想聽顏炳立分析房市，先把他的八字傳家寶背一遍─「地段、環境、收益、價格」，一字不漏、順序也不能顛倒，顏炳立說，一輩子不要忘，會發財！
他的八字訣，放諸四海皆準，放在高雄當然也會準。掌握好八字，顏炳立下一句告訴大家：「台灣即將開放，台北市買房不要等，高雄就不用等啦！」什麼樣的產品不用等？十到十二萬的中古屋，放膽買吧！「現在高雄土地漲價，建商標地後再推案，成本算一算，一坪都在二○萬以上，所以中古屋十多萬元都可買。」
麵包與麵粉觀念
但是記住，地段要對。「捷運附近優先，因為捷運附近新成屋都要十五萬元以上，挑戰二○萬元」，顏炳立這樣說著，「要買高雄豪宅更要看八字，你看，美術館第一排三○萬元以上，購物中心附近也要三○萬元，就是因為有好八字。」
記者詢問高雄在地建商，美術館與農十六第一排、高雄港景觀宅，具稀有性，賣完就沒了，所以大家一致看好，價格只會愈堆愈高。高雄建商也說，整個高雄的氣往北走，若以捷運紅線來看，凹子底站與巨蛋站區間，將來發展可期。
這兩個捷運站，剛好貫穿北高雄心臟地帶，高雄巨蛋、美術館、都會公園等重大建設都在這兒，此區的漢神巨蛋購物中心，據創辦人侯西峰說，業績逐月成長，意味人氣匯集。位於凹子底捷運站旁的前龍華國小萬坪土地，今年有望標售，舉凡建商、觀光百貨業者，全都虎視耽耽，業界估計，這塊地一旦標售，很有可能創天價，絕對高出目前每坪約一二○萬元的地價。
在地人有在地人想法，顏炳立則是提出他著名的「房市框框」理論，只是這回房市框框要下高雄。
簡單的說，房市框框論的價格基準，就是土地容積單價的平均值，也是顏炳立認為買進二○年以上中古屋的基本安全價位，其中第一框一定是當地熱門商圈，以商圈為同心圓中心，第一框每建坪約八至十萬元，第二框價差為二至三萬元。如果是美術館之類的精華區，往外遞減的每框價差五至七萬元。
從台北角度看高雄，很難想像十萬元一坪的房價，不過顏炳立一句話就道破箇中關鍵─「土地量大，房價就不易漲」。道理就是那麼簡單，媒體訊息所見，高雄精華區沒地了，但是出了精華區，可是還有一堆重畫區土地沒玩完。
講到這，顏炳立拿出他的「麵包與麵粉」理論，「土地像麵粉，建物是麵包，成品增值速度不如原料快，土地成本決定未來房價上漲空間，如果房價大於地價，倒不如去當地主，別當屋主」。注意了，土地量大區，追高房價是有很大風險的。
今年漲個一○％跑不掉
所以，高雄很大，除非地段優異，房價不易高。「我們先不管資金力量，從土地資源來看，高雄的基礎建設、交通、環境不輸北部，但是因為商業不頻繁，多數為藍領階級，所以房價不易高。」
講是這樣講，可是自從兩岸連結後，顏炳立站在第一線，深深感受資金排隊等著進來，台灣勢必有一番變革，驅動經濟與房地產向上的力道，於是，顏炳立說：「基本上，房市是由台北市起漲，拉抬台北縣，再牽引到台中與高雄，今年高雄房價會起漲，漲個一○％跑不掉，因為地價都漲了二○％嘛！」
原則上，顏炳立認為高雄房價將上揚，但是幅度與速度，取決於政府態度，如果政府加快陸客自由行腳步，或者平衡南北都會、擴大高雄工商活動，那麼高雄的房市有較大幅度漲升機會。
政策左右漲勢，也因此，顏炳立建議，想在高雄「投資」置產，要以長期眼光出發，既然是投資，就要有人接手，工商業活動頻繁與否，會決定接手人氣。至於自住客，只要掌握八字、框框理論，還有別忘了麵粉與麵包，就可以放手買。
顏炳立還提供一個簡單指標，協助大家測試高雄房市熱度。今年農曆年前後，隆大營建將在高雄市政府對面四維路與民權路角地，公開豪宅「都庭苑」。在顏炳立眼中，都庭苑就是天生「八字好」，不論是基地大小、管理及規劃，都有高雄小帝寶模樣，而且是總銷一五○億元的大案，每坪房價打算挑戰三○萬元當地高價，因此都庭苑的去化速度，將會是今年高雄房市的重要指標。
先探投資週刊【文／劉軒彤】
當寓公一定要知道的10件事
金融海嘯後，存房子養老的趨勢更加明顯。根據2009中信房屋「宅指數」夏季報告，在所有投資理財工具中，「房地產」已躍升抗跌保值工具的No.1（30.5%），和第2名「保留現金」（21.8%）及第3名的「黃金/貴金屬」（18.0%）出現極大差距。
今年第2季底，國產局標售台北市同安街13～15坪的老舊公寓，吸引不少退休夫妻湧進會場投標，顯見在低利率時代，不耐利息縮水的退休族，只能期待靠投資房地產賺取較高的租金收益，甚至中長期有機會賺價差。
只是，有愈來愈多的寓公加入租賃市場，市場競爭更形激烈，去年金融海嘯後，退場的寓公亦不在少數。在高房價、低收益的年代，現在想進場的寓公，更應具備哪些知識與常識呢？
1.不要賺了租金 卻賠金了本
好地段的產品，如果以租金報酬率（＝年租金÷房屋總價）的公式來計算，較房子因為地段價格相對較高，若在租金不變的前提下，報酬率反而比較低。
相反的，郊區的地段雖然比不上市中心，但相對來說房價也便宜，反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病：只看租金，卻不看房價變動。因為地點較差的產品，其風險溢酬要提高，也就是租金報酬率要比一般平均水準來得高，才能吸引人投資，但是跌價的風險也愈大。
2.根據立地條件與設備 選對房客
