斡旋金和要約書有何不同？
【要約書】 要約書是消費者已有購屋之意願，透過仲介業者簽立「要約書」，要約書之主要內容包括：
一、承購總價。 二、付款及其它條件。 三、確定正式房地產買賣契約書之期限。
另內政部於八十七年初有意提昇要約書之效力，使其視同簽定買賣契約。因此在修版之要約書範例中，將明訂罰則，買賣雙方若在簽立要約書後反悔，將必須賠償總價的3%罰款。
目前內政部提出官版要約書，配合行之有年的斡旋金制度，供消費者自由選擇，公平會亦希望仲介業者自87年9月1日起全面實施。
即消費者在委託仲介業者購買房屋時，除了支付斡旋金以外，亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項，而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。若屋主同意買方之價格及條件後，買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
【斡旋金】 房屋仲介公司之斡旋金是基於買方已有購屋意願，但對賣方價錢多有保留時，透過仲介公司支付一筆「斡旋金」以表達購屋的誠意，由仲介人員去和屋主議價，一旦屋主同意即簽收這筆款項成為部份的訂金，雖然法令上無此名目，卻是市場上行之已久的交易方式。
房地產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司近年發展出「斡旋金」制度，就是當消費者委託仲介業者，而出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」，以便與屋主進行議價。
所謂「斡旋金」依一般民間交易習慣，意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。
當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
何謂斡旋金？付斡旋金或定金時應注意哪些事情？
斡旋金即為對於所看房子有購買意願，而先行支付一筆金額（通常為房屋總價款之2~5%）作為進行交易之誠意，委由經紀人與屋主協調價格上雙方認知之差距。
若交易成立，可轉為價款一部份；若不成立，亦可退回，而且在屋主未允諾出售之前，買方亦有權撤回斡旋金不買。
付斡旋金或定金時應注意事項：
1.看了喜歡的房子在付斡旋金定金之前，一定要先審閱房屋仲介公司提供的不動產說明書，內容包括土地權狀影本、謄本及建物權狀影本、謄本、建物平面圖、地籍圖…等相關資料，
以確認產權狀態是否抵押設定、假扣押、處分以及真正坪數、屋齡…是否有加蓋及位於工業區或位於道路預定地…等，以確保自己權益。
2. 確認收受定金者是否為所有權人或有代理權的代理人。
3.付斡旋金或定金時需詳細審閱內容，且必需訂立明確的簽約時間及簽約地點、付款條件、附贈之設備及其他雙方約定之事項。
4.應事先了解房仲公司是否有提供漏水保固、付款保証、代書審查、產權調查，免費代辦申請房地優惠稅率、節稅服務以及收費方式等。
5. 應在斡旋解除條款內註明，若房屋不賣多久期間內需退還，及屋主收了款項反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。
使用斡旋金或要約書之注意事項
1.在付斡旋金之前，買方應進一步確認房屋的產權資料、賣方條件（如標的物現況說明書）、買方條件（如是否符合重購退稅條件）及付款條件（如賣方售價、貸款方式）。
2.斡旋期間一般以三到七天為限，屆時仍未談成可再延期，斡旋之有效期限必須在約定條文中確定。
3.當斡旋不成時應在期限到達後三日內無息退還，業者不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用，可要求業者在合約書中載明，目前是以付款保證制度來保障買方支付斡旋金之安全。
4.斡旋金金額在十萬元以內可使用現金，十萬元以上最好使用台支或個人支票，抬頭以屋主做為指定人，並在支票上註明禁止背書轉讓。
5.應在斡旋解除條款中註明，若屋主不賣，多久以內須退還，及屋主收了反悔不賣應賠償2倍斡旋金、定金金額。
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輕鬆搞懂斡旋金
透過仲介找到喜歡的房子，很想買但對屋主開的價錢不是很滿意時，仲介都會要求我們先付一筆「斡旋金」。到底什麼是斡旋金？它的作用是什麼？如果買賣不成，這筆錢可以拿回來嗎？
斡旋金占總價的1∼3%
根據內政部不動產交易服務網統計，光是去年全台不動產交易糾紛案件中，仲介斡旋金返還糾紛便高達11件，今年上半年則有3件，可見消費者對「斡旋金」的定義與用途仍不甚清楚。
專家建議，買方委託仲介購屋期間，若選擇支付斡旋金，可明定斡旋契約的內容，包括載明斡旋金使用目的、金額、有效期限以及是否可行使撤回權等細項，通常斡旋金收取金額為總價的1∼3%。
永慶房仲集團法務室經理吳宜學指出，「斡旋金」意指買賣雙方未達合議前，仲介居中兩造協商，為了向賣方證明確實有買方表達意願出價購買，是一種「要約行為」。
明定有效期限確保權益
一般來說，要約行為可區分為2類，一是選擇支付「斡旋金」，另一則是使用內政部規定的「要約書」版本，前者大多支付總價1∼3%左右的金額。一旦買賣雙方達成價格共識時，「斡旋金」即轉成買賣價金的一部分，可轉為定金，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約，此時若買方選擇反悔不買，通常「斡旋金」會遭到沒收，建議可與賣方協商，沒收部分金額。除非賣方超過契約明定之期限或買賣不成，消費者才有可能取回斡旋金。
