋齡過老、區域過舊、公共設施不佳的老房子，是難以讓台中人接受的，因而使得十年以上的中古屋接手率較弱。也因此在台中置產，最好選擇較受當地人歡迎的重劃區內、建材內裝質感皆高的新建案，以免未來難以脫手，徒增困擾。
此外，根據台中業內人士表示，由於七期內成交價可壓至牌價的六、七成左右，連帶造成平價住宅的高價差，一般而言成交價約為牌價的八成五至九成，因此消費者購屋要掌握議價成數，以免吃了悶虧。
總之，自住市場區域性格濃厚，消費者得了解市況差異，因地制宜，方能撿到便宜，聰明進階有殼一族。
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