不同族群的房客，對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說，學生族群最在意距離學校的遠近，通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件，出租率最高；其次則是寬頻配備，若是房屋配備不包含寬頻，就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性，包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否；而公教人員比較重視社區環境的生活品質，就像房地產大亨唐納‧川普曾說：「了解你的房客，定位清楚並提供他們的需求。」才是賺到長期租金的不二法門。
3.扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等；如果出租，還有租賃所得稅，所以，租金收入要扣掉各項稅費成本後，才是真實的報酬率。
很多寓公以為租金只要夠付房貸就好，殊不知未來房貸利息上調機率多過下降。以貸款20年、利率1.5%、本息平均攤還法計算，3年後，利率若上升至3%，每月付款將多出1倍。試問租金能隨房貸自由調高？現在要進場自備款要提高，要保守投資。
4.想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
買房救定存，是現在最多退休族群轉行當寓公的重要原因。但可別忘了，雖然利率下降，導致買屋救定存的買盤大量湧入，會帶動資產價格上揚（房價上漲），如果租金也無法跟著上調，租金報酬率就會下降。
多數房市專家認為，租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1～2%，保守估計未來3年房貸利率約2.5～3%，因此，合理報酬率為3.5～5%，可別異想天開認為會有10%的高報酬。
5.租約公證 避免碰到爛房客
俗話說：「請神容易，送神難」，如果認為租金合理，不怕租不掉，千萬別為了求快而來者不拒。了解房客背景及收入過濾後再出租，才能保持居家品質。在房東圈之間流傳著一句玩笑話：「男房東最怕遇到沒有錢的單身女孩，女房東最怕遇到賴著不走的失業壯漢。」
避免房客賴著不走，就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客，房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行，跳過冗長的訴訟程序。
6.離家太遠 管理成本會上升
提高出租率，除了透過裝潢，營造溫馨氣氛外，還要提高服務品質。舉例來說，若是大學附近的專職校園寓公，除了每月固定收房租外，得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費，甚至打掃公共區域，維持環境的整潔。
如果出租的房屋不是在自家附近，管理起來更麻煩。雖然時下不少房屋租賃公司可代為管理，但普遍收取月租金8～12% 的代管費，會吃掉微薄的租金報酬率。
7.寧可少收租金 也不要房屋空置
進入低利率時代，寓公儼然是365行之外的新興行業，但是挑選物件的眼光也要更精準，儘量選擇供給量較少、租金維持平穩的區域，這類資訊可在各大房仲公司或租屋網尋找。
根據許多房東的經驗，為維持長期租客的穩定性，有些校園房東在學生畢業潮時，會提供獎學金鼓勵學長介紹學弟妹租屋；也有房東為了留住好房客，主動簽下3年的租約，並逐年降低月租金1成，以換取租客長久入住。想當寓公一定要抱持永遠滿租的心態，寧可少收租金，也不要讓房子空下來。
8.成為房客的好朋友 並掌握最新狀況
寓公除了收租外，還要成為房客的好朋友，一方面靠著口耳相傳，讓好房客自動找上門，另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件，進而影響出租率及房價。舉例來說，房東對於有憂鬱症或心理、感情受創的租客要有警覺。
成為房客好朋友的另一項優點，是可以直接掌握房客的工作及收入情況。像年初竹科新貴放無薪假時，很多房東就因突然喪失大批租客而亂了方寸；若是校園房東，每年寒暑假學生返鄉潮，得視為淡季，提早掌握房客的變動，也就能提早想出因應對策。
9.選擇帶租約的標的 要確認租約真假
低利率的誘因，刺激不少投資型買盤進場， 部分房地產廣告打出高報酬的分割套房，或是打出連鎖店進駐的店面廣告，但實際卻是投資客為了提高賣相，製作假租約，以吸引買方入甕。
最保險的方式就是逐一檢視租約，由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」（不定期租賃）、「長租期，低租金」等方式，購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽，以及租押金給付、雙方資金往來記錄，去判斷租約的真偽。
10.慎選物件 不同產品優點各異
店面特性是租金穩定，在房市多頭來臨時，還能賺到增值收益，是寓公的上上之選，但缺點是：好店面難尋、且價格高，同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題；而門檻最低的套房，是很多寓公的第一選擇，但若戶數多，管理會是最難克服的問題。
可自住兼投資的頂樓加蓋產品也很火熱，但購買前需特別注意加蓋的年限及使用情況。曾有法院判例，其他住戶主張拆除違建，並主張房東收取房租是不當得利，最後房東需將租金拿出來給其他住戶均分，實在得不償失。
《Money錢》【文／劉育菁】
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