記者黃宣弼、王亮勻、陳品竹、林耀文／專題報導
信義房屋不動產企研室研究員李健銘表示，透過「以屋養老」的方式，可讓民眾資產再活化。但由於房屋會折舊，在房屋殘值的鑑價部分，可能會視屋齡的老舊程度而定，一般來說，加強磚的房子若是超過三十五年，就不會有建物價值而只剩下土地價值；鋼筋混凝土約五十至五十五年；鋼構可長達六十至一百年。
越近市中心 可貸到八成
以目前市場機制來說，銀行鑑價的核貸成數應該在六成左右，但若是物件越近市中心，會因土地價值越高，甚至可核貸到八成。
利率方面，國外通常都是將抵押債權年限設定為二十年，這對銀行來說，要承擔屋齡老舊的風險，因此，可能利率會在三．五％以上，若政府的社福政策沒有補貼，則預計將會更高；以一戶六百萬元的房子、抵押債權年限設定二十年為例，如果銀行鑑價核貸成數六成的話，那民眾每個月約可領到一萬零三百七十九元。
房產業對「反向抵押貸款」基本上認為是很好的意見，贊成的比例高，但對於真正實施的可能性質疑，因為問題實在很多，所以，有專家建議，有考慮到這種方法的民眾，其實現在就可以想辦法讓自己立於不敗之地，減少未來的風險。
首先，關於房子的估價問題，遠雄集團副總經理蔡宗易、宏大不動產估價師卓輝華都認為，政府若真要實行「以房養老」，銀行的估價相當重要，因為要鑑定建築物的殘餘價值，才能精算可貸款金額；以及未來年限之後剩餘資金不同的配套，讓銀行與消費者之間，兩不吃虧。
以房養老作法可以更多元，不必靜待政府介入，卓輝華及信義房屋企研室研究員李健銘建議，其實民眾可以有另一種選擇，就是先把房子賣了，再去租屋居住，然後將買屋所得做財產信託，也一樣採取每月定額領取方式，避免手上有大筆資金的風險；不論是以房養老或是賣屋求現，一個要付給銀行利息、一個要付房屋租金，其間花費差距可估算得出來。
二十一世紀不動產高專馬珊珊提醒，民眾想「以房養老」，要認知並非所有的房子銀行都歡迎，應該還是銀行認為「有價值」的房子較有利。因此，及早因應的方式就是，買房子時就應選擇好地段、民生機能便利、醫療資源充足，交通便捷、有重大建設的地段，兼具老人居住方便性，及銀行眼中的好標的，為「以房養老」創造多一點保障，減少被銀行拒絕或低估的可能性。
自由時報 更新日期:2009/10/18 04:09
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