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1‧抵繳土地增值稅:

(1).地價稅抵繳土地增值稅 您在擁有房屋土地的期間，如果曾因為重新規定地價而增繳而增繳地價稅，那麼在您出售土地時，所增繳的地價稅可以抵繳增值稅。但是，所准予抵繳的總額，以不超過增值稅總額的百分之五為限。 例如： 王先生於民國 74年取得土地，所繳納之地價稅率為7,300元，76年重新規定價後所繳的地價稅為8,000元，民國78年王先生將土地出售，其土地增值稅為32,000元，則王先生可以曾經增繳的地價稅抵繳土地增值稅，其增值稅額為： (8,000 － 7,300) × 2 = 1,400 32,000(增值稅) × 5% = 1,600 1,600 > 1,400 32,000 － 1,400 = 30,600 王先生可抵繳 $1,400 之增值稅為 $30,600 (2).工程受益費抵繳增值稅: 假如您的房屋位在政府的建築、改良公程 (例如興建或修繕道路、橋樑、溝渠、堤防、疏濬水道等水陸工程)之受益範圍內，則您在持有期間，所曾經繳過的「工程受益費」可以抵繳增值稅；但是您必須將當初繳費的單據保留，以備核對稅捐處下來的稅單。 例如： 李先生於 75年9月購買100平方公尺之土地，每平方公尺之公告現值為3,200元，於 78年11月出售此100平方公尺之土地，78年每平方公尺之公告現值為9,000元，又76年8月開闢道路工程受益費16,000元，而75年9月之物價指數為 1.2，其應繳之土地增值稅為： 漲價總額 = 9,000×100－[(3,200×1.2×100)－16,000] = 500,000 漲價額度適用「一般增值稅」第二級稅率算法 一般增值稅 = 500,000×50%－384,000×0.1 = 211,600 自用增值稅 = 500,000×10% = 50,000

2‧退還土地增值稅 :

如果您出售自用住宅或是土地被徵收後，二年內 (自完成移轉登記或領取補償地價之日算起)另購都市土地未超過三公畝，或非都市土地未超過七公畝的自用住宅用地，而其公告現值超過原來出售自宅土地的所得淨額或補償地價時，無論為先買後賣或先賣後買，均可向主管稽徵機關申請退稅，退還金額計算如下： 新購土地地價 (原出售土地地價或補償地價-已繳之土地增值稅) ＝A 若已繳之增值稅 < A，則已繳之增值稅可全部退還。 若已繳之增值稅 > A，則可退還金額A。 例如： 李先生出售自用住宅用地，申報售價160萬元，繳納增值稅10萬元，稅後得款為150萬元，李先生於二年內另購自用住宅用地金額為： （1）.190萬元，則不足40萬元，所繳的土地增值稅10萬元可全部退還。 （2）.155萬元，則不足5萬元部份，可由土地增值稅中退還5萬元。但必須在五年內不得再轉售或變更用途使用，才能符合此項退稅原則。倘若在五年內轉售或改為其他用途，則必須被追繳原退還的稅款。

3‧過戶期間移轉之稅（費）負擔 :

買方	賣方
1.仲介服務費(成交價的2%)	1.仲介服務費(成交價的4%)
2.簽約費($1000)	2.簽約費($1000)
3.契稅(房屋現值的6%)	3.增值稅(自用或一般)
4.登記規費 (建物總現值+土地申報地價總額)×0.1%＋書狀費(每張80元)	4.塗銷費(有貸款者)
5.印花稅(建物總現值+土地公告現值總額)×0.1%
6.代書費(買賣)$10000～(買賣＋貸款)$14000
7.貸款設定登記費(銀行貸款設定總額)×0.1%＋書狀費(每張80元)
8.火險費(依銀行之規定)

代書收費標準以土地一筆或一棟為主，另每增加一筆或一棟則加計25%

 

4‧交屋時現場稅（費）之分算 :

關於房屋稅、地價稅、管理費、水費、電費、瓦斯費等原則上依照使用者付費之觀念，以交屋日為分算之基準日。交屋日以前由屋主負擔，翌日起由買方負擔，按日結算，結算到交屋日止或是依照雙方之協議分算之。

 

水費、電費、瓦斯費	兩個月為一期，原則上赹以60日計，分算之
管理費	依照各個管委會之規定分算之（一個月一期以30日計）
房屋稅	核課期間為每年7月1日至隔年6月30日止一年為一期原則上以365日計，分算之
地價稅	核課期間為每年1月1日至12月31日止一年為一期原則上以365日計，分算之

5‧交易完成後，不可忘之報稅、節稅 :

待房屋過戶完畢後，可請代書幫您申請自用地價稅，每年可節省四倍的稅金，而交易完成後隔年申報所得稅時可別忘了申報財產交易所得稅，可用一般算法或簡式算法
一般算式：（虧本賣屋最好用一般計算，但須準備售出及買進時房地契約以為佐證）

（賣出房地總額－買進房地總額）×〔出售時的房屋評定現值÷（土地公告現值＋房屋評定現值）〕
簡式算式：出售時評定現值（即出售時之核定契價）×當年度核定之稅率

最後也請買賣雙方千萬別忘記自己權益，那就是──重購退稅。只要您有再規劃換屋的計畫，就必需要事先規劃，準備及保留每次交易的資料，以免錯失機會，其適用要件如下：

1.	土地出售後二年內重購或新購土地二年內再出售土地。
2 .	新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
3.	原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
4.	出售土地及新購土地地上房屋需為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並在該地辦竣戶籍登記。
5.	都市土地面積為超過三公畝或非都市土地面積超過七公畝部分。
6.	出售土地逾出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

6‧其它節稅方法 :

（ 1）.如果您擁有多處不動產，為了達到充享受自用增值稅的優惠稅率，可以事先考慮由配偶或直系親屬來分別設籍，但是要記得每人一生只能享受一次機會。 （ 2）.土地增值稅是以漲價倍數為課徵基準，持有的期間愈長，漲幅愈大，出售時適用的稅率也就愈高。有些人為了規避高額的稅負，就利用親友關係，將土地多次移轉買賣，而達到減少增值稅的目的。 （ 3）.為了充份享受自用增值稅的優惠稅率，如果您擁有多處不動產，而面積並未超過適用自用增值稅的面積限制時，您可以考慮將多處不動產作一次處理，將一生一次的機會作最大效益的利用。

 

資料來源104房屋銀行