購屋學分--不要讓房子壓垮你的財務
購屋學分─不要讓房子壓垮你的財務，7個重點檢視正確購屋觀念
文／劉育菁
台灣的房地產目前正面臨前所未見的衝擊，包括房價下挫、利率降至低點、通貨緊縮等，但許多人仍抱持著傳統的置產觀念。修好置產學分，才不會讓你揹負一個價值不斷縮水的殼。
陳志豪首次購屋，就深諳地段價值
結婚成家是年輕夫婦邁向人生的另一階段，30多歲的陳志豪夫婦也不例外，由於陳志豪居住桃園，陳太太在台北租屋，兩人決定婚後在台北定居。剛開始，他們不想揹負過重貸款，將購屋總價設定500萬元左右，
不過，考量到未來三年可能會有小孩，孩子出生後將面臨換屋的問題，為了減少日後換屋的成本，以及三房產品市場上接手性較強，陳志豪夫婦決定第一次購屋，就先買足三房格局。
500萬元的預算要買足三房，大概只能到台北市郊找房子，所幸雙方的父母願意提供小倆口頭期款約250萬元，因而他們將總價提高至700～800萬元之間。初期陳志豪將目標放在木柵、內湖、新店等近年較多建商開發的區域，鎖定捷運沿線、環境佳且屋齡較新的三房產品，不過，陸續看了三個多月的房子，不是總價超出預算，就是屋齡老舊。
既然預算不足，僅能買老屋，就要找土地最值錢的地區，陳志豪決定鎖定台北市精華區的老屋，並以台北市的明星國宅－正義、大安及溫洲國宅為主，最後選擇熱鬧的忠孝及復興商圈，屋齡17年、33坪的正義國宅。
由於去年景氣低迷，政府強力釋出優惠房貸，加上屋主急於求售，陳志豪毫不手軟的殺價近80萬元，最後以近700萬元成交，比預算低了不少，更申請到史上最低的優惠房貸，利率約2.65％。
陳志豪夫婦年所得140萬元左右，平均月入10萬元，付完頭期款後，貸款約400萬元，每月負擔2萬3000元，約占每月收入的二成三，在合理的範圍內。陳志豪說，雖然正義國宅的屋齡高，但地段卻具不可取代性，未來承購國宅的資格即將放寬，接手的人將更多，他慶幸自己當初的決定正確，也圓了多年來的購屋夢。
置產必讀的7個觀念
重點1：自備款超過5成才買屋一般銀行都以自備款三成，貸款七成承做房貸，不過，如果自備款準備愈多，代表購屋者不做過度的信用膨脹，同時也能降低付給銀行的資金成本。
重點2：房貸支出不宜超過月收入的4成一般來說，家庭房貸支出不應超過每月收入的四成，過重的房貸支出對家庭負擔太重，生活品質也不佳。信義房屋不動產企研室協理林永孟表示，民眾不妨計算出家庭的可支配所得（扣除所有必要開支後的結餘），房貸比重最好不要超過可支配所得的五成。
重點3：買市區的爛房子勝過郊區的好房子由於好地段具有不可替代性、不易改變、不會折舊，因此，買市區的老屋，遠勝過郊區的新成屋，兼具保值及抗跌性。
重點4：買第一棟房子，就要買足一生的需求換屋的頻率愈高，代表浪費無謂的換屋成本，如稅負、搬家費用及規費等。特別是未來房價可能還有下挫空間，精打細算的購屋人，最好在第一次購屋就買足三房，減少未來換屋的次數。
重點5：以租金行情推算合理房價近幾年來，全省房價平均跌幅約15％，中南部的跌幅更大。
戴德梁行總經理顏炳立表示，購屋人可利用附近房屋租金推算合理的房價，目前不動產投資的租金報酬率約為5～6％，若租金報酬率太低，就表示該房價太高。
推算合理房價的公式Y=R×12÷PY＝不動產的投資報酬率R＝每月租金P＝房屋總價舉例來說，新店約30坪三房總價600萬元，該區30坪住宅的租金行情為2萬元，計算投資報酬率為（2萬元×12個月÷600萬元=4％），以目前房地產合理的投資報酬率為5～6％，表示600萬元的房價顯然偏高。
重點6：能晚買，就不要早買暢銷書《富爸爸、窮爸爸》中提到，房子等於資產的觀念要改變，一旦買房子，也就是揹負20年的房貸，在這段時間中，反而失去投資致富的機會。因此，對住宅的需求，能晚買就不要早買，將原本要付房貸利息的資金拿去投資，將可獲得更高的報酬。
重點7：選擇流動性較優的標的房地產是所有投資工具中流動性最低的一種，因此要更懂得選擇流動性較高的標的，譬如格局方正的三房住家，就是需求最廣、流通較大的一種。
購屋學分能力測驗：
Q1：如果你要買房子，你會準備多少自備款？a.五成以上 b.三成 c.一成
Q2：下列哪個投資工具的變現性最差？a.房地產 b.黃金 c.股票
Q3：如果有一間大安區25年屋齡的老房子，和新店市2年屋齡的新房子總價相同，你會選擇哪一間？a.大安區 b.新店市 c.不知道
Q4：如果你要買房子，你會用什麼方法判斷合理房價？a.用租金反算合理的房屋總價 b.自己到附近訪價 c.向親友詢問
Q5：你希望什麼時候擁有第一棟房子？a.工作一段時間，有穩定的收入及自備款充足時 b.準備結婚成家及約三成的自備款 c.剛存足預售屋的頭期款
Q6：什麼樣的動機，會讓你決定買房子？a.有真正需求且充足的能力 b.利率低，再不買就貸不到低利房貸 c.有土斯有財
Q7：你認為房地產在家庭資產負債表中，該如何歸類？a.負債 b.資產 c.不清楚
Q8：你希望第一次買屋，要買什麼產品？a.符合家庭使用的三房格局 b.兩人世界，兩房就足夠 c.先買小套房就好
Q9：你認為現階段，投資房地產的租金報酬多少才合理？a.5～6％ b.3～4％ c.10％左右
Q10：你覺得房貸支出應占家月收入的幾成？a.以不超過四成為原則 b.六至八成 c.八成以上
解答：回答a：10分 回答b：5分 回答c：3分
算一算共得幾分？
90分以上：恭禧你！高分通過置產學分，你應該擁有豐富的購屋基本觀念。
60～89分：你算是中等學生，雖然沒有高分過關，不過，再多多加強些，你也可以成為置產專家。
59分以下：很抱歉！你要重修囉，有許多房地產基礎觀念都還不了解，完全貫通後再考慮買房子吧！
購屋學分推薦書單
書名：我要買房子─買房子的法律智慧作者：姜志俊出版社：新自然主義定價：230元
大綱：擺脫租屋族，晉升為有殼蝸牛，是大多數人奮鬥努力的目標。
購屋相關的法律問題，如產權調查、購屋訂金的效力、購屋糾紛的種類、房屋面積的正確計算方式、買賣房屋應繳納的規費、購屋的節稅方法、法拍屋標買方式等，都是不可或缺的知識。
書名：如何在30歲之前成為房地產買賣高手作者：王言亮出版社：暢銷書房定價：300元
書名：不動產投資Q&A作者：顏光嵐、陳志偉、凌見臣出版社：智富館定價：180元
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