根據內政部不動產交易網的案例資料，上半年共發生3件「斡旋金返還」糾紛。
案例1：宜蘭縣消費者委託仲介購買成屋，支付本票10萬元，成立斡旋契約，經斡旋成功後，發現貸款金額日後無法負擔，遂向仲介業者表示不想購買遭拒。
解決方式：依消費者保護法第43條規定，函請仲介業者於15日內回覆消費者，不過期限內雙方未達成協議，最後經由地政處邀集仲介及消費者協商，達成協議後，仲介願退回10萬元本票，消費者則致贈紅包予仲介及賣方表示歉意。
案例2：台南市消費者委託仲介購買成屋，支付斡旋金5萬元，成立斡旋契約，斡旋期間，仲介通知買方該屋已出售他人，買方遂請求斡旋金返還及買賣價金2%賠償金遭拒。
解決方式：經消保官依消費者保護法第43條規定協調成立，仲介業者必須退回5萬元，並提供消費者1次免費仲介服務。
綜合以上最常見的問題還是消費者不清楚斡旋金所代表的意義，在斡旋期限尚未截止前反悔，或部分不肖業者收取斡旋金後，假借名義沒收斡旋金，衍生出許多糾紛。
斡旋金可轉當定金
通常購買中古屋最常面臨到要交付「斡旋金」狀況，但斡旋金的作用到底是什麼？已經付出的斡旋金，到底能不能拿回來？吳宜學表示，民法上並無斡旋金的用語，但當買方付出斡旋金後，賣方也同意買方出價，斡旋金即依習慣轉為定金，消費者反悔就不能要回斡旋金。
有些仲介收受斡旋金後，向買方謊稱已轉成定金，甚或直接稱該斡旋金即係定金，致買方無法反悔；另有仲介退還斡旋金時要求買方補償手續費等此種情形更為常見。
為減少「斡旋金」的紛爭，消費者選擇交付斡旋金時，也應確實審閱書面契約是否載明，交付斡旋金之目的、數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及標準等約定。
公平交易委員會也規定房屋仲介業如向買方提出斡旋金要求時，應同時告知買方亦可採內政部所擬定的「要約書」，並向買方說明要約書不必支付任何金錢，且在賣方承諾前或仲介業者送達前，買方得撤回要約。
如果業者要求交付「斡旋金」，則應以書面明定交付斡旋金的目的等，否則對於違規的不動產經紀業恐將會課予行政罰鍰。
為避免斡旋金制度所衍生之問題，內政部也制定「要約書」範本提供消費者使用，以取代斡旋金。
若消費者仍選擇以斡旋金方式，吳宜學提醒消費者，若因斡旋金問題與仲介業者產生糾紛時，可回想簽訂斡旋金契約時，業者是否有依法令規定提供相關文件與履行告知義務：
1、仲介業者需告知消費者有不用給付斡旋金的內政部版「要約書」可以選擇填寫用來出價。
2、需告知消費者有契約審閱的權利。
3、在收受消費者斡旋金前，需持不動產說明書向消費者說明。
若仲介業者未完成上述手續，消費者可向主管機關或者公平會提出檢舉，若情節嚴重，則可依《民法》或《消保法》主張契約無效或條文無效。
何謂房仲斡旋金、要約書？兩者有何不同？
消費者在買中古屋時，可在要約書、斡旋金書兩種版本之中，自由擇一。其中，要約書雖不必先付一筆款項，但若反悔時，非常容易被賣方舉證，賠償更高的價款，此兩種版本的優缺點，值得購屋人審慎判斷。
所謂要約書、斡旋金意願書，各家房仲業對其名，有不下十種書面之差異，但是，一般多以不動產要約書、斡旋金意願書兩種名詞，較被廣泛採用。由於斡旋金的意願書，糾紛頻傳，內政部地政司因而訂立了所謂不動產要約書規格，來導正目前斡旋金存在之缺失，而在目前，兩種版本是皆可適用的。
所謂不動產要約書，與斡旋金意願書最大的不同在於，前者不必先付一筆房屋總價約二％至五％的「斡旋金」，當然，買方即不必簽任何斡旋金之書件，對買方而言，減少先期的支付款，
不過，一旦其改簽要約書，雖可節省先期支付款，但如果反悔，則賣方如可舉證出，其因利息或其他所造成的損失金額，則買方可能須賠一筆高於斡旋金款的價款，這是一種「最高誠意」的買屋意願，如違反，買方即等於要付出最大賠償之費用，其有支付少、但卻有風險極大化之特色。
至於所謂斡旋金意願書，最大特色是，先須付一筆房屋總價二％至五％的所謂斡旋金款項，而一般在二十四小時之內，由房仲人員居間賣方，並由賣方在其字據上完成簽單之程序，則表示，此屋為順利售出，斡旋金自動轉成定金，或轉為房屋總價的一部份。
亦即，買方反悔，須在賣方未於斡旋金字據下簽任何意向時為之，否則，斡旋金即不能退還。
由於斡旋金並非民法上之法定名詞，所以在轉成定金時，糾紛百出，有些房仲業藉此，無故轉成定金要脅，讓消費者無所適從，有違公平法第二十四條之顯失公平原則，而被導正。
而其中最應警惕的是，此兩種都有一特性是，買賣不成，若歸咎於買方之無理，則買方須賠償已支付之價款。反之，若歸咎於賣方，則賣方須賠償已支付款的兩倍價金，賠償買方。所以，買賣雙方之責任並不對稱，值得購屋人注意，此兩種版本優缺評析，深深影響買賣雙方權益，不得不慎。HouseFun好房誌雜誌
買房 購屋基本知識與觀念／購屋要訣與防範 新手也能買好屋
購屋糾紛 消費爭議榜首，買房權益多明瞭 房仲爭議糾紛少
買屋付訂 反悔不能沒收訂金／預約單不平等 北縣：代銷不得收訂金
購屋 先比價再議價 訂解約條件再簽約 合約鉅細靡遺有保障
購屋簽約 註明房仲承諾 防糾紛產生╱常見的不動產交易糾紛
未告知斡旋金契約與要約書差別／房仲資訊揭露不清遭罰20萬
付斡旋金前 可簽要約書緩衝 斡旋反悔須賠償 要約無罰則
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