房東易主 約期未滿仍有效 新屋主須承擔租約 被迫搬遷可求償
「租約期限還沒屆滿，房東打算將房屋賣出去，還要我搬走，該怎麼辦呢？」租賃市場中相對處於弱勢的房客，對於房東提出的要求往往只能概括承受，不過租約尚未屆滿期間內，若因房東賣屋更換新房東，在「買賣不破租賃」的狀況下，房客有權拒絕搬遷，甚至可將因被迫搬遷而產生的搬家費用，提出求償。
關乎權益
依據《民法》第425條明確指出，若在租賃期間內出租人轉售房屋，新屋主必須承擔新契約，並履行對房客的權利義務，台灣租屋網行銷企劃部經理廖秀敏表示，基於合情合理的解決模式，房東若要出售房屋，必須提前告知房客，同時房客可留意契約中是否有「房東可提前終止租約」條款，否則房東不得因將出售房屋而終止租約。
無須重新訂定契約
一般而言，若房屋出租人變更，新屋主也無法改變契約內容，房客也無須重新訂定契約，待租約屆滿後雙方再進行協商，調整契約內容，不過面對房東可能強勢趕人，東森房屋法務部經理許榮濱建議，若契約內容明定「違約條款」房客可主張求償違約金，或是將屋內裝潢支出、搬家費用等單據保留完整，據此提出求償。
一旦發生房東賣屋的糾紛，舊房東、新屋主及房客三方產生的問題較為棘手，廖秀敏指出，舊屋主將房屋轉手給新屋主時，房客的押金也須轉移給新屋主，她提醒，房客須向新房東確認押金金額，避免發生糾紛。
此外，房客也須留意，若因房東施壓而主動提出搬走，提前解約此舉是違反契約內容，屆時可能面臨房東求償違約金，因此約期屆滿再搬走，才是保障自己的最佳方式。
房東轉售房屋，房客可依據法條保障權益
民法第425條：「房屋所有人之租賃關係出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導
-----------------------------------------------------------
何謂買賣不破租賃？
所謂「買賣不破租賃」原則，即是當房屋有租約的情形下，買賣無法「打破」租賃關係，新買主是無法過問房屋的使用權，此時租賃權的效力大於買受人效力，反之，若屬「買賣破租賃」者，即表示買受人效力是大於租賃權。
所以，在民法債權編三讀修正之後，今後凡是未定期租約、或訂約期限超過五年以上者，如未經法院公證效力，即「買賣可破租賃」，買受人的效力是大於租賃權的效力。舉一例，如果屋主另訂五年以上或未定期租約，且未經法院公證，則新買主是具備十足的買賣效力，可不必理會租賃權、或房客長期佔有，此為修改之後，對舊房東、新買主都有利之處。
永然律師事務所所長李永然分析指出，在民法修正案中，有關「未定期或期限逾五年之不動產租賃契約未經公證，不適用買賣不破租賃」之解讀，應可分成二部份來解析。一是「未定期租約、未經公證」者，一是「逾五年之租約、未經公證」者，只要符合以上兩種情況之一，一律是「不適用買賣不破租賃」，即表示為買賣「可破」租賃，換言之，買受人效力大於租賃關係，至於，除此之外所產生的其他四種狀況，則一律適用以往的「買賣不破租賃」原則，租賃權效力大於買受人效力，此仍不利於房東、反而對房客有利。因此，該修正案只是針對長期租約、或不當佔用具有強力約制效力，別以在經民法債編修改後，房東都可「一勞永逸」而高枕無憂，其仍屬於「條件式」的約制效力。
而所謂其他四種情況分別是，一、「五年以內租約、未經公證」。二、「五年以內租約、已公證」。三、「五年以內租約、未公證」。四、「未定期租約、已公證」等四種情形，則仍沿用以往的「買賣不破租賃」原則。
緣此，一旦該房屋進入法拍程序時，若是屬「未定期或逾五年之不動產租賃契約未經公證者」，則表示是符合買賣「可破」租賃者，一旦此不良債權成為法拍屋時，「點交」情形會較多，不當侵佔的效力會盡失，產權較單純，對拍定人較有利，但仍要防止「海蟑螂」故意強佔、或敲詐等。
反之，若非屬於上述二種情況（其他四種情形），則仍適用以往「買賣不破租賃」原則，一旦此不良債權成為法拍屋時，則「不點交」機率會增多，對民眾標售法拍屋而言，風險即大，除此之外，民眾在標售法拍屋之前，最好能先了解屋況，檢視屋內是否有第三人或不明物品佔用，以降低風險。
陳高超／專題報導
http://key88.net/article22821.html
文章定位：
