問題陳述：
鄭同學在學校附近承租一間套房，鄭同學表示在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元，押金為10000元，押金在退租時返還。未簽訂書面契約也未提及租期為一學年，而鄭同學耳聞不定期契約對房客有利，所以對於簽約一事也不堅持。
學期中，鄭同學因個人行為被校方退學，下學期無法再繼續承租，於是告知房東將於本學期末終止租約，請房東返還10000元押金。
但房東此時表示雖然沒有簽訂書面契約，但曾經口頭告知租期為一學年（房東表示他與每一位房客都是如此約定，其他房客可證明)，如果鄭同學要提前解約，房東將扣除10000元押金。
鄭同學不服，覺得房東是故意不還押金的，再者，不定期租約以有利於房客的習慣為主，所以房東沒有扣除押金的理由，雙方因此有所爭執。
鄭同學想請問的是，他是不是有權拿回押金？另外，要如何拿回來呢？
崔媽媽回應：
首先，要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效？再者，屋主是否能在二房東不出面處理的情況下收回房屋？
二房東與學生簽訂的租賃契約，雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」（最高法院64年台上字第424號民事判例參照）。本件二房東與學生簽訂的租賃契約，只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。且依事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標的合法可能妥當確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏，應認契約已成立生效。
根據學生的陳述及基礎資料顯示出，雖然屋主與楊先生簽的租約中有不得轉租的約定，但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學生們，而屋主也沒有持反對意見，就轉租部分，應可視為屋主默示同意。屋主基於與二房東的租賃契約，似不得以違反禁止轉租之約定而終止，除有其他屋主得終止之事由（例如：積欠租金）而依法終止外，屋主不能收回房屋。
民法第153條（契約之同意）： 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。…
民法第421條(租賃之定義)：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
民法第440條（租金支付延遲之效力）： 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。…
在電費﹑網路費﹑第四台﹑水費等費用支付部份，電費方面，3月份有部分同學已繳交，所以，屋主要求所有同學均攤30000元的電費，對於部分已經繳交電費的同學們來說，顯然不公平，所以給付的數目需再協商。
至於網路費﹑第四台﹑水費，要求同學們支付是不合理的，因為這些費用已含在租金內了，只是在雙方都不繳納的狀況下，可能會遭到斷線，這樣可能會造成同學們的困擾。所以，同學們可以先行支付，支付的金額再向二房東要求賠償。
事實上，屋主和同學們在這件糾紛中都是受害的一方，屋主與同學們應個別向二房東求償，屋主不能將未收到的租金轉嫁給同學們，在法律程序上也不能立即終止租約、請求遷讓房屋。至於同學們，當然也不能向房東要求押金返還，因為簽訂租約、收取押金的「出租人」是二房東，並不是屋主。
目前屋主及學生可採取的救濟方式： 就屋主與楊先生的部分：可依民法第440條積欠租金之事由，終止租約，並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。
就學生與楊先生的部分：租期屆滿後，可依租約所訂條款向法院請求楊先生返還已付的押金﹑及自行支付的網路費﹑第四台﹑水費等損害賠償。
就屋主與學生的部分：學生於租期屆滿，且屋主依法終止與二房東之租約後，與屋主簽訂新約。
學校協助處理的結果：
由學校生輔組出面協助學生們與房東協商，經過數次的協調之後得出下列結果：
屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿，不收取租金。
同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四台費用﹑網路費用﹑水費。
原租賃契約期滿後，雙方另訂新約。
屋主與二房東楊先生的部分，已委由律師處理。而學生方面，在第四台﹑網路及水費的部分是重複的支出，同學得向二房東求償，一般須透過訴訟的方式。
租屋小提醒：
同學們在外租屋時，一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房子，如果不是屋主本人，應請其提供一份屋主的委託書。
如果是二房東，則須請二房東出示與大房東的契約書，並注意與二房東簽約的日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房東的租約內是否有「不得轉租」的約定。
此次的案例，由於屋主不否認知道二房東轉租一事，所以同學們繼續居住才無困擾；如果房東真的不知情，而出面主張終止其與二房東之租約時，那麼同學們將會面臨麻煩的租約爭議了。
新聞來源 崔媽媽基金會
http://key88.net/article22419.html